Strutture fiduciarie in Thailandia: perché una società con prestanome thailandesi è un rischio

La Thailandia non vende terreni agli stranieri. Intorno a questo divieto è cresciuto un intero mercato di scappatoie, e la più comune funziona così: si registra una società thailandese con il 51% delle quote in mano a cittadini thailandesi che non versano denaro proprio e non partecipano alla gestione. La società acquista il terreno e lo straniero lo considera suo.

Perché non funziona come previsto

La legge thailandese vieta espressamente l'uso di soci prestanome per aggirare le restrizioni sulla proprietà straniera. Non è una zona grigia ma un reato che comporta responsabilità, sia per lo straniero sia per i thailandesi che hanno accettato di fare da prestanome.

• Il Land Department verifica la provenienza dei fondi dei soci thailandesi al momento della registrazione della transazione, ed è proprio lì che sorgono le domande.
• Una struttura azionaria con classi diverse e diritti di voto che dà a uno straniero il controllo con una quota di minoranza è un campanello d'allarme noto, non un'invenzione ingegnosa.
• Sotto controllo, a rischiare è il bene: la transazione può essere impugnata e il terreno può essere soggetto ad alienazione forzata.
• Il prestanome resta socio a tutti gli effetti di legge. Se il rapporto si incrina, la vostra posizione in una controversia poggia su accordi a loro volta illeciti.

Che cosa è disponibile in alternativa

• Un condominio freehold entro la quota riservata agli stranieri: l'unica forma di piena proprietà aperta a uno straniero senza riserve.
• Un contratto di locazione del terreno registrato fino a trent'anni: una via lecita con limiti chiari.
• Superficie o usufrutto: diritti reali registrati presso il Land Department. Offrono una tutela diversa da una semplice locazione e in certi scenari sono più adatti.
• Una società con un'attività d'impresa autentica e veri soci thailandesi: una struttura lecita. Ciò che la distingue da un accordo fiduciario è che l'attività e i conferimenti dei soci sono reali.

Come riconoscere un'offerta rischiosa

• Vi promettono la «piena proprietà del terreno per uno straniero»: un prodotto simile in Thailandia non esiste.
• I soci thailandesi li trova il venditore e non li incontrerete mai.
• La società è costituita per la transazione e non ha altra attività.
• L'avvocato è fornito dal venditore e vi assicura che «fanno tutti così».

La conclusione pratica

Che uno schema sia diffuso non lo rende legale e non protegge il singolo acquirente. La sequenza giusta è decidere prima di che cosa si ha davvero bisogno (un appartamento, una villa per le vacanze, un immobile a reddito) e scegliere poi una forma lecita per quell'obiettivo. In Thailandia ciascuno di questi obiettivi ne ha una. I problemi iniziano quando uno straniero cerca di ottenere qualcosa che la legge non gli concede affatto.

Sulla base del Foreign Business Act thailandese, della legislazione fondiaria thailandese e della prassi del Land Department nella registrazione delle transazioni.