Zaya: un piccolo developer e come dimensionare correttamente quel rischio

Zaya è un piccolo developer con una manciata di progetti a Dubai. Chi acquista tende a considerare il rischio del piccolo developer o irrilevante o squalificante. Non è né l'uno né l'altro: è un rischio specifico, descrivibile, che si può prezzare.

In che cosa consiste davvero il rischio del piccolo developer

• Riserve di capitale sottili. Un grande gruppo può assorbire con le proprie risorse il fallimento di un appaltatore, uno sforamento dei costi o un anno di vendite lente. Una piccola società spesso non può, e deve risolvere il problema all'interno del progetto.
• Dipendenza dalla velocità di vendita. Con una costruzione finanziata in gran parte dalle prevendite, un mercato lento si traduce in un cantiere lento in modo più diretto che presso un developer ben capitalizzato.
• Concentrazione sulle persone chiave. Le piccole società poggiano su pochi individui, e la loro uscita cambia la società in un modo che non cambierebbe una grande.
• Minore potere negoziale verso gli appaltatori. Un costruttore con molti clienti dà la priorità a chi gli porta lavoro ripetuto su larga scala.

Nessuno di questi fattori rende improbabile la consegna. Rendono più ampia la distribuzione degli esiti, ed è esattamente ciò che il prezzo di lancio più basso compensa.

Come valutarlo e ridurlo

• Pretendete pagamenti legati all'avanzamento. Un piano collegato a fasi di costruzione verificate mantiene il vostro denaro allineato all'edificio. Un piano concentrato all'inizio trasferisce il rischio su di voi, e con un piccolo developer quel trasferimento è l'intero problema.
• Verificate il conto escrow indicato nel contratto e la registrazione Oqood. È il meccanismo che rende praticabili gli acquisti da piccoli developer.
• Controllate lo storico dell'appaltatore, che con un piccolo developer pesa spesso più di quello del developer stesso.
• Preferite un progetto più vicino al completamento. Comprare quando è costruito al 70 % costa di più al piede quadrato ed elimina la maggior parte dell'incertezza: uno scambio che molti acquirenti dovrebbero fare e pochi considerano.
• Leggete il rimedio in caso di ritardo e sappiate che cosa potete fare e quando.
• Monitorate dopo l'acquisto. L'avanzamento dei lavori rispetto alle vostre scadenze, verificato periodicamente. I problemi individuati presto hanno più soluzioni.

Che cos'altro verificare

• Edifici consegnati, se esistono: con un portafoglio ridotto ciascuno rappresenta una larga parte delle prove.
• La proprietà del terreno, che dice qualcosa di concreto sul finanziamento.
• La concorrenza nel cluster e i canoni effettivamente incassati, dagli annunci attivi.
• Le spese condominiali in edifici consegnati comparabili.

A chi si adatta

• A chi vuole il prezzo di lancio e capisce con precisione che cosa paga lo sconto.
• A chi pretenderà condizioni legate all'avanzamento e seguirà la costruzione.
• Non a chi ha bisogno di una data affidabile, né a chi vivrebbe il monitoraggio come un peso.

Sulla base del quadro di registrazione ed escrow del Dubai Land Department.