Quanto costa un mutuo a Dubai oltre al tasso di interesse

I confronti tra mutui a Dubai sono di solito confronti tra tassi nominali. Il tasso conta, ma non è lì che stanno le sorprese: un mutuo aggiunge circa un ulteriore uno e mezzo per cento al costo della transazione stessa, tutto dovuto al momento del trasferimento o prima, e nulla di questo è finanziato dal prestito.

Per un acquisto in contanti la regola empirica è il 7–8% sopra il prezzo, dominato dal 4% di tassa di trasferimento al Land Department. Un mutuo si aggiunge a questo.

Le quattro voci

• Registrazione dell'ipoteca presso il Land Department: 0,25% del prestito più una piccola quota fissa.
• La commissione di istruttoria della banca: fino all'1% del prestito, ed è negoziabile. È uno dei pochi numeri davvero negoziabili in una transazione a Dubai, e chi non chiede non lo scopre mai.
• La perizia: alcune migliaia di dirham, dovuta sia che il prestito venga approvato sia che no. È la voce che le persone non si aspettano.
• Assicurazione vita e sull'immobile, che la banca richiede per tutta la durata del prestito. I premi variano con l'età e la copertura, e il prodotto della banca non è sempre l'unica opzione.

La perizia decide il prestito, non il prezzo

Il finanziamento è dimensionato sulla perizia della banca, non sul prezzo concordato. Se la perizia risulta inferiore al prezzo, la differenza deve essere coperta in contanti dall'acquirente — la banca non presta sull'entusiasmo. È il meccanismo alla base della maggior parte delle operazioni finanziate fallite in questo mercato, ed è il motivo per cui un'offerta finanziata e un'offerta in contanti non sono la stessa offerta agli occhi di un venditore, anche allo stesso importo.

Che cosa si trova davanti un non residente

• Fino al 60% di loan-to-value, quindi l'anticipo parte dal 40%.
• Tassi fissi da circa il 5,5%, contro circa il 4% per un residente.
• Istruttoria di oltre due mesi. L'acquisto va programmato intorno a questi tempi, non contro di essi.
• Un saldo medio di circa $11 000–14 000 nell'arco di sei mesi viene comunemente richiesto come prova.
• Un residente vede un mercato diverso: finanziamento fino all'80%, anticipo dal 20% e durate fino a 25 anni.

Dove si usa un mutuo senza che gli acquirenti ci pensino

Un mutuo può servire a saldare l'ultima tranche di un piano di pagamento off-plan. Vale la pena pianificarlo all'inizio anziché alla fine: le banche valutano l'immobile, lo sviluppatore e il reddito, e un rifiuto proprio quando scade l'ultimo pagamento significa una vendita forzata al prezzo che il mercato offre in quel momento. Il piano con pagamenti concentrati alla fine, che rende attraente una cessione, è lo stesso che rende dolorosa questa eventualità.

Come metterlo correttamente a budget

• Inserire tutto nel budget della transazione, non in un «dopo». Questi costi scadono al trasferimento e si pagano in contanti.
• Ottenere per iscritto la commissione di istruttoria e le condizioni di estinzione anticipata prima di impegnarsi. L'estinzione anticipata comporta una commissione secondo le norme della banca centrale, e diventa rilevante il giorno in cui si decide di vendere.
• Aggiungere i costi correnti al test di sostenibilità: le spese condominiali e il raffrescamento corrono accanto alla rata, sia che l'appartamento sia affittato sia che sia vuoto.

Sulla base della regolamentazione dei mutui della Banca centrale degli Emirati Arabi Uniti e delle tasse di registrazione del Land Department.