Analyse du projet
Objectif d’achat, budget, durée de détention, besoin d’un crédit et d’un visa de résident. C’est ce qui détermine ce qu’il vaut la peine d’examiner.
Immobilier à Dubaï : sélection selon votre projet et mise en location
N° 1 de la sélection et de l’achat immobilier à Dubaï pour les acheteurs et investisseurs francophones : un courtier titulaire de la licence RERA cerne votre projet, dresse une courte liste de programmes neufs, de biens prêts et de terrains, vérifie les documents et conduit la vente jusqu’à l’enregistrement au Dubai Land Department (DLD), puis aide à louer
On achète à Dubaï pour des raisons très différentes : y habiter, louer, revendre à la livraison ou investir dans un terrain à bâtir. Tout en dépend : quartier, format, promoteur, moment d’entrée. Un bien prêt exige 100% du prix d’emblée ; le neuf demande un premier versement de 10–20% puis des paiements selon l’échéancier du promoteur.
Le courtier mène l’achat lui-même. Pour les sujets connexes – crédit, vérification juridique, construction sur un terrain – nous faisons appel à des experts indépendants : ils ne font pas partie de notre équipe et sont choisis selon la mission. Nous partons de votre objectif et de votre budget, pas d’une vitrine, et ce n’est qu’ensuite que viennent les visites.
Parlez à un courtier agréé : 📲 +971 50 120 32 64 sur WhatsApp, @dubai_oleg sur Telegram
Resale in Peninsula: how to buy the best apartment in central Dubai second-hand
La vidéo est en anglais.
Domaines
Mise en location d’appartement à Dubaï
Nous louons votre appartement à Dubaï en longue et courte durée : format adapté au quartier, préparation et séance photo, recherche de locataire, bail, Ejari, gestion.
En savoir plus →Sélection de programmes neufs à Dubaï
Nous sélectionnons des programmes off-plan à Dubaï : promoteur, échéancier, escrow, conditions de cession et liquidité à la livraison. Sans promesses de rendement.
En savoir plus →Sélection de biens dans l’ancien
Biens prêts à vivre sur le marché secondaire de Dubaï : prix selon les ventes de l’immeuble, contrôle de l’état et des documents, négociation, crédit, enregistrement.
En savoir plus →Terrains à Dubaï
Terrains à Dubaï pour construire ou revendre : vérification des paramètres de construction, Joint Venture avec un promoteur. Pour investisseurs à fort capital.
En savoir plus →Ce que comprend l’accompagnement
L’accompagnement se déroule en quatre étapes : analyse du projet, courte liste, vérifications et transaction, puis tout ce qui suit la remise des clés. Cinq filtres – emplacement, promoteur, plan, prix, scénario de sortie – écartent en quelques minutes 90 pour cent des offres qui ne conviennent pas.
Courte liste
Cinq à dix biens au lieu d’une centaine de liens : pour chacun, le prix au pied carré, les ventes conclues dans l’immeuble, le loyer et ce qui peut gêner à la revente.
Vérifications et transaction
Documents, échéancier de paiement, conditions de cession, compte séquestre (escrow) pour le neuf, charges et arriérés de service charge pour l’existant. Nous vous accompagnons jusqu’à l’enregistrement au Land Department.
Après la remise des clés
Réception du bien, ameublement et mise en location : le bien commence à rapporter sans que vous ayez à être présent à Dubaï.
Neuf ou bien prêt : que choisir ?
On choisit un bien prêt pour le flux de trésorerie, un programme neuf pour la croissance du capital. Un appartement prêt se loue dès le premier mois mais exige la somme entière d’emblée ; l’off-plan offre un paiement échelonné et un produit neuf, mais ne rapporte rien avant la remise des clés.
Si l’argent n’est pas nécessaire avant trois ou quatre ans, l’off-plan chez un promoteur au long passé de livraisons est logique. Si l’appartement doit servir tout de suite à vivre et à obtenir le visa, seul le bien prêt convient. Calculez le loyer sur la deuxième année : la première saison après une livraison massive est la plus faible.
De quelle somme faut-il disposer à l’entrée ?
En plus du prix, prévoyez les frais du Land Department de 4% et les coûts de formalisation : pour un bien prêt acheté comptant, cela représente 7–8% en plus. Pour le neuf, les 4% se paient au début, lors de l’enregistrement du contrat dans le système Oqood, et non à la remise des clés.
Avec un crédit pour non-résident, comptez environ 50% d’apport personnel et un taux voisin de 4% par an ; l’inscription de la garantie coûte 0,25% du montant du prêt. Depuis février 2025, les banques n’incluent plus les frais de transaction dans le crédit : il faut disposer en liquide d’environ 6% du prix en plus du premier versement.
