Wycena i ubezpieczenie: dwa wymogi banku, które warto zrozumieć przed podpisaniem

Dwie pozycje pojawiają się w każdym finansowanym zakupie w Dubaju i w większości poradników dostają po jednym zdaniu. Obie zasługują na więcej uwagi: jedna może zmienić kwotę gotówki potrzebnej w dniu przeniesienia własności, a druga rozstrzyga, kto płaci, gdy w posiadanym mieszkaniu coś pójdzie nie tak.

Wycena nie jest Państwa, a płacą za nią Państwo

• Zamawia ją bank u rzeczoznawcy z własnej listy, na własne potrzeby.
• Płacą Państwo — kilka tysięcy dirhamów — i opłata jest należna niezależnie od tego, czy kredyt zostanie przyznany.
• To jedna z trzech pozycji, przez które kredyt hipoteczny kosztuje więcej niż zakup za gotówkę, obok rejestracji obciążenia w Land Department w wysokości 0,25% kredytu i prowizji bankowej za przygotowanie, do 1% i negocjowalnej. Razem dodają one około półtora procent do transakcji.
• Drugi bank oznacza drugą opłatę za wycenę. Szukanie kredytu w innym miejscu po rozczarowującym wyniku nie jest darmowe.

Co się dzieje, gdy wycena wypada poniżej ceny

• Kredyt liczy się od niższej z dwóch kwot: ceny i wyceny, a nie od tego, co uzgodniono do zapłaty.
• Różnicę pokrywają Państwo gotówką, ponad wkład własny i koszty transakcji. To mechanizm, który w krótkim terminie wykłada finalizacje transakcji.
• Wyceny pozostają w tyle za rosnącym rynkiem, bo opierają się na zakończonych transakcjach porównawczych, a te z definicji pochodzą z niedawnej przeszłości.
• Nietypowe lokale wycenia się niezręcznie: nietypowy układ, bardzo duże mieszkanie w budynku małych, lokal, którego premia to widok, którego porównania nie mają.
• Opcje są wąskie i warto je znać wcześniej: zapytać, jakie porównania zastosowano i czy pominięto istotne dane, wnieść więcej gotówki, renegocjować cenę albo pójść do innego kredytodawcy i zapłacić za kolejną wycenę. Wybieranie między nimi pod presją czasu to sposób, w jaki ludzie przepłacają.

Wycena to nie ekspertyza techniczna

To nieporozumienie, które kosztuje najwięcej. Wycena kredytowa odpowiada bankowi na jedno pytanie: ile to jest warte jako zabezpieczenie. Nie sprawdza klimatyzacji, ciśnienia wody, hydroizolacji ani stanu wind i nie tworzy listy usterek do naprawy. Jeśli chcą Państwo poznać stan kupowanej nieruchomości, to osobna inspekcja u osobnego wykonawcy — raport snagging dla nowego lokalu, ocena stanu technicznego dla rynku wtórnego. Satysfakcjonująca kwota wyceny nie mówi nic o samym mieszkaniu.

Ubezpieczenie wymagane przez bank

• Ubezpieczenie na życie na okres kredytu, cedowane na bank, tak aby kredyt został spłacony, a nie odziedziczony.
• Ubezpieczenie nieruchomości, które chroni zabezpieczenie banku.
• Zazwyczaj nie mają Państwo obowiązku kupować żadnego z nich w banku. Warto zapytać, czy bank akceptuje ochronę zorganizowaną poza jego listą — często akceptuje i często wychodzi taniej.
• Przeczytajcie Państwo, jak składka zachowuje się w czasie. Ubezpieczenie na życie, które wraz z wiekiem się przelicza, w pierwszym roku wygląda tanio, a w dziesiątym to już inna liczba.
• Należy rzetelnie zadeklarować historię zdrowia. Polisa, która nic nie wypłaca, jest gorsza niż brak polisy, a moment, w którym zawodzi, jest dla rodziny najgorszym możliwym.

Ochrona, której nikt nie wymaga, a wszyscy potrzebują

• Polisa samego budynku ubezpiecza konstrukcję i już za nią Państwo płacą w opłacie serwisowej.
• Nie ubezpiecza zawartości mieszkania ani odpowiedzialności za szkody, gdy woda z Państwa lokalu zaleje sąsiada poniżej.
• Ta druga pozycja to przypadek najczęstszy. Wyciek wody między mieszkaniami to najczęstsze zgłoszenie szkody w wieżowcach na całym świecie, a późniejszy spór dotyczy tego, kto był ubezpieczony.
• Kupujący za gotówkę nie ma obowiązku posiadania żadnej z tych polis, i właśnie dlatego tak często nie ma żadnej. Ubezpieczenie zawartości i odpowiedzialności cywilnej mieszkania to niewielka roczna kwota wobec wartości aktywa.
• Jeśli wynajmują Państwo nieruchomość, należy sprawdzić, czy polisa przewiduje najemcę. Niektóre nie przewidują, a wyłączenie wychodzi na jaw w chwili szkody.

Krótko

Wycenę należy zapisać w budżecie jako koszt, a nie formalność, i wiedzieć przed podpisaniem, co zrobić, jeśli wypadnie niska. Wymogi ubezpieczeniowe banku traktować jako ochronę banku, a nie Państwa — i kupić ochronę, która chroni Państwa, czyli tę, o którą nikt nie poprosi. Obie decyzje są tanie, jeśli podjąć je wcześnie, i drogie, jeśli podjąć je w dniu przeniesienia własności.

Na podstawie wymogów banku centralnego dotyczących kredytów hipotecznych w ZEA oraz standardowej praktyki kredytodawców i ubezpieczycieli na tym rynku.