Nominee-Strukturen in Thailand: Warum eine Gesellschaft mit thailändischen Strohmann-Gesellschaftern ein Risiko ist

Thailand verkauft kein Land an Ausländer. Um dieses Verbot herum ist ein ganzer Markt von Umgehungslösungen entstanden, und die verbreitetste geht so: Es wird eine thailändische Gesellschaft gegründet, an der thailändische Staatsbürger 51 % der Anteile halten, die kein eigenes Geld einbringen und nicht an der Führung teilnehmen. Die Gesellschaft kauft das Land, und der Ausländer behandelt es als sein eigenes.

Warum es nicht wie gedacht funktioniert

Das thailändische Recht verbietet ausdrücklich, Nominee-Gesellschafter einzusetzen, um Beschränkungen des ausländischen Eigentums zu umgehen. Das ist keine Grauzone, sondern eine Straftat mit Haftung – sowohl für den Ausländer als auch für die Thailänder, die sich als Nominees zur Verfügung gestellt haben.

• Das Land Department prüft die Herkunft der Mittel der thailändischen Gesellschafter bei der Registrierung der Transaktion, und genau dort entstehen Fragen.
• Eine Anteilsstruktur mit verschiedenen Klassen und Stimmrechten, die einem Ausländer mit Minderheitsbeteiligung die Kontrolle verschafft, ist ein bekanntes Warnsignal und keine clevere Erfindung.
• Bei einer Prüfung gerät das Vermögen selbst in Gefahr: Die Transaktion kann angefochten werden, und das Land kann der Zwangsveräußerung unterliegen.
• Der Nominee bleibt rechtlich Gesellschafter. Wenn das Verhältnis zerbricht, stützt sich Ihre Position im Streit auf Absprachen, die selbst unrechtmäßig sind.

Was stattdessen möglich ist

• Eine Freehold-Eigentumswohnung innerhalb der Ausländerquote – die einzige Form des vollen Eigentums, die einem Ausländer ohne Vorbehalte offensteht.
• Ein registrierter Landpachtvertrag über bis zu dreißig Jahre – ein legaler Weg mit klaren Einschränkungen.
• Superficies oder Nießbrauch – beim Land Department eingetragene dingliche Rechte. Sie bieten einen anderen Schutz als eine einfache Pacht und passen in manchen Szenarien besser.
• Eine Gesellschaft mit echter Geschäftstätigkeit und echten thailändischen Partnern – eine legale Struktur. Von einer Nominee-Konstruktion unterscheidet sie, dass Tätigkeit und Einlagen der Partner real sind.

Woran Sie ein riskantes Angebot erkennen

• Ihnen wird „volles Landeigentum für einen Ausländer“ versprochen – ein solches Produkt gibt es in Thailand nicht.
• Die thailändischen Gesellschafter werden vom Verkäufer gefunden, und Sie werden ihnen nie begegnen.
• Die Gesellschaft wird für die Transaktion gegründet und hat keine andere Tätigkeit.
• Der Anwalt wird vom Verkäufer gestellt und versichert Ihnen, „alle machen es so“.

Das praktische Fazit

Dass ein Modell weit verbreitet ist, macht es nicht legal und schützt keinen einzelnen Käufer. Die richtige Reihenfolge lautet: zuerst entscheiden, was Sie tatsächlich brauchen – eine Wohnung, eine Ferienvilla, eine Renditeimmobilie – und dann für dieses Ziel eine legale Form wählen. In Thailand gibt es für jedes dieser Ziele eine. Probleme beginnen dort, wo ein Ausländer etwas zu erlangen versucht, das ihm das Gesetz gar nicht gewährt.

Grundlage sind der thailändische Foreign Business Act, die thailändische Landgesetzgebung und die Praxis des Land Department bei der Registrierung von Transaktionen.