Die Service Charge in Dubai: wer den Satz genehmigt und wie Sie ihn vor dem Kauf prüfen

Käufer aus Europa oder Nordamerika hören „keine Grundsteuer“ und hören auf, nach laufenden Kosten zu fragen. Das ist die falsche Stelle zum Aufhören. Dubai hat keine jährliche Grundsteuer und keine Einkommensteuer für Privatpersonen, aber jede Wohnung trägt eine Service Charge, sie läuft, solange man die Immobilie besitzt, und über zehn Jahre Haltedauer ist sie der größte Unterschied zwischen zwei sonst identischen Käufen.

Nützlich ist, dass die Zahl im Voraus bekannt ist. Sie wird nicht von dem festgelegt, der Ihnen die Wohnung verkauft.

Woraus die Gebühr tatsächlich besteht

• Das Gebäude. Reinigung, Sicherheit, Aufzüge, Versicherung, die Verwaltungsgesellschaft. Das ist der Teil, den die meisten Käufer vor Augen haben, wenn sie den Begriff hören.
• Ihr Anteil an der Master Community. Straßen, Begrünung, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen. In abgeschlossenen Anlagen kann diese Ebene die Gebühr für das Gebäude selbst übersteigen, weshalb zwei Türme mit ähnlicher Ausstattung bei den Kosten weit auseinanderliegen können.
• Die Rücklage für Investitionsarbeiten — Aufzugstausch, Dach, Fassade — in einem Zyklus von zehn bis fünfzehn Jahren.
• Kühlung, fast immer als eigene Zeile. Diese sollte man genau lesen. In manchen Gebäuden steckt sie in der Gebühr; in anderen wird sie obendrauf gemessen. Der Jahresunterschied beträgt ein Vielfaches, und ein Vergleich, der sie ignoriert, vergleicht nichts.

Wer sie genehmigt

• Der Satz wird von RERA innerhalb des Land Department gebäudeweise genehmigt und ändert sich von Jahr zu Jahr.
• Seit 2019 liegt das Geld nicht mehr bei der Verwaltungsgesellschaft. Die Beiträge der Eigentümer fließen auf ein gesondertes Escrow-Konto für dieses Gebäude im Rahmen des Mollak-Systems. Die Mittel eines Gebäudes dürfen nicht für ein anderes ausgegeben werden — eine strukturelle Antwort auf die älteste Beschwerde des Stockwerkeigentums überall.
• Der genehmigte Betrag wird veröffentlicht. Das Land Department führt einen Service-Charge-Index, und der Satz für eine bestimmte Adresse ist in seiner eigenen App sichtbar, nicht nur in der Tabelle des Verkäufers.
• Die Frage lautet also nicht, was „typisch“ ist — die Spanne zwischen den Segmenten beträgt das Drei- bis Fünffache und variiert innerhalb eines einzigen Viertels. Die Frage ist, was es in diesem Gebäude an dieser Adresse ist.

Größenordnung, nur für eine erste Sichtung

• Bestand im mittleren Segment beginnt bei etwa neun Dollar pro Quadratmeter und Jahr.
• Branded und Serviced Residences liegen ein Vielfaches darüber, und von Hotels betriebene Gebäude noch höher — bis etwa 88 USD pro m² im gewöhnlichen Bestand und 97–119 USD, wo ein Hotelbetreiber das Gebäude führt.
• Villen werden anders veranlagt — normalerweise nach Grundstücksfläche statt nach bebauter Fläche — und ihr Betrieb kommt oft drei- bis viermal billiger als der einer Wohnung vergleichbarer Größe, weil man bei einer Wohnung auch die gemeinsame Infrastruktur des Turms zahlt.

Die Rücklage, und warum die billigste Gebühr oft die teure ist

Die Rücklage wird beim Verkauf nicht erstattet. Was sich angesammelt hat, gehört dem Gebäude, nicht Ihnen, und geht mit der Wohnung auf den nächsten Eigentümer über. Daraus folgt eine Regel, die die meisten Weiterverkaufs-Käufer falsch herum sehen: Ein Gebäude mit ehrlich gefüllter Rücklage schlägt eines, dessen Gebühr niedriger ist, gerade weil keine Rücklage gebildet wird. Das zweite ist jedes Jahr billiger, bis zu dem Jahr, in dem die Aufzüge ersetzt werden müssen — und dann kommt es als Sonderumlage, bei dem, dem die Wohnung in diesem Jahr gehört.

Die Gebühr ist gestiegen. Was sich tatsächlich tun lässt

• Finden Sie die Zeile, für die sie gestiegen ist. Nach dem Rahmen für gemeinsames Eigentum von 2019 wird das Gebäude von einer Gesellschaft geführt, die der Entwickler unter Aufsicht von RERA bestellt, und das Budget durchläuft eine Genehmigung. Eine Erhöhung lässt sich fast immer auf einen Posten zurückführen — Versicherung, Kühlung, Reparaturen —, und ein Eigentümer hat Anspruch auf die Aufschlüsselung.
• Mit der Gesamtsumme zu streiten führt zu nichts. Was funktioniert, ist ein gemeinsames Vorgehen der Eigentümer bei RERA, wo die Ausgaben nicht belegt sind.
• Rechnen Sie mit steigenden Werten. Eine Prognose, die die Gebühr zehn Jahre lang konstant hält, ist keine Prognose.

Was sie mit der Rendite macht

Mehr, als die Leute annehmen, weil die Gebühr läuft, ob die Wohnung vermietet ist oder leersteht. Nehmen Sie die Jahresmiete, ziehen Sie Gebühr, Kühlung, Verwaltung und die Leerstandsmonate ab und teilen Sie durch den Kaufpreis einschließlich der Transaktionskosten. Wenn die Gebühr ein Fünftel der Mieteinnahmen auffrisst, landet eine Bruttorendite von 7 % bei etwa 5,6 %, bevor irgendetwas anderes schiefgeht. Diese Rechnung ist der Grund, warum eine bescheidene Adresse mit niedriger Gebühr über einen langen Zeitraum oft ein teures Gebäude mit Dachpool schlägt.

Grundlage sind der vom Land Department veröffentlichte Service-Charge-Index und die seit 2019 geltenden Regeln für gemeinsames Eigentum.