Cessione del contratto sei mesi prima della consegna: la strategia che funziona quando la liquidità cala

Uno degli scenari efficaci su un mercato in raffreddamento è l'acquisto di una cessione (assignment) a uno stadio avanzato di completamento. Ecco il meccanismo.

Come funziona

Lo schema ha due passaggi. Primo, l'acquisto dei diritti contrattuali dal proprietario originario circa sei mesi prima della consegna, con un premio rispetto al suo prezzo d'acquisto. Secondo, la messa a reddito dell'immobile con un affitto di lungo periodo subito dopo l'ispezione snagging. Nel caso esaminato il rendimento netto è risultato del 7,5 %, sensibilmente sopra la media di mercato.

Perché funziona

• Il rischio costruttore è in gran parte eliminato. L'edificio è completato all'80–90 % e la probabilità che il progetto non venga consegnato è minima.
• Il tempo per arrivare al reddito è breve. Il denaro comincia a rendere in mesi, non in anni.
• Il venditore è motivato. È proprio prima del pagamento finale che escono coloro che non hanno la fonte per farvi fronte. È il motivo più frequente di una cessione.
• Il prezzo è più conosciuto. A questo punto il progetto ha transazioni registrate e c'è qualcosa con cui confrontarsi.

Cosa verificare

• Quanto è già stato pagato e quale saldo passa a voi. «Il prezzo di transazione» e il costo totale sono somme diverse.
• Se il costruttore consente la cessione in questa fase: alcune società chiudono la finestra tre mesi prima della consegna.
• La commissione di cessione — di solito una percentuale fissa, e più spesso a carico dell'acquirente.
• Lo stato dei lavori di persona, non da una relazione.
• Gli affitti negli edifici vicini: il rendimento si calcola su quelli, non su una previsione.

L'avvertenza sul premio

L'acquirente paga al proprietario originario un premio sul prezzo d'ingresso, e quel premio è il prezzo del rischio già eliminato. Se il premio è tale da portare il prezzo d'ingresso al livello dell'offerta già completata nello stesso distretto, la strategia perde senso: si paga per un edificio finito e si continua comunque ad aspettarlo.