Zaya: ein kleiner Bauträger – und wie man dieses Risiko richtig bemisst

Zaya ist ein kleiner Bauträger mit einer Handvoll Projekte in Dubai. Käufer halten das Risiko kleiner Bauträger gern entweder für unerheblich oder für ein Ausschlusskriterium. Es ist keins von beidem: Es ist ein konkretes, beschreibbares Risiko, das sich bepreisen lässt.

Woraus das Risiko kleiner Bauträger tatsächlich besteht

• Dünne Kapitalreserven. Ein großer Konzern kann den Ausfall eines Auftragnehmers, eine Kostenüberschreitung oder ein schwaches Verkaufsjahr aus eigener Kraft abfangen. Ein kleines Unternehmen oft nicht, und muss das Problem innerhalb des Projekts lösen.
• Abhängigkeit vom Verkaufstempo. Wird der Bau weitgehend aus Vorverkäufen finanziert, schlägt ein schwacher Markt direkter auf die Baustelle durch als bei einem gut kapitalisierten Bauträger.
• Konzentration auf Schlüsselpersonen. Kleine Unternehmen ruhen auf wenigen Personen, und deren Weggang verändert die Firma auf eine Weise, wie es bei einer großen nicht der Fall wäre.
• Geringere Hebelwirkung gegenüber Auftragnehmern. Ein Bauunternehmen mit vielen Kunden bevorzugt jene, die ihm im großen Maßstab Folgeaufträge geben.

Nichts davon macht eine Übergabe unwahrscheinlich. Es macht die Verteilung der Ergebnisse breiter – und genau dafür entschädigt Sie der niedrigere Einstiegspreis.

Wie man es bepreist und verringert

• Bestehen Sie auf baufortschrittsabhängigen Zahlungen. Ein an geprüfte Bauabschnitte gebundener Plan hält Ihr Geld im Gleichschritt mit dem Gebäude. Ein vorgezogener Plan verlagert das Risiko auf Sie, und bei einem kleinen Bauträger ist genau diese Verlagerung das ganze Problem.
• Prüfen Sie das im Vertrag genannte Escrow-Konto und die Oqood-Registrierung. Dieser Mechanismus macht Käufe bei kleinen Bauträgern überhaupt erst vertretbar.
• Prüfen Sie die Referenzen des Auftragnehmers, die bei einem kleinen Bauträger oft mehr Gewicht haben als die des Bauträgers selbst.
• Bevorzugen Sie ein Projekt näher an der Fertigstellung. Ein Kauf bei 70 % Baufortschritt kostet pro Quadratfuß mehr und beseitigt den Großteil der Unsicherheit – ein Tausch, den viele Käufer machen sollten und nur wenige erwägen.
• Lesen Sie die Verzugsregelung und wissen Sie, was Sie wann tun können.
• Beobachten Sie nach dem Kauf. Den Baufortschritt gegen Ihre Meilensteine, regelmäßig geprüft. Probleme, die früh auffallen, haben mehr Lösungen.

Was sonst zu prüfen ist

• Übergebene Gebäude, falls es welche gibt – bei einem kleinen Portfolio ist jedes ein großer Teil der Belege.
• Das Grundstückseigentum, das etwas Reales über die Finanzierung aussagt.
• Konkurrenz im Cluster und erzielte Mieten, aus aktuellen Inseraten.
• Die Service Charge in vergleichbaren übergebenen Gebäuden.

Für wen es passt

• Käufer, die Einführungspreise wollen und genau verstehen, wofür der Abschlag entschädigt.
• Wer auf baufortschrittsabhängigen Bedingungen besteht und den Bau beobachtet.
• Nicht für Käufer, die einen verlässlichen Termin brauchen, und nicht für jene, denen die Beobachtung eine Last wäre.

Grundlage sind die Registrierung beim Dubai Land Department und das Escrow-Regelwerk.