La perizia e l'assicurazione: due requisiti della banca da capire prima di firmare

Due voci compaiono in ogni acquisto finanziato a Dubai e nella maggior parte delle guide ricevono una riga ciascuna. Meritano più attenzione: una può cambiare la somma in contanti che serve il giorno del trasferimento, l'altra decide chi paga quando qualcosa va storto in un appartamento di vostra proprietà.

La perizia non è vostra, e la pagate voi

• La ordina la banca, a un perito del proprio elenco, per i propri scopi.
• La pagate voi — alcune migliaia di dirham — ed è dovuta che il mutuo sia approvato o no.
• È una delle tre voci che rendono un mutuo più costoso di un acquisto in contanti, insieme alla registrazione del gravame presso il Dipartimento del Territorio allo 0,25% del mutuo e alla commissione di istruttoria della banca, fino all'1% e negoziabile. Insieme aggiungono circa l'uno e mezzo per cento alla transazione.
• Una seconda banca significa una seconda perizia da pagare. Confrontare i mutui dopo un risultato deludente non è gratuito.

Cosa succede quando risulta inferiore al prezzo

• Il mutuo viene calcolato sul minore tra prezzo e perizia, non su ciò che avete concordato di pagare.
• La differenza la mettete voi, in contanti, in aggiunta all'anticipo e ai costi di transazione. È il meccanismo che manda a monte i rogiti con poco preavviso.
• Le perizie inseguono un mercato in crescita perché si basano su transazioni comparabili concluse, che per definizione appartengono al recente passato.
• Le unità atipiche si valutano con difficoltà: una disposizione insolita, un appartamento molto grande in un edificio di piccoli, un'unità il cui valore aggiunto è una vista che i comparabili non hanno.
• Le opzioni sono poche ed è bene conoscerle prima: chiedere quali comparabili siano stati usati e se siano state trascurate prove rilevanti, versare più contanti, rinegoziare il prezzo oppure rivolgersi a un altro finanziatore e pagare un'altra perizia. Scegliere tra queste sotto pressione di tempo è il modo in cui si finisce per pagare troppo.

Una perizia non è un sopralluogo tecnico

È il malinteso che costa di più. Una perizia ipotecaria risponde a una sola domanda per la banca: quanto vale come garanzia. Non verifica il condizionatore, la pressione dell'acqua, l'impermeabilizzazione o lo stato degli ascensori, e non produce un elenco di difetti da far riparare. Se volete conoscere lo stato di ciò che state comprando, serve un'ispezione separata con un fornitore separato — un rapporto di snagging su un'unità nuova, una perizia dello stato su una rivendita. Il fatto che la cifra della perizia sia soddisfacente non dice assolutamente nulla sull'appartamento.

L'assicurazione richiesta dalla banca

• Copertura vita per la durata del mutuo, vincolata a favore della banca, in modo che il debito sia estinto anziché ereditato.
• Copertura dell'immobile, che protegge la garanzia della banca.
• Di solito non siete obbligati ad acquistare nessuna delle due dalla banca. Chiedete se una copertura stipulata fuori dal suo elenco è accettata — spesso lo è, e spesso costa meno.
• Leggete come si comporta il premio nel tempo. Una copertura vita che si ricalcola con l'età sembra economica al primo anno ed è un'altra cifra al decimo.
• Dichiarate con esattezza la storia clinica. Una polizza che non paga nulla è peggio di nessuna polizza, e il momento in cui fallisce è il peggiore possibile per una famiglia.

La copertura che nessuno richiede e di cui tutti hanno bisogno

• La polizza dell'edificio assicura la struttura, e la pagate già dentro la spesa condominiale.
• Non assicura il contenuto del vostro appartamento, né la vostra responsabilità se l'acqua del vostro appartamento danneggia quello sotto.
• Quest'ultimo caso è il più comune. La perdita d'acqua tra appartamenti è il sinistro più frequente nei grattacieli ovunque, e la discussione che segue riguarda chi era assicurato.
• Chi compra in contanti non è obbligato a nessuna di queste coperture, ed è proprio per questo che chi compra in contanti spesso non ne ha nessuna. La copertura del contenuto e della responsabilità civile di un appartamento è una piccola cifra annua rispetto al valore del bene.
• Se affittate l'immobile, verificate se la polizza prevede un inquilino. Alcune non lo prevedono, e l'esclusione emerge al momento del sinistro.

In breve

Mettete a budget la perizia come un costo, non come una formalità, e sappiate prima di firmare cosa farete se risulta bassa. Considerate i requisiti assicurativi della banca come la banca che protegge se stessa, non voi — poi acquistate la copertura che protegge voi, quella che nessuno vi chiederà. Entrambe le decisioni costano poco se prese presto e molto se prese il giorno del trasferimento.

Sulla base dei requisiti sui mutui della banca centrale negli Emirati e della prassi standard di finanziatori e assicuratori su questo mercato.