Cesja na sześć miesięcy przed przekazaniem: strategia, która działa, gdy płynność spada

Jednym z działających scenariuszy na ochładzającym się rynku jest zakup cesji na wysokim etapie ukończenia. Oto mechanika.

Jak to działa

Schemat ma dwa kroki. Pierwszy: zakup praw wynikających z umowy od pierwotnego właściciela około sześciu miesięcy przed przekazaniem, z premią względem ceny jego zakupu. Drugi: oddanie nieruchomości w najem długoterminowy od razu po inspekcji usterek. W analizowanym przypadku rentowność netto wyniosła 7,5 %, wyraźnie powyżej średniej rynkowej.

Dlaczego to działa

• Ryzyko dewelopera jest w dużej mierze usunięte. Budynek jest ukończony w 80–90%, a prawdopodobieństwo, że projekt nie zostanie dostarczony, jest minimalne.
• Czas do dochodu jest krótki. Pieniądze zaczynają pracować po miesiącach, a nie latach.
• Sprzedający jest zmotywowany. Właśnie przed ostatnią płatnością wychodzą ci, którzy nie mają na nią źródła. To najczęstszy powód cesji.
• Cena jest lepiej znana. Na tym etapie w projekcie są już zarejestrowane transakcje i jest do czego się odnieść.

Co sprawdzić

• Ile już zapłacono i jakie saldo przechodzi na Ciebie. „Cena transakcyjna” i łączny koszt to różne kwoty.
• Czy deweloper dopuszcza cesję na tym etapie: niektóre firmy zamykają to okno na trzy miesiące przed przekazaniem.
• Opłata za cesję: zwykle stały procent, najczęściej płacony przez kupującego.
• Stan budowy oceniony osobiście, a nie na podstawie raportu.
• Czynsze w sąsiednich budynkach: rentowność liczy się na ich podstawie, a nie z prognozy.

Zastrzeżenie dotyczące premii

Kupujący płaci pierwotnemu właścicielowi premię ponad jego cenę wejścia, a ta premia jest ceną już zdjętego ryzyka. Jeśli premia jest na tyle duża, że cena wejścia zrównuje się z ukończonymi zasobami w tej samej dzielnicy, strategia traci sens: płacisz za gotowy budynek, a nadal na niego czekasz.