Podatki i koszty posiadania kondominium w Tajlandii: kupno, utrzymanie i sprzedaż

Nieruchomości w Tajlandii mają opinię tanich w utrzymaniu i to w zasadzie prawda. Ale struktura kosztów jest nietypowa: główna opłata nie pojawia się co roku — pojawia się w chwili przeniesienia tytułu własności i silnie zależy od tego, jak długo sprzedający posiadał lokal.

Kupno i sprzedaż: cztery opłaty przy zamknięciu transakcji

Przy rejestracji tytułu własności Departament Gruntów oblicza kilka opłat naraz. To, która strona płaci co, jest sprawą umowy — „jak zwykle” tu nie działa; trzeba to zapisać.

• Opłata transferowa — procent od oszacowanej wartości rządowej nieruchomości, a nie od ceny z umowy.
• Specjalny podatek biznesowy — naliczany, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu pięciu lat od zakupu. To pojedynczy największy czynnik, który sprawia, że szybka odsprzedaż w Tajlandii jest droższa, niż się wydaje.
• Opłata skarbowa — niewielka, płacona zamiast specjalnego podatku biznesowego, gdy ten nie ma zastosowania, czyli po pięciu latach posiadania.
• Podatek u źródła od sprzedającego — liczony według własnego wzoru: dla osoby fizycznej uwzględnia okres posiadania, dla spółki to stały procent wartości.

Praktyczny wniosek z tej listy: granica pięciu lat posiadania to nie szczegół księgowy — to największe rozwidlenie w ekonomice tajskiej transakcji.

W trakcie posiadania: podatek roczny i utrzymanie

• Podatek od gruntów i budynków. Obowiązuje od 2020 roku, stawki dla nieruchomości mieszkalnych są niskie i zależą od wartości nieruchomości oraz od tego, czy to główne miejsce zamieszkania. Zawiadomienie wysyła się na adres nieruchomości — właściciel niebędący rezydentem powinien z wyprzedzeniem ustalić, kto je odbiera.
• Miesięczna opłata eksploatacyjna — naliczana za metr kwadratowy, a w projektach wypoczynkowych z rozbudowaną infrastrukturą staje się głównym stałym kosztem właściciela.
• Fundusz remontowy — jednorazowa wpłata przy zakupie na rzecz dewelopera, później uzupełniana decyzjami zebrania właścicieli.
• Media. Stawki za energię dla właściciela-cudzoziemca bywają w niektórych projektach wyższe od podstawowej — ustala je spółka zarządzająca, warto zapytać przed zakupem.

Wynajem: gdzie wchodzi podatek

Dochód z najmu podlega tajskiemu podatkowi dochodowemu jako dochód ze źródeł tajskich — niezależnie od tego, gdzie mieszka właściciel. Osobną kwestią jest najem krótkoterminowy: działalność hotelarska w Tajlandii wymaga licencji, a wynajmowanie lokalu turystom na krótkie pobyty bez licencji jest naruszeniem, za które karany jest właściciel, a nie najemca. Wiele spółek zarządzających kondominiami zabrania tego także własnym regulaminem.

Częste błędy

• Liczenie od ceny z umowy zamiast od wyceny rządowej. Niektóre opłaty są powiązane z wartością oszacowaną, która może różnić się od ceny rynkowej w obu kierunkach.
• Ignorowanie granicy pięciu lat. Model „kupić off-plan, sprzedać przy przekazaniu” jest w Tajlandii nadgryzany specjalnym podatkiem biznesowym, co zmienia całą kalkulację.
• Zapominanie o kraju zamieszkania. Tajski podatek u źródła nie znosi obowiązku zadeklarowania dochodu tam, gdzie jesteście rezydentem podatkowym.

Na podstawie tajskiego prawa podatkowego, w tym ustawy o podatku od gruntów i budynków, oraz praktyki rejestracji transakcji w Departamencie Gruntów.