Immobilienkauf in Grossbritannien: Leasehold, Zuschläge und was der Erwerb wirklich kostet

Grossbritannien ist einer der wenigen Märkte, in denen Ausländern nichts verboten ist: Jeder darf kaufen, ohne Genehmigungen und ohne Kontingente. Die ganze Komplexität liegt an zwei anderen Stellen – in der Form des Eigentumsrechts und in den laufenden Kosten des Besitzes.

Freehold oder Leasehold?

Die meisten Wohnungen in London werden nicht als Freehold, sondern als Leasehold verkauft – mit einem langen Pachtvertrag, dessen Restlaufzeit von einigen Jahrzehnten bis zu mehreren hundert Jahren reichen kann. Ein Haus mit Grundstück ist häufiger Freehold.

Die verbleibende Laufzeit bestimmt den Wert direkt: Eine kurze Restlaufzeit drückt den Preis und macht die Verlängerung teuer, und unterhalb einer gewissen Grenze wird die Wohnung für Käufer wie Kreditgeber schwierig. Das ist bei einer britischen Wohnung das Erste, was man prüfen sollte.

Das Zweite sind die jährlichen Nebenkosten (service charge) und die Möglichkeit grösserer Instandsetzungen, die den Leaseholdern gesondert in Rechnung gestellt werden. Die Reform des Wohn-Leaseholds ist im Gange und bewegt sich zugunsten der Leaseholder, doch der Vertrag, den Sie unterschreiben, zählt mehr als die Richtung der Reform.

Was kostet der Einstieg tatsächlich?

Die Stamp Duty in Grossbritannien ist progressiv, und obendrauf kommen Zuschläge: einer für eine zusätzliche Wohnung und, getrennt davon, einer für Käufer ohne Wohnsitz im Land.

Beide werden aus Eigenmitteln gezahlt, nicht aus einer Hypothek, und zusammen ergeben sie einen Betrag, der von Anfang an einkalkuliert werden muss.

Hinzu kommen Solicitor, Gutachten und Makler – Letzterer ist in der britischen Praxis üblich und kein Zeichen einer schwierigen Transaktion.

Hypothekenfinanzierung gibt es auch für Nichtansässige, aber nicht bei den grossen Privatkundenbanken, deren Prozesse auf Kreditnehmer mit britischer Kredithistorie zugeschnitten sind. Spezial- und Privatbanken vergeben Kredite und verlangen eine höhere Anzahlung.

Ein Buy-to-let-Kredit wird vor allem danach beurteilt, ob die Miete die Rate mit Sicherheitsmarge deckt, berechnet mit einem Stresszins, und nicht nach Ihrem persönlichen Einkommen.

Was hat das Ende des Non-Dom-Status verändert?

Die Remittance Basis, die Besteuerung nach Domizil, bestand mehr als zwei Jahrhunderte und war einer der Gründe, warum vermögende Ausländer London wählten. Im April 2025 wurde sie abgeschafft und durch ein System ersetzt, das an die Dauer der Steueransässigkeit anknüpft.

Britische Immobilien wurden in Grossbritannien schon immer besteuert, unabhängig vom Domizil des Eigentümers – die Reform hat daran nichts geändert. Geändert hat sich das wirtschaftliche Umfeld: die Kosten, im Land ansässig zu sein. Manche Eigentümer überdenken, wie viel Zeit sie hier verbringen, und das zeigt sich im obersten Marktsegment.

Für einen Käufer heisst das praktisch: zwei Fragen trennen – die Besteuerung des Objekts und die Besteuerung Ihrer Person als Ansässiger. Die Reform hat die zweite berührt, und für die früheren Regeln gebaute Strukturen taugen womöglich nicht mehr.

Wozu verpflichtet die Vermietung?

Die Kaution eines Mieters muss innerhalb einer festgelegten Frist in einem staatlich zugelassenen Sicherungssystem hinterlegt werden; unterbleibt das, ist das übliche Räumungsverfahren blockiert, und es kann eine Entschädigung in Höhe eines Vielfachen der Kaution fällig werden. Der Vermieter muss prüfen, ob der Mieter sich im Land aufhalten darf.

Die Immobilie muss Sicherheitsanforderungen erfüllen: jährliche Gassicherheitsprüfung, regelmässige Kontrolle der Elektroinstallation, Rauchmelder und Normen für die Einrichtung. Daneben gibt es eine Mindest-Energieeffizienzklasse, deren Anforderungen schrittweise verschärft werden – im älteren Bestand bedeutet das echte Ausgaben.

Manche Stadtbezirke führen eine verpflichtende Lizenzierung von Mietwohnraum ein, und die Pflicht ist lokal: Prüfen Sie die Adresse, nicht die Stadt. Bei Pflichten dieser Grössenordnung ist eine Hausverwaltung die Voraussetzung dafür, das aus dem Ausland zu tun, kein Luxus.

Was gibt Ihnen der Kauf nicht?

Einen Status. Grossbritannien verknüpft Immobilieneigentum nicht mit einem Aufenthaltsrecht; der Investorenvisum-Weg wurde geschlossen, und ein Hauskauf ist keine Grundlage für den Aufenthalt.

Automatischen Zugang zu Schulen: Ein Platz an einer Privatschule ist ein eigener Prozess mit eigenem Zeitplan, und der Zugang zu einer staatlichen Schule richtet sich nach der Adresse und den Aufnahmeregeln des jeweiligen Gebiets.

Und niedrige laufende Kosten. Grossbritannien besteuert Immobilien auf jeder Stufe, einschliesslich der Erbschaftsteuer auf Wohnimmobilien – historisch der empfindlichste Punkt für ausländische Eigentümer und der, bei dem eine Beratung vorher statt nachher am meisten lohnt.