Taxes et coûts de la propriété d'un condo en Thaïlande : achat, détention et revente

L'immobilier thaïlandais a la réputation d'être peu coûteux à détenir, et c'est globalement vrai. Mais la structure des coûts est inhabituelle : la charge principale ne tombe pas chaque année — elle tombe au moment du transfert de propriété, et dépend fortement de la durée de détention du bien par le vendeur.

Achat et vente : quatre charges à la signature

Lors de l'enregistrement du titre, le Land Department calcule plusieurs charges à la fois. Quelle partie paie quoi relève du contrat : le « comme d'usage » ne fonctionne pas ici, il faut l'écrire.

• Droits de mutation — un pourcentage de la valeur officielle estimée du bien, et non du prix du contrat.
• Taxe professionnelle spécifique — due si le bien est revendu dans les cinq ans suivant l'achat. C'est le premier facteur qui rend une revente rapide en Thaïlande plus coûteuse qu'il n'y paraît.
• Droit de timbre — modeste, payé à la place de la taxe professionnelle spécifique lorsque celle-ci ne s'applique pas, c'est-à-dire après cinq ans de détention.
• Retenue à la source du vendeur — calculée selon sa propre formule : pour un particulier, elle tient compte de la durée de détention ; pour une société, c'est un pourcentage fixe de la valeur.

Ce qu'il faut retenir de cette liste : le seuil de cinq ans de détention n'est pas un détail comptable — c'est le principal embranchement de l'économie d'une opération thaïlandaise.

Pendant la détention : impôt annuel et entretien

• Taxe sur les terrains et bâtiments. En vigueur depuis 2020, les taux résidentiels sont bas et dépendent de la valeur du bien et de son statut de résidence principale. L'avis est envoyé à l'adresse du bien : un propriétaire non résident doit prévoir à l'avance qui le reçoit.
• Charges mensuelles d'entretien — facturées au mètre carré, et dans les projets de type resort aux nombreux équipements, elles deviennent la principale dépense récurrente du propriétaire.
• Fonds de réserve — une contribution unique à l'achat versée au promoteur, complétée ensuite par décision de l'assemblée des propriétaires.
• Charges courantes. Dans certains projets, le tarif de l'électricité pour un propriétaire étranger est plus élevé que le tarif de base — il est fixé par la société de gestion et mérite d'être demandé avant l'achat.

Location : où l'impôt s'applique

Les revenus locatifs sont imposés au titre de l'impôt thaïlandais sur le revenu comme revenus de source thaïlandaise, quel que soit le lieu de résidence du propriétaire. La location de courte durée est un sujet distinct : l'activité hôtelière est soumise à licence en Thaïlande, et louer un logement à des touristes pour de courts séjours sans licence est une infraction qui sanctionne le propriétaire, non le locataire. De nombreuses sociétés de gestion de copropriété l'interdisent en outre par leur propre règlement.

Erreurs courantes

• Calculer à partir du prix du contrat plutôt que de l'évaluation officielle. Certaines charges sont liées à la valeur estimée, qui peut s'écarter du prix de marché dans les deux sens.
• Ignorer le seuil de cinq ans. Un modèle « acheter sur plan, revendre à la livraison » se voit grignoter par la taxe professionnelle spécifique en Thaïlande, ce qui change tout le calcul.
• Oublier son pays d'origine. La retenue à la source thaïlandaise n'annule pas l'obligation de déclarer ses revenus là où l'on est résident fiscal.

D'après le droit fiscal thaïlandais, dont la loi sur la taxe des terrains et bâtiments, et la pratique d'enregistrement des transactions du Land Department.