Examen du SPA
Les clauses sur les délais de livraison, la responsabilité du promoteur, la résolution, les retenues et la cession sont lues avant la signature : des corrections en amont coûtent sans commune mesure moins cher qu’un litige.
Conseil juridique à Dubaï
N° 1 du conseil juridique à Dubaï pour les propriétaires et acquéreurs francophones : un avocat en immobilier des EAU examine le contrat SPA, accompagne le transfert de propriété (conveyancing), chiffre la fiscalité et rédige le testament. Vous recevez la liste des risques et un document pour chacun, des frais DLD de 4 % à la règle des 183 jours.
Le propriétaire étranger repousse le plus souvent trois questions : l’impôt dans son pays de résidence, la sortie d’une transaction lorsque les circonstances changent, et la succession. Les trois se règlent à moindre coût avant la signature : l’impôt dépend du statut et de la durée de détention, la sortie du texte du contrat, la succession du testament.
La consultation est assurée par un expert invité : un avocat indépendant, en exercice, spécialiste du droit immobilier des EAU, qui ne fait pas partie de notre personnel. Nous choisissons le spécialiste selon la tâche, pour une question fiscale avec une pratique dans votre pays de résidence également, nous vous le présentons et restons disponibles jusqu’au résultat.
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Domaines
Testament et succession à Dubaï
Testament et succession pour les étrangers aux EAU : sans testament, DIFC Wills et tribunaux de Dubaï, Abou Dabi, tutelle des enfants, déroulement de la démarche.
En savoir plus →Conveyancing à Dubaï
Conveyancing à Dubaï : vérification du bien et du vendeur, MOU, NOC, transfert au bureau Trustee et nouveau title deed. Procuration et crédit possibles.
En savoir plus →Avec quelles questions s’adresse-t-on à un avocat en immobilier à Dubaï ?
On consulte l’avocat pour quatre besoins : vérification du contrat avant la signature, accompagnement du transfert de propriété, fiscalité de deux pays et testament. Un cinquième apparaît après l’achat : la sortie de la transaction ou un litige sur les délais.
Conveyancing
Accompagnement du transfert de propriété : vérification du titre et des quotes-parts, certificat de non-opposition (NOC) du promoteur, procurations, enregistrement auprès du Land Department.
Fiscalité
Calcul des obligations aux EAU et dans le pays de résidence : loyers, vente, dividendes, impôt sur les sociétés de 9 % en cas de détention via une société.
Testament
Enregistrement du testament auprès du DIFC, par les tribunaux de Dubaï ou par le bureau d’Abou Dabi, désignation de tuteurs pour les enfants, coordination avec le testament du pays d’origine.
Qu’est-ce que le conveyancing et que vérifie-t-on lors du transfert de propriété ?
Le conveyancing est l’accompagnement juridique du transfert de propriété : de la vérification du titre à l’enregistrement de la transaction auprès du Land Department (DLD).
L’acquéreur paie des frais DLD de 4 % du prix, des frais administratifs fixes d’environ 580 AED pour un bien achevé et environ 4 200 AED pour les services du bureau de trustee. Sur le marché secondaire, il faut prévoir 6–7 % en plus du prix.
Quels impôts le propriétaire paie-t-il aux EAU et dans son pays de résidence ?
Les EAU ne connaissent ni taxe foncière annuelle, ni impôt sur le revenu, ni impôt sur les plus-values. Mais un résident fiscal de Russie – 183 jours ou plus sur 12 mois – déclare son revenu mondial, loyers et vente d’un appartement à Dubaï compris.
Sur les loyers, le résident russe paie 13 % ou 15 % selon son revenu ; depuis 2025, le barème est progressif, jusqu’à 22 %. Rien n’est imputable : aux EAU, aucun impôt n’a été prélevé. À la vente, les montants sont convertis en roubles, et un « bénéfice » apparaît même sans gain en devises.
L’impôt sur les sociétés de 9 % s’applique aux EAU depuis 2023 aux bénéfices supérieurs à 375 000 AED par an ; la détention personnelle d’un appartement n’est en règle générale pas concernée. L’immobilier commercial est soumis à une TVA de 5 %.
