Bewertung und Versicherung beim Kauf in Dubai: zwei Bankanforderungen, die man vor der Unterschrift verstehen sollte

Zwei Posten tauchen bei jedem finanzierten Kauf in Dubai auf und bekommen in den meisten Ratgebern je eine Zeile. Beide verdienen mehr Aufmerksamkeit: Der eine kann ändern, wie viel Bargeld Sie am Tag der Übertragung brauchen, der andere entscheidet, wer zahlt, wenn in einer Wohnung, die Ihnen gehört, etwas schiefgeht.

Die Bewertung gehört nicht Ihnen, und Sie bezahlen sie

• Die Bank bestellt sie bei einem Gutachter ihrer eigenen Liste, für ihre eigenen Zwecke.
• Sie bezahlen sie – einige tausend Dirham –, und sie ist fällig, ob der Kredit genehmigt wird oder nicht.
• Sie ist einer von drei Posten, die eine Hypothek teurer machen als einen Barkauf, neben der Eintragung der Belastung beim Land Department mit 0,25 % des Kredits und der Bearbeitungsgebühr der Bank von bis zu 1 %, die verhandelbar ist. Zusammen machen sie die Transaktion um etwa anderthalb Prozent teurer.
• Eine zweite Bank bedeutet eine zweite Bewertungsgebühr. Den Kredit nach einem enttäuschenden Ergebnis woanders anzufragen, ist nicht kostenlos.

Was passiert, wenn sie unter dem Preis liegt

• Der Kredit wird auf den niedrigeren Wert aus Preis und Bewertung berechnet, nicht auf das, was Sie zu zahlen vereinbart haben.
• Die Lücke decken Sie in bar, zusätzlich zur Anzahlung und den Transaktionskosten. Das ist der Mechanismus, der Abschlüsse kurzfristig zum Scheitern bringt.
• Bewertungen hinken einem steigenden Markt hinterher, weil sie auf abgeschlossenen Vergleichstransaktionen beruhen, und diese stammen naturgemäß aus der jüngeren Vergangenheit.
• Ungewöhnliche Einheiten lassen sich schwer bewerten: ein untypischer Grundriss, eine sehr große Wohnung in einem Gebäude kleiner Wohnungen, eine Einheit, deren Aufpreis eine Aussicht ist, die die Vergleichsobjekte nicht haben.
• Die Optionen sind schmal und sollten im Voraus bekannt sein: fragen, welche Vergleichsobjekte herangezogen wurden und ob relevante Belege übersehen wurden, mehr Bargeld einbringen, den Preis neu verhandeln oder zu einem anderen Kreditgeber gehen und eine weitere Bewertung bezahlen. Unter Zeitdruck zwischen diesen zu entscheiden, ist der Weg zum Überzahlen.

Eine Bewertung ist kein Gutachten über den Zustand

Das ist das Missverständnis, das am meisten kostet. Eine Hypothekenbewertung beantwortet für die Bank eine einzige Frage: Was ist das als Sicherheit wert. Sie prüft weder die Klimaanlage noch den Wasserdruck, die Abdichtung oder den Zustand der Aufzüge, und sie liefert keine Mängelliste, die Sie beheben lassen können. Wenn Sie den Zustand dessen wissen wollen, was Sie kaufen, ist das eine gesonderte Inspektion bei einem gesonderten Anbieter – ein Snagging-Bericht bei einer neuen Einheit, ein Zustandsgutachten bei einem Wiederverkauf. Dass der Bewertungswert zufriedenstellend ist, sagt nichts über die Wohnung.

Die Versicherung, die die Bank verlangt

• Lebensversicherung für die Laufzeit, an die Bank abgetreten, damit der Kredit beglichen statt vererbt wird.
• Gebäude- bzw. Objektversicherung, die die Sicherheit der Bank schützt.
• Sie müssen in der Regel keine von beiden bei der Bank abschließen. Fragen Sie, ob eine außerhalb ihrer Liste abgeschlossene Police akzeptiert wird – das ist häufig der Fall, und häufig ist sie günstiger.
• Lesen Sie, wie sich die Prämie im Zeitverlauf verhält. Eine Lebensversicherung, die mit dem Alter neu bepreist wird, wirkt im ersten Jahr günstig und ist im zehnten Jahr eine andere Zahl.
• Geben Sie die Gesundheitsgeschichte korrekt an. Eine Police, die nichts zahlt, ist schlimmer als keine, und der Moment, in dem sie versagt, ist für eine Familie der denkbar schlechteste.

Die Absicherung, die niemand verlangt und jeder braucht

• Die Police des Gebäudes versichert die Struktur, und Sie zahlen sie bereits innerhalb der Service Charge.
• Sie versichert weder den Hausrat Ihrer Wohnung noch Ihre Haftung, falls Wasser aus Ihrer Wohnung die darunterliegende beschädigt.
• Der zweite Punkt ist der häufige. Wasseraustritt zwischen Wohnungen ist der häufigste Schaden in Hochhäusern überall, und der anschließende Streit dreht sich darum, wer versichert war.
• Ein Barkäufer muss nichts davon haben, und genau deshalb haben Barkäufer so oft gar nichts. Hausrat- und Haftpflichtschutz für eine Wohnung sind eine kleine Jahreszahl gemessen am Wert des Vermögensgegenstands.
• Wenn Sie die Immobilie vermieten, prüfen Sie, ob die Police einen Mieter vorsieht. Manche tun es nicht, und der Ausschluss zeigt sich erst im Schadensfall.

Die Kurzfassung

Planen Sie die Bewertung als Kostenpunkt ein, nicht als Formalität, und wissen Sie vor der Unterschrift, was Sie tun, wenn sie niedrig ausfällt. Betrachten Sie die Versicherungsanforderungen der Bank als Selbstschutz der Bank, nicht als Ihren – und schließen Sie dann die Absicherung ab, die Sie schützt, also die, nach der niemand fragt. Beide Entscheidungen sind früh billig zu treffen und am Tag der Übertragung teuer.

Grundlage sind die Hypothekenanforderungen der Zentralbank der VAE sowie die übliche Praxis von Kreditgebern und Versicherern auf diesem Markt.