Was eine Hypothek in Dubai über den Zinssatz hinaus kostet

Hypothekenvergleiche in Dubai sind meist ein Vergleich der Zinssätze auf dem Papier. Der Zinssatz zählt, aber die Überraschungen liegen woanders: Eine Hypothek verteuert die Transaktion selbst um etwa weitere anderthalb Prozent, alles fällig bei oder vor der Übertragung, und nichts davon wird vom Darlehen finanziert.

Bei einem Barkauf gilt als Faustregel ein Aufschlag von 7–8 % auf den Preis, überwiegend die Übertragungsgebühr des Land Department von 4 %. Eine Hypothek kommt darauf noch obendrauf.

Die vier Posten

• Registrierung des Grundpfandrechts beim Land Department: 0,25 % des Darlehens zuzüglich einer kleinen Festgebühr.
• Die Bearbeitungsgebühr der Bank: bis zu 1 % des Darlehens, und verhandelbar. Sie ist eine der wenigen wirklich verhandelbaren Zahlen in einer Dubaier Transaktion, und wer nie fragt, erfährt es nie.
• Die Bewertung: einige tausend Dirham, fällig, ob das Darlehen genehmigt wird oder nicht. Dieser Posten kommt für die meisten unerwartet.
• Lebens- und Gebäudeversicherung, die die Bank für die Laufzeit des Darlehens verlangt. Die Prämien hängen von Alter und Deckung ab, und das hauseigene Produkt der Bank ist nicht immer die einzige Möglichkeit.

Die Bewertung bestimmt das Darlehen, nicht der Preis

Die Kreditsumme richtet sich nach der Bewertung der Bank, nicht nach dem vereinbarten Preis. Liegt die Bewertung unter dem Preis, muss der Käufer die Differenz in bar aufbringen — die Bank beleiht keine Begeisterung. Das ist der Mechanismus hinter den meisten gescheiterten finanzierten Geschäften hier, und der Grund, warum ein finanziertes Angebot und ein Barangebot für einen Verkäufer nicht dasselbe Angebot sind, auch bei gleicher Zahl.

Was ein Nichtansässiger erwarten muss

• Bis zu 60 % Beleihungsauslauf, die Anzahlung beginnt also bei 40 %.
• Festzinssätze ab etwa 5,5 %, gegenüber rund 4 % für Ansässige.
• Prüfung von über zwei Monaten. Planen Sie den Kauf um sie herum, nicht gegen sie.
• Ein durchschnittlicher Kontostand von etwa 11 000–14 000 USD über sechs Monate wird üblicherweise als Nachweis verlangt.
• Ein Ansässiger sieht einen anderen Markt: bis zu 80 % Finanzierung, Anzahlung ab 20 % und Laufzeiten bis zu 25 Jahren.

Wo eine Hypothek zum Einsatz kommt, das Käufer übersehen

Eine Hypothek kann zur Begleichung der letzten Tranche eines Off-plan-Zahlungsplans dienen. Das sollte man zu Beginn planen, nicht am Ende: Banken prüfen die Immobilie, den Entwickler und Ihr Einkommen, und eine Ablehnung genau dann, wenn die letzte Zahlung fällig wird, bedeutet einen Zwangsverkauf zu dem Preis, der gerade geboten wird. Der endlastige Plan, der eine Abtretung attraktiv erscheinen lässt, ist derselbe Plan, der dieses Szenario schmerzhaft macht.

So budgetieren Sie richtig

• Setzen Sie alles in das Transaktionsbudget, nicht auf „später“. Diese Kosten werden bei der Übertragung fällig und in bar bezahlt.
• Lassen Sie sich Bearbeitungsgebühr und Bedingungen der vorzeitigen Ablösung schriftlich geben, bevor Sie sich binden. Die vorzeitige Ablösung ist nach den Regeln der Zentralbank gebührenpflichtig und wird an dem Tag relevant, an dem Sie verkaufen wollen.
• Nehmen Sie die laufenden Kosten in die Tragfähigkeitsprüfung auf: Service Charge und Kühlung laufen neben der Rate, ob die Wohnung vermietet ist oder leersteht.

Grundlage sind die Hypothekenvorschriften der Zentralbank der VAE und die Registrierungsgebühren des Land Department.