La service charge di Dubai: chi approva l'aliquota e come verificarla prima di acquistare

Gli acquirenti che arrivano dall'Europa o dal Nord America sentono «niente imposta sugli immobili» e smettono di chiedere dei costi ricorrenti. È il punto sbagliato in cui fermarsi. Dubai non ha un'imposta annuale sugli immobili né un'imposta sul reddito delle persone fisiche, ma ogni appartamento porta con sé una service charge, che corre finché si possiede l'immobile e che, su dieci anni di detenzione, è la singola maggiore differenza tra due acquisti per il resto identici.

La parte utile è che il numero è conoscibile in anticipo. Non lo fissa chi vende l'appartamento.

Di che cosa è fatta davvero la spesa

• L'edificio. Pulizie, sicurezza, ascensori, assicurazione, società di gestione. È la parte che la maggior parte degli acquirenti immagina sentendo l'espressione.
• La propria quota della comunità principale (master community). Strade, verde, illuminazione delle aree comuni. Nelle comunità recintate questo strato può superare la spesa per l'edificio stesso, ed è per questo che due torri con specifiche simili possono trovarsi molto distanti quanto a costo.
• Il fondo di riserva per i lavori in conto capitale — sostituzione degli ascensori, tetto, facciata — con un ciclo da dieci a quindici anni.
• Il raffrescamento, quasi sempre come voce a sé. È quella da leggere con attenzione. In alcuni edifici rientra nella spesa; in altri è misurato a parte. La differenza annua arriva a multipli, e un confronto che la ignora non confronta nulla.

Chi la approva

• L'aliquota è approvata dalla RERA all'interno del Land Department, edificio per edificio, e cambia di anno in anno.
• Dal 2019 il denaro non resta presso la società di gestione. I contributi dei proprietari vanno su un conto escrow separato per quell'edificio nell'ambito del sistema Mollak. I fondi di un edificio non possono essere spesi per un altro — una risposta strutturale alla più antica lamentela della proprietà condominiale in qualsiasi paese.
• La cifra approvata è pubblicata. Il Land Department mantiene un indice delle service charge, e l'aliquota di un indirizzo specifico è visibile nella sua app, non solo nel foglio di calcolo del venditore.
• Quindi la domanda da porre non è «qual è il valore tipico» — la forbice tra i segmenti è da tre a cinque volte e varia all'interno di un singolo quartiere. La domanda è quale sia in questo edificio, a questo indirizzo.

Ordine di grandezza, solo per un primo screening

• Il patrimonio di fascia media parte da circa nove dollari al metro quadro all'anno.
• Le residenze di marca e con servizi sono un multiplo di questo, e gli edifici gestiti da hotel più alti ancora — fino a circa $88 al m² nel patrimonio ordinario e $97–119 dove un operatore alberghiero gestisce l'edificio.
• Le ville sono tassate in modo diverso — normalmente sulla superficie del lotto anziché su quella costruita — e mantenerne una risulta spesso da tre a quattro volte più economico di un appartamento di dimensioni comparabili, perché con un appartamento si paga anche l'infrastruttura condivisa della torre.

Il fondo di riserva, e perché la spesa più bassa è spesso quella costosa

Il fondo di riserva non viene rimborsato quando si vende. Ciò che si è accumulato appartiene all'edificio, non a chi vende, e passa con l'appartamento al proprietario successivo. Ne deriva una regola che la maggior parte degli acquirenti in rivendita ha capovolto: un edificio con una riserva onestamente finanziata batte uno la cui spesa è più bassa proprio perché non viene raccolta alcuna riserva. Il secondo costa meno ogni anno fino all'anno in cui bisogna sostituire gli ascensori — e allora arriva come contributo straordinario, a carico di chi possiede l'appartamento quell'anno.

La spesa è salita. Che cosa si può fare davvero

• Trovare la voce per cui è salita. In base al quadro di comproprietà del 2019 l'edificio è gestito da una società nominata dallo sviluppatore sotto la supervisione della RERA, e il bilancio preventivo passa per l'approvazione. Un aumento si riconduce quasi sempre a una sola voce — assicurazione, raffrescamento, riparazioni — e un proprietario ha diritto al dettaglio.
• Discutere sul totale non porta da nessuna parte. Ciò che funziona è un ricorso congiunto alla RERA da parte dei proprietari dove la spesa non è giustificata.
• Modellarla come crescente. Una proiezione che mantiene la spesa ferma per dieci anni non è una proiezione.

Che cosa fa al rendimento

Più di quanto si pensi, perché la spesa corre sia che l'appartamento sia affittato sia che sia vuoto. Si prende il canone annuo, si sottraggono la spesa, il raffrescamento, la gestione e i mesi di sfitto, e si divide per il prezzo di acquisto comprensivo dei costi di transazione. Se la spesa si porta via un quinto del flusso di canoni, un rendimento lordo del 7% scende intorno al 5,6% prima ancora che vada storto altro. Questa aritmetica è il motivo per cui un indirizzo modesto con una spesa bassa batte spesso, su un orizzonte lungo, un edificio costoso con piscina sul tetto.

Sulla base dell'indice delle service charge pubblicato dal Land Department e delle norme di comproprietà in vigore dal 2019.