Номинальные схемы в Таиланде: почему компания на тайцев — это риск

Иностранцу в Таиланде землю не продают. Вокруг этого запрета выстроен целый рынок обходных конструкций, и самая распространённая выглядит так: регистрируется тайская компания, где 51% акций записан на граждан Таиланда, которые не вкладывают своих денег и не участвуют в управлении. Компания покупает землю, иностранец считает её своей.

Почему это не работает как задумано

Тайское законодательство прямо запрещает использование подставных акционеров для обхода ограничений на иностранное владение. Речь не о серой зоне, а о составе, за который предусмотрена ответственность — и для иностранца, и для тайцев, согласившихся быть номиналами.

• Земельный департамент проверяет источник средств тайских акционеров при регистрации сделки, и вопросы возникают именно там.
• Структура акций с разными классами и правом голоса, дающая иностранцу контроль при миноритарной доле, — известный признак, а не изобретение.
• При проверке под удар попадает актив: сделка может быть оспорена, а земля — подлежать отчуждению.
• Номинал остаётся акционером юридически. Если отношения испортятся, ваша позиция в споре опирается на договорённости, которые сами по себе незаконны.

Что предлагают вместо этого

• Кондоминиум во фрихолде в пределах иностранной квоты — единственная форма полноценной собственности, доступная иностранцу без оговорок.
• Зарегистрированная аренда земли на срок до тридцати лет — законный путь с понятными ограничениями.
• Право поверхности или узуфрукт — вещные права, регистрируемые в земельном департаменте; они дают защиту, отличную от простой аренды, и в ряде сценариев подходят лучше.
• Компания с реальной деятельностью и реальными тайскими партнёрами, ведущая бизнес, — законная конструкция; отличие от номинальной схемы в том, что деятельность и вклад партнёров настоящие.

Как отличить предложение с риском

• Вам обещают «полную собственность на землю для иностранца» — в Таиланде такого продукта нет.
• Акционеров-тайцев подбирает продавец, и вы их никогда не увидите.
• Компания создаётся под сделку и не имеет никакой иной деятельности.
• Юриста предлагает продавец и уверяет, что «так делают все».

Практический вывод

Распространённость схемы не делает её законной и не защищает конкретного покупателя. Правильный порядок действий — сначала определить, что именно вам нужно: квартира, вилла для отдыха, доходный объект, — и подобрать под задачу законную форму. В Таиланде для каждой из этих задач такая форма есть. Проблемы начинаются там, где иностранец пытается получить то, чего закон ему не даёт вовсе.

По данным тайского закона о ведении бизнеса иностранцами, земельного законодательства Таиланда и практики регистрации сделок земельным департаментом.