Zaya: mały deweloper i jak rzetelnie ocenić to ryzyko

Zaya to mały deweloper z kilkoma projektami w Dubaju. Nabywcy zwykle traktują ryzyko małego dewelopera jako bez znaczenia albo jako dyskwalifikujące. Nie jest ani jednym, ani drugim: to konkretne, opisywalne ryzyko, które można wycenić.

Z czego naprawdę składa się ryzyko małego dewelopera

• Cienkie rezerwy kapitałowe. Duża grupa pochłonie upadek wykonawcy, przekroczenie kosztów czy słaby rok sprzedaży z własnych środków. Mała firma często nie może i musi rozwiązać problem w ramach projektu.
• Zależność od tempa sprzedaży. Przy budowie finansowanej głównie z przedsprzedaży słaby rynek przekłada się na wolniejszy plac budowy bezpośrednio, bardziej niż u dobrze skapitalizowanego dewelopera.
• Koncentracja wokół kluczowych osób. Małe firmy opierają się na kilku osobach, a ich odejście zmienia firmę tak, jak nie zmieniłoby dużej.
• Mniejszy wpływ na wykonawców. Budowniczy z wieloma klientami stawia na pierwszym miejscu tych, którzy dają mu powtarzalne zlecenia na dużą skalę.

Żadne z nich nie czyni ukończenia mało prawdopodobnym. Poszerzają rozkład możliwych wyników, a właśnie za to rekompensuje nabywcy niższa cena na starcie.

Jak to wycenić i ograniczyć

• Nalegać na płatności powiązane z postępem prac. Harmonogram oparty na zweryfikowanych etapach budowy utrzymuje pieniądze nabywcy w zgodzie z budynkiem. Harmonogram przesunięty na początek przerzuca ryzyko na nabywcę, a przy małym deweloperze ten transfer jest całym problemem.
• Zweryfikować rachunek escrow wskazany w umowie oraz rejestrację w Oqood. To mechanizm, który w ogóle umożliwia zakupy od małych deweloperów.
• Sprawdzić dorobek wykonawcy, który przy małym deweloperze często waży więcej niż dorobek samego dewelopera.
• Wybrać projekt bliższy ukończenia. Zakup przy 70 % zaawansowania kosztuje więcej za stopę kwadratową, ale usuwa większość niepewności. Ten kompromis wielu nabywcom by się opłacał, a niewielu go rozważa.
• Przeczytać środki na wypadek opóźnienia i wiedzieć, co i kiedy można zrobić.
• Monitorować po zakupie. Postęp budowy względem swoich kamieni milowych, sprawdzany okresowo. Problemy wykryte wcześnie mają więcej rozwiązań.

Co jeszcze sprawdzić

• Oddane budynki, jeśli istnieją. Przy małym portfelu każdy z nich to duża część dowodów.
• Własność gruntu, która realnie mówi o sposobie finansowania.
• Konkurencję w klastrze i osiągane czynsze, z aktualnych ogłoszeń.
• Service charge w porównywalnych oddanych budynkach.

Dla kogo

• Dla nabywcy, który chce cen z fazy startu i rozumie dokładnie, za co płaci ta zniżka.
• Dla kogoś, kto będzie nalegał na warunki powiązane z postępem prac i monitorował budowę.
• Nie dla nabywcy, który potrzebuje pewnego terminu, ani dla tego, kto uznałby monitorowanie za ciężar.

Na podstawie ram rejestracji i escrow Dubai Land Department.