L'expertise et l'assurance : deux exigences bancaires à comprendre avant de signer

Deux postes figurent dans tout achat financé à Dubaï et ne reçoivent qu'une ligne dans la plupart des guides. Les deux méritent plus d'attention : l'un peut changer le montant de liquidités nécessaire le jour du transfert, l'autre décide qui paie quand quelque chose tourne mal dans un appartement dont vous êtes propriétaire.

L'expertise n'est pas la vôtre, et vous la payez

• La banque la commande, auprès d'un expert de sa propre liste, pour ses propres besoins.
• Vous la payez — quelques milliers de dirhams — et elle est due que le prêt soit accordé ou non.
• C'est l'un des trois postes qui rendent un prêt plus coûteux qu'un achat comptant, avec l'inscription de la charge au Land Department à 0,25 % du prêt et les frais de dossier de la banque, jusqu'à 1 % et négociables. Ensemble, ils ajoutent environ un et demi pour cent à la transaction.
• Une deuxième banque, c'est une deuxième expertise à payer. Faire jouer la concurrence après un résultat décevant n'est pas gratuit.

Que se passe-t-il quand elle sort sous le prix

• Le prêt est calculé sur le plus bas du prix et de l'expertise, non sur ce que vous avez convenu de payer.
• L'écart est comblé en liquide, par vous, en plus de l'acompte et des frais de transaction. C'est le mécanisme qui fait capoter des signatures à bref délai.
• Les expertises retardent sur un marché en hausse car elles s'appuient sur des transactions comparables conclues, qui sont par définition du passé récent.
• Les lots atypiques s'évaluent mal : une distribution inhabituelle, un très grand appartement dans un immeuble de petits, un lot dont la prime tient à une vue que les comparables n'ont pas.
• Les options sont étroites et bonnes à connaître d'avance : demander quels comparables ont été utilisés et si des éléments pertinents ont été omis, apporter plus de liquidités, renégocier le prix, ou passer chez un autre prêteur et payer une autre expertise. Trancher entre ces options sous pression, c'est ainsi que l'on paie trop cher.

Une expertise n'est pas un diagnostic

C'est le malentendu qui coûte le plus cher. Une expertise de crédit répond à une seule question pour la banque : que vaut ce bien comme garantie. Elle ne teste ni la climatisation, ni la pression de l'eau, ni l'étanchéité, ni l'état des ascenseurs, et ne produit aucune liste de défauts à faire corriger. Si vous voulez connaître l'état de ce que vous achetez, il faut une inspection distincte avec un prestataire distinct — un rapport de snagging pour un lot neuf, une expertise d'état pour une revente. Un chiffre d'expertise satisfaisant ne dit absolument rien de l'appartement.

L'assurance exigée par la banque

• Une assurance vie pour la durée du prêt, cédée à la banque, afin que le prêt soit soldé plutôt qu'hérité.
• Une assurance du bien, qui protège la garantie de la banque.
• Vous n'êtes généralement pas obligé d'acheter l'une ou l'autre auprès de la banque. Demandez si une couverture souscrite hors de sa liste est acceptée — elle l'est souvent, et elle est souvent moins chère.
• Lisez comment la prime évolue dans le temps. Une assurance vie qui se réajuste avec l'âge semble bon marché la première année et représente un autre chiffre la dixième.
• Déclarez correctement vos antécédents de santé. Une police qui ne paie rien est pire que pas de police, et le moment où elle défaille est le pire possible pour une famille.

La couverture que personne n'exige et dont tout le monde a besoin

• La police propre à l'immeuble assure la structure, et vous la payez déjà dans les charges de copropriété.
• Elle n'assure pas le contenu de votre appartement, ni votre responsabilité si l'eau de votre logement endommage celui du dessous.
• Ce second point est le plus courant. Le dégât des eaux entre appartements est le sinistre le plus fréquent dans les tours, partout, et la dispute qui suit porte sur qui était assuré.
• Un acheteur comptant n'est tenu de souscrire rien de tout cela, et c'est précisément pour cela que les acheteurs comptant n'ont si souvent rien du tout. Une assurance du contenu et de la responsabilité pour un appartement représente un petit montant annuel au regard de la valeur du bien.
• Si vous louez le bien, vérifiez si la police prévoit un locataire. Certaines ne le font pas, et l'exclusion apparaît au moment du sinistre.

En bref

Budgétez l'expertise comme un coût plutôt que comme une formalité, et sachez avant de signer ce que vous ferez si elle sort trop basse. Considérez les exigences d'assurance de la banque comme la banque se protégeant elle-même, non vous — puis souscrivez la couverture qui vous protège, celle que personne ne vous demandera. Les deux décisions sont peu coûteuses à prendre tôt et coûteuses à prendre le jour du transfert.

D'après les exigences de la banque centrale en matière de prêts immobiliers aux Émirats et les pratiques courantes des prêteurs et assureurs sur ce marché.