Peut-on sortir d’une transaction pour cas de force majeure ?
Uniquement si l’exécution est devenue objectivement impossible : catastrophe naturelle détruisant le bien, guerre, interdiction directe des autorités. Difficultés financières, chute du taux de change, perte d’emploi et baisse des prix sont rangées par les tribunaux des EAU parmi les risques commerciaux de l’acquéreur.
Pour l’off-plan, la loi de Dubaï fixe un barème de retenues par le promoteur selon l’avancement des travaux, quelle que soit la cause de la sortie. En l’absence de motifs, il reste la négociation avec le promoteur et la cession du contrat.
Comment le promoteur repousse les délais de livraison et que vérifier dans le SPA
Les délais sont repoussés de deux manières : une clause de force majeure élargie et une période de prorogation admise. Les deux figurent au contrat et sont légales dès lors que l’acquéreur l’a signé.
La clause inclut les retards d’autorisations, les pénuries de matériaux et les défaillances des sous-traitants. La période de prorogation – souvent de l’ordre de six à douze mois – permet de repousser la date de livraison « prévue » sans justification ni indemnité.
Le tribunal apprécie ces invocations sur le fond : le promoteur doit prouver quel événement a retardé les travaux. Il ne faut jamais signer un avenant de report sans avocat : il peut anéantir les droits à réclamation acquis.
Que devient un bien à Dubaï sans testament ?
Sans testament enregistré, un tribunal des EAU peut appliquer les normes locales fondées sur la charia : les parts sont réparties entre les proches selon un schéma établi, et l’épouse ne devient pas automatiquement l’unique héritière.
Les non-musulmans peuvent disposer de leurs biens à leur gré. À Dubaï, deux voies existent : le registre DIFC Wills, fondé sur la common law anglaise, et l’enregistrement par les tribunaux de Dubaï ; à Abou Dabi, un bureau d’enregistrement des testaments de non-musulmans fonctionne auprès du département de la Justice.
Un testament DIFC peut consacrer la détention conjointe de sorte que la part du défunt passe automatiquement au copropriétaire survivant – mais seulement si cela est prévu à l’avance, du vivant des deux.
Comment se déroule la collaboration
Le travail se déroule en quatre étapes : de la description de votre situation au document qui couvre le risque.
- 1
Demande
Vous décrivez la situation : le bien, l’étape de la transaction, le statut de résidence, la composition de la famille.
- 2
Choix de l’avocat
Nous vous mettons en relation avec un avocat en exercice spécialisé en immobilier aux EAU ; pour une question fiscale, avec un conseiller qui connaît aussi votre juridiction.
- 3
Documents et analyse
L’avocat lit le SPA, le titre, la correspondance avec le promoteur, les justificatifs de paiement et nomme les risques en s’appuyant sur le texte.
- 4
Solution
Modifications du contrat, notification écrite au promoteur, testament enregistré ou calcul d’impôt, selon la tâche.
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Questions fréquentes
Faut-il un avocat pour acheter un bien à Dubaï ?
Pour une transaction standard avec un promoteur éprouvé, pas toujours. Mais le SPA et les conditions de résolution et de cession méritent d’être lus avec un avocat avant la signature : des corrections en amont coûtent sans commune mesure moins cher que des litiges après coup.
Existe-t-il un droit de succession aux EAU ?
Pas au sens habituel : le transfert d’actifs entraîne surtout des frais administratifs et d’enregistrement. Le risque est ailleurs : sans testament établi selon les règles des EAU, le patrimoine peut être réparti selon les normes locales.
Peut-on établir un testament à Dubaï à distance ?
Dans une large mesure, oui : le projet de document et la vérification des termes se font à distance, et l’enregistrement avec contrôle d’identité est en partie possible en visioconférence. La procédure prend de quelques jours à environ deux semaines.
Une inondation à Dubaï constitue-t-elle un cas de force majeure ?
Des précipitations anormales déclarées situation d’urgence par les autorités – très probablement oui ; une pluie saisonnière ordinaire – pas toujours. Dans tous les cas, les dégâts aux finitions sont couverts par l’assurance et par la garantie du promoteur contre les défauts.
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