Налоги и расходы владельца кондо в Таиланде: при покупке, во владении и при продаже

Тайская недвижимость считается дешёвой во владении, и это в целом верно. Но структура расходов здесь непривычная: главный платёж возникает не ежегодно, а в момент передачи права, и сильно зависит от того, сколько объект был в собственности.

При покупке и продаже: четыре платежа на сделку

В момент регистрации перехода права земельный департамент считает сразу несколько платежей. Кто из сторон их платит — предмет договорённости, и она пишется в договоре; «как принято» здесь не работает.

• Сбор за переход права — процент от оценочной стоимости объекта по государственной оценке, а не от цены договора.
• Специальный налог на бизнес — взимается, если объект продаётся в течение пяти лет с момента приобретения. Это главный фактор, из-за которого быстрая перепродажа в Таиланде дороже, чем кажется.
• Гербовый сбор — небольшой, платится вместо специального налога, когда тот не применяется, то есть при владении дольше пяти лет.
• Удерживаемый налог с продавца — считается по своей формуле: для физического лица с учётом срока владения, для компании — как процент от стоимости.

Практический вывод из этого списка один: пятилетний рубеж владения — не бухгалтерская тонкость, а самая крупная развилка в экономике тайской сделки.

Во владении: ежегодный налог и обслуживание

• Налог на землю и здания. Действует с 2020 года, ставки для жилой недвижимости невысоки и зависят от стоимости объекта и от того, основное это жильё или нет. Уведомление приходит по адресу объекта — собственнику-нерезиденту стоит заранее решить, кто его получает.
• Ежемесячный сбор за обслуживание — считается за квадратный метр и на курортных проектах с большой инфраструктурой становится основной статьёй расходов владельца.
• Фонд капитального ремонта (sinking fund) — разовый взнос при покупке у застройщика, потом пополняется по решению собрания.
• Коммунальные платежи. Тариф на электричество для иностранного владельца в некоторых проектах выше базового — это устанавливает управляющая компания, и вопрос задаётся до покупки.

Аренда: где возникает налог

Доход от сдачи облагается подоходным налогом Таиланда как доход из тайского источника — независимо от того, где живёт владелец. Отдельный сюжет — посуточная сдача: гостиничная деятельность в Таиланде лицензируется, и сдача квартиры туристам короткими сроками без лицензии является нарушением, за которое штрафуют собственника, а не арендатора. Управляющие компании многих кондоминиумов запрещают это и собственными правилами.

Где считают неправильно

• Считают от цены договора, а не от государственной оценки. Часть платежей привязана к оценке, и она может отличаться от рыночной цены в обе стороны.
• Не закладывают пятилетний рубеж. Модель «купил на котловане, продал на сдаче» в Таиланде уменьшается на специальный налог, и это меняет расчёт целиком.
• Забывают про свою страну. Тайский налог у источника не отменяет декларирования дохода там, где вы налоговый резидент.

По данным налогового законодательства Таиланда, включая закон о налоге на землю и здания, и практики регистрации сделок в земельном департаменте.