Ce que coûte un prêt immobilier à Dubaï au-delà du taux d'intérêt

Les comparaisons de prêts immobiliers à Dubaï se résument généralement à une comparaison de taux affichés. Le taux compte, mais ce n'est pas là que se cachent les surprises : un prêt ajoute environ un et demi pour cent supplémentaire au coût de la transaction elle-même, le tout payable au plus tard au transfert, et rien n'est financé par le prêt.

Pour un achat comptant, la règle empirique est de 7–8 % au-dessus du prix, dominés par les 4 % de frais de transfert du Land Department. Un prêt immobilier s'y ajoute.

Les quatre postes

• L'enregistrement de la sûreté auprès du Land Department : 0,25 % du prêt plus de petits frais fixes.
• Les frais de dossier de la banque : jusqu'à 1 % du prêt, et négociables. C'est l'un des rares chiffres réellement négociables d'une transaction à Dubaï, et l'emprunteur qui ne demande jamais ne le découvre jamais.
• L'expertise : quelques milliers de dirhams, payables que le prêt soit accordé ou non. C'est le poste auquel les gens ne s'attendent pas.
• L'assurance décès et l'assurance du bien, que la banque exigera pour toute la durée du prêt. Les primes varient selon l'âge et la couverture, et le produit maison de la banque n'est pas toujours la seule option.

C'est l'expertise qui décide du prêt, pas le prix

Le prêt est dimensionné d'après l'expertise de la banque et non d'après le prix convenu. Lorsque l'expertise ressort en dessous du prix, l'écart est à la charge de l'acheteur, en liquidités — la banque ne prête pas sur l'enthousiasme. C'est le mécanisme derrière la plupart des ventes financées qui échouent ici, et la raison pour laquelle une offre financée et une offre comptant ne sont pas la même offre aux yeux d'un vendeur, même au même chiffre.

Ce que voit un non-résident

• Jusqu'à 60 % de quotité de financement, donc un apport qui commence à 40 %.
• Des taux fixes à partir d'environ 5,5 %, contre environ 4 % pour un résident.
• Une instruction de plus de deux mois. Calez l'achat sur ce délai plutôt que contre lui.
• Un solde moyen d'environ 11 000–14 000 $ sur six mois est couramment demandé comme justificatif.
• Un résident voit un autre marché : jusqu'à 80 % de financement, un apport à partir de 20 % et des durées pouvant aller jusqu'à 25 ans.

Un usage du prêt que les acheteurs négligent

Un prêt immobilier peut servir à régler la dernière tranche d'un échéancier off-plan. Il vaut mieux y réfléchir au début plutôt qu'à la fin : les banques examinent le bien, le promoteur et vos revenus, et un refus au moment où la dernière échéance tombe signifie une vente forcée au prix que l'on vous propose. L'échéancier chargé en fin de parcours qui rend une cession séduisante est le même qui rend ce scénario douloureux.

Budgéter correctement

• Mettez tout dans le budget de la transaction, pas dans « plus tard ». Ces frais tombent au transfert et se paient comptant.
• Obtenez par écrit les frais de dossier et les conditions de remboursement anticipé avant de vous engager. Le remboursement anticipé entraîne des frais en vertu des règles de la banque centrale, et il devient pertinent le jour où vous décidez de vendre.
• Ajoutez les frais courants au test de capacité d'emprunt : les charges de copropriété et la climatisation courent en parallèle de la mensualité, que le logement soit loué ou vide.

D'après la réglementation hypothécaire de la Banque centrale des Émirats et les frais d'enregistrement du Land Department.