Оценка банком и страховка при ипотеке в Дубае: за что платит покупатель

Два пункта встречаются в каждой сделке с ипотекой в Дубае, и в большинстве гайдов им уделяют по одной строке. Оба заслуживают больше внимания: один может изменить, сколько наличных понадобится в день трансфера, а второй решает, кто платит, если в квартире, которой вы владеете, что-то пойдёт не так.

Оценка — не ваша, но платите за неё вы

• Оценку заказывает банк у оценщика из своего списка и в своих собственных интересах.
• Платите за неё вы — несколько тысяч дирхамов, и сумма не возвращается независимо от того, одобрят кредит или нет.
• Это один из трёх пунктов, из-за которых ипотека обходится дороже покупки за наличные, наряду с регистрацией залога в Земельном департаменте (0.25% от суммы кредита) и комиссией банка за оформление (до 1%, можно договориться). Вместе они добавляют к сделке около полутора процентов.
• Второй банк — вторая оценка. Поиск лучших условий в другом банке после неудачного результата не бесплатен.

Что происходит, если оценка ниже цены

• Кредит рассчитывается от меньшей из двух величин — цены или оценки, а не от того, о чём вы договорились с продавцом.
• Разницу покупатель закрывает наличными — сверх депозита и расходов на сделку. Именно этот механизм чаще всего срывает закрытие сделки в последний момент.
• Оценка отстаёт от растущего рынка, потому что опирается на уже завершённые сопоставимые сделки, а они по определению относятся к недавнему прошлому.
• Нестандартные юниты оценивать сложнее: нетипичная планировка, очень большая квартира в доме из маленьких, юнит, чья премия — это вид, которого нет у сопоставимых объектов.
• Варианты действий узкие, и их стоит знать заранее: спросить, какие объекты взяли для сравнения и не упустили ли релевантные данные; добавить наличных; пересогласовать цену; либо обратиться в другой банк и заплатить за новую оценку. Решать между этими вариантами под давлением времени — способ переплатить.

Оценка — это не техническое обследование

Это самое дорогое заблуждение. Ипотечная оценка отвечает банку на один вопрос: сколько это стоит как залог. Она не проверяет кондиционер, напор воды, гидроизоляцию или состояние лифтов и не составляет список дефектов на исправление. Если хотите знать реальное состояние того, что покупаете, — это отдельная проверка у отдельного специалиста: snagging-отчёт для новостройки, техническое обследование для вторички. Удовлетворительная сумма оценки не говорит вам вообще ничего о состоянии квартиры.

Страховка, которую требует банк

• Страхование жизни на срок кредита, оформленное в пользу банка, — чтобы кредит погашался, а не переходил по наследству.
• Страхование объекта, которое защищает залог банка.
• Покупать обе страховки именно у банка обычно не обязаны. Спросите, принимается ли полис, оформленный не из банковского списка партнёров, — часто принимается, и часто выходит дешевле.
• Проверьте, как меняется премия со временем. Страхование жизни, которое дорожает с возрастом, выглядит недорого в первый год и совсем иначе — на десятый.
• Указывайте состояние здоровья точно. Полис, который ничего не выплачивает, хуже, чем отсутствие полиса, а момент отказа в выплате — худший момент для семьи.

Страховка, которую никто не требует и которая нужна всем

• Полис здания страхует конструктив, и вы уже платите за него внутри service charge.
• Он не страхует содержимое вашей квартиры и не покрывает вашу ответственность, если вода из вашего юнита повредит квартиру этажом ниже.
• Второй пункт — самый частый случай. Протечка между квартирами — самая распространённая страховая претензия в жилых башнях где угодно в мире, а дальше начинается спор о том, кто был застрахован.
• Покупатель за наличные не обязан иметь ничего из этого — именно поэтому у покупателей за наличные чаще всего нет вообще никакой страховки. Страхование содержимого и ответственности для квартиры — небольшая ежегодная сумма относительно стоимости актива.
• Если вы сдаёте объект в аренду, проверьте, предусматривает ли полис наличие арендатора. Не все предусматривают, и это исключение всплывает именно в момент страхового случая.

Коротко

Закладывайте оценку в бюджет как расход, а не формальность, и заранее решите, что будете делать, если она окажется ниже цены. Требования банка по страховке — это банк, защищающий себя, а не вас, поэтому отдельно купите то, что защитит вас самих, — то, о чём никто не спросит. Оба решения дёшево принять заранее и дорого — в день трансфера.

По материалам требований центрального банка ОАЭ к ипотеке и стандартной практики банков и страховщиков на этом рынке.