Omniyat: ultra-prime, gdzie obowiązują inne reguły

Omniyat działa na szczycie dubajskiego rynku: niewielka liczba budynków, architekci o międzynarodowej renomie i ceny za stopę kwadratową kilkukrotnie wyższe od średniej dla miasta. Segment zachowuje się na tyle inaczej niż reszta rynku, że większość standardowych rad się nie przenosi.

Co zmienia ultra-prime

• Porównań prawie nie ma. Gdy budynek liczy kilkadziesiąt lokali i sprzedaje kilka rocznie, nie ma wiarygodnego wzorca ceny za stopę kwadratową. Cenę się negocjuje, a nie wylicza.
• Płynność jest niska w obu kierunkach. Mało kupujących, a sprzedaż może trwać długo. To definiujące ryzyko segmentu i nie ma związku z jakością aktywa.
• Segment jest mniej skorelowany z rynkiem masowym. Pula nabywców jest międzynarodowa i napędzana innymi czynnikami niż lokalny popyt na najem.
• Różnicą jest budynek, a nie dzielnica. W tym segmencie produktem są architektura, operator i adres.

Co buduje

Business Bay wzdłuż kanału, Palm Jumeirah i centralne lokalizacje nad wodą: rezydencje prowadzone we współpracy z luksusowymi markami hotelowymi oraz samodzielne budynki o charakterystycznej architekturze. Liczba lokali jest z założenia mała — rzadkość jest częścią propozycji.

Co oznacza współpraca z marką hotelową

• Operator zarządza obsługą i częściami wspólnymi, a to zarządzanie jest wartością cykliczną: concierge, sprzątanie, udogodnienia na poziomie hotelowym.
• Widać to w opłacie serwisowej, która jest wysoka w liczbach bezwzględnych i powinna być modelowana w pełnym okresie posiadania, a nie w pierwszym roku.
• Umowa z operatorem ma okres obowiązywania. Należy ustalić jego długość i to, co dzieje się po wygaśnięciu — rezydencja, która traci operatora, traci część tego, za co Państwo zapłacili.
• Programy najmu, jeśli są oferowane, to umowy. Trzeba przeczytać podział przychodów, okres i warunki wyjścia.

Co sprawdzić

• Niezależną wycenę. W segmencie bez porównań to nie formