Struktury nominalne w Tajlandii: dlaczego spółka z podstawionymi tajskimi udziałowcami to ryzyko

Tajlandia nie sprzedaje ziemi cudzoziemcom. Wokół tego zakazu wyrósł cały rynek obejść, a najczęstsze wygląda tak: rejestruje się tajską spółkę, w której 51% udziałów należy do obywateli Tajlandii, którzy nie wnoszą własnych pieniędzy i nie uczestniczą w zarządzaniu. Spółka kupuje ziemię, a cudzoziemiec traktuje ją jak swoją.

Dlaczego to nie działa tak, jak zamierzono

Tajskie prawo wyraźnie zakazuje używania nominalnych udziałowców do obchodzenia ograniczeń własności cudzoziemców. To nie szara strefa, lecz przestępstwo pociągające odpowiedzialność — zarówno cudzoziemca, jak i Tajów, którzy zgodzili się być figurantami.

• Departament Ziemi sprawdza źródło środków tajskich udziałowców przy rejestracji transakcji i właśnie tu pojawiają się pytania.
• Struktura udziałowa z różnymi klasami i prawami głosu, która daje cudzoziemcowi kontrolę przy mniejszościowym udziale, to znany sygnał ostrzegawczy, a nie sprytny wynalazek.
• Przy kontroli zagrożone jest samo aktywo: transakcję można zakwestionować, a ziemia może podlegać przymusowemu zbyciu.
• Figurant pozostaje udziałowcem z mocy prawa. Jeśli relacje się popsują, Twoja pozycja w sporze opiera się na ustaleniach, które same są niezgodne z prawem.

Co jest dostępne w zamian

• Mieszkanie freehold w kondominium w ramach limitu dla cudzoziemców — jedyna forma pełnej własności dostępna cudzoziemcowi bez zastrzeżeń.
• Zarejestrowana dzierżawa gruntu do trzydziestu lat — legalna droga z jasnymi ograniczeniami.
• Superficies lub użytkowanie — prawa rzeczowe rejestrowane w Departamencie Ziemi. Dają ochronę inną niż zwykła dzierżawa i w niektórych scenariuszach lepiej pasują.
• Spółka z prawdziwą działalnością gospodarczą i prawdziwymi tajskimi wspólnikami — struktura legalna. Od układu nominalnego odróżnia ją to, że działalność i wkłady wspólników są rzeczywiste.

Jak rozpoznać ryzykowną ofertę

• Obiecuje się Ci „pełną własność ziemi dla cudzoziemca” — taki produkt w Tajlandii nie istnieje.
• Tajskich udziałowców znajduje sprzedający, a Ty nigdy ich nie spotkasz.
• Spółkę zakłada się na potrzeby transakcji i nie ma ona innej działalności.
• Prawnika dostarcza sprzedający i zapewnia, że „wszyscy tak robią”.

Praktyczny wniosek

To, że schemat jest powszechny, nie czyni go legalnym i nie chroni żadnego pojedynczego kupującego. Właściwa kolejność to najpierw ustalić, czego faktycznie potrzebujesz — mieszkania, willi wakacyjnej, nieruchomości dochodowej — a potem wybrać legalną formę dla tego celu. W Tajlandii każdy z tych celów ją ma. Problemy zaczynają się tam, gdzie cudzoziemiec próbuje uzyskać coś, czego prawo w ogóle mu nie daje.

Na podstawie tajskiego Foreign Business Act, tajskiego prawa gruntowego i praktyki Departamentu Ziemi przy rejestracji transakcji.