Ипотека в Дубае: сколько стоит помимо процентной ставки

Сравнение ипотечных программ в Дубае обычно сводится к сравнению заявленных ставок. Ставка важна, но сюрпризы не в ней: ипотека добавляет к стоимости самой сделки ещё примерно полтора процента, всё это оплачивается в момент трансфера или до него, и ничего из этого не финансируется самим кредитом.

Для покупки за наличные правило простое — 7–8% сверх цены, где основную долю занимает сбор Земельного департамента 4%. Ипотека добавляется поверх этого.

Четыре статьи

• Регистрация залога в Земельном департаменте: 0.25% от суммы кредита плюс небольшой фиксированный сбор.
• Комиссия банка за оформление: до 1% от суммы кредита, и это одна из немногих по-настоящему обсуждаемых цифр в дубайской сделке — заёмщик, который не спрашивает, никогда не узнаёт, что можно было договориться.
• Оценка: несколько тысяч дирхамов, оплачивается независимо от того, одобрят кредит или нет. Это тот пункт, которого люди не ждут.
• Страхование жизни и объекта, которое банк потребует на весь срок кредита. Премия зависит от возраста и объёма покрытия, и собственный продукт банка — не единственный вариант.

Оценка решает размер кредита, а не цена

Размер кредита считается от оценки банка, а не от согласованной цены. Если оценка ниже цены, разницу покупатель закрывает наличными — банк не кредитует под энтузиазм. Именно этот механизм чаще всего срывает сделки с ипотекой на этом рынке, и именно поэтому предложение с ипотекой и предложение за наличные — для продавца не одно и то же предложение даже при одинаковой сумме.

Что видит нерезидент

• LTV до 60%, то есть первоначальный взнос начинается от 40%.
• Фиксированные ставки примерно от 5,5% против около 4% для резидента.
• Андеррайтинг от двух месяцев. Планируйте сделку вокруг этого срока, а не против него.
• Средний остаток на счёте порядка 11 000–14 000 долларов за полгода обычно запрашивают как подтверждение платёжеспособности.
• Резидент видит другой рынок: финансирование до 80%, взнос от 20%, срок кредита до 25 лет.

Где ипотеку используют, а покупатели этого не учитывают

Ипотеку можно использовать для закрытия финального транша платёжного плана по офф-плану. Это стоит спланировать в начале, а не в конце: банк смотрит на объект, застройщика и ваш доход, а отказ в момент, когда наступает финальный платёж, означает вынужденную продажу по любой предложенной цене. Тот самый план с ростом платежей ближе к концу, который делает переуступку привлекательной, — он же делает этот сценарий болезненным.

Как правильно закладывать в бюджет

• Включайте всё это в бюджет сделки, а не откладывайте «на потом». Эти расходы наступают к моменту трансфера и оплачиваются наличными.
• Получите письменно комиссию за оформление и условия досрочного погашения до подписания. Досрочное погашение несёт комиссию по правилам центробанка, и это станет актуально в день, когда вы решите продать.
• Добавьте расходы на содержание к проверке доступности кредита: service charge и охлаждение идут параллельно с платежом по кредиту — сдан юнит или пуст.

По материалам ипотечных регуляций Центрального банка ОАЭ и сборов Земельного департамента за регистрацию.