Que vérifie-t-on avant d’acheter un programme neuf ?
On vérifie le promoteur, le compte escrow et les conditions du contrat. Les paiements doivent aller sur le compte escrow du projet enregistré au Land Department, et l’état réel du chantier ressort du pourcentage d’avancement au registre RERA, non de la date inscrite au contrat.
Dans le contrat, le seuil de cession est essentiel : en général environ 30–40% du prix payé, en dessous duquel la position ne peut pas être vendue. Exemple d’écart : la tour One Residence de 36 étages et 453 appartements est annoncée pour le premier trimestre 2027 sur les portails, alors que l’avancement publié n’est que de quelques pour cent.
Quand un terrain ou un lot d’appartements a-t-il du sens ?
À 20–30 millions de dirhams, le détail s’arrête et le marché de gros commence : un lot de 15–40 appartements prêts, un terrain freehold ou un terrain avec construction. Exemple tiré de la pratique : un lot nanti de 28 appartements à Sobha Hartland à 1400 dirhams le pied carré, alors que l’off-plan voisin se vendait 2500.
Un terrain, c’est le droit de construire : le coût de construction est d’environ 900–1600 dirhams le pied carré plus une réserve de 10–15%, et le cycle complet dure 18–30 mois. Sans temps, sans second capital ni équipe, un terrain devient de l’argent immobilisé.
L’achat d’un bien donne-t-il un visa de résident ?
Oui : un bien d’une valeur de 2 millions de dirhams ou plus selon l’évaluation du DLD ouvre droit au Golden Visa de 10 ans. Depuis janvier 2024, à Dubaï, peu importe qu’il soit acheté comptant, à crédit ou encore en construction ; pour un bien financé, il faut une lettre de non-objection de la banque (NOC).
Un appartement à 2,1 millions de dirhams avec un crédit de 80% donne droit au visa pour un apport personnel d’environ 420 mille plus les frais. Le visa ne confère pas automatiquement la nationalité ni la résidence fiscale.
Comment louer l’appartement après l’achat ?
Le format dépend de l’emplacement : un bail annuel enregistré dans Ejari pour les quartiers familiaux, la location de courte durée avec autorisation DTCM pour les zones touristiques. Les Émirats ne taxent pas les revenus locatifs des particuliers.
Le loyer est fixé par les contrats conclus dans votre immeuble, et non par les attentes du propriétaire. Dans les bons emplacements touristiques, le revenu brut de la courte durée dépasse d’environ un tiers celui de la longue durée, mais après service charge, gestion et vacance, l’écart se réduit. La hausse au renouvellement est plafonnée par l’indice RERA.
Qui mène la mission ?
La transaction est menée par le courtier titulaire de la licence RERA, de l’analyse du projet à l’enregistrement au Land Department. Pour les sujets connexes, nous faisons appel à des praticiens indépendants, non salariés : courtier en crédit, juriste, architecte, entrepreneur, contrôleur de chantier. Nous choisissons le spécialiste adapté, vous le présentons et restons joignables jusqu’au résultat.
Demande
Choisir un bien immobilier
Laissez votre nom et votre téléphone : nous revenons vers vous avec des questions sur l’objectif et le budget, puis une première courte liste.
Vous préférez ne pas laisser de numéro ? Écrivez directement : WhatsApp ou @dubai_oleg.
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Video
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Analyses et vidéos explicatives de notre chaîne YouTube en anglais.
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Questions fréquentes
Peut-on acheter un bien à Dubaï à distance ?
Oui. Les visites se font par vidéo, le contrat se signe électroniquement ou par procuration, le paiement passe par virement et le registre est numérique. Mais pour un bien existant, il faut visiter l’unité ou faire une inspection indépendante, et pour le neuf, vérifier le compte escrow et l’enregistrement du projet.
Par où commencer si je n’ai pas encore choisi de format ?
Par l’objectif : habiter, louer ou revendre. À chaque objectif son format – neuf, bien prêt ou terrain – et l’analyse du projet tient en un appel.
Travaillez-vous avec des biens vendus sous le prix du marché ?
Oui, c’est notre spécialité : le catalogue rassemble des lots vendus sous le marché, y compris des offres confidentielles absentes des portails. Une vraie décote apparaît là où le vendeur est pressé par le temps : retard de crédit, sortie d’une activité, partage de patrimoine.
Peut-on revendre un bien neuf avant la livraison ?
Oui, par cession. Elle passe par le promoteur et n’est pas enregistrée sans son accord, et le contrat fixe en général un seuil – environ 30–40% du prix payé – en dessous duquel la cession est interdite. Il faut lire ces conditions avant de réserver.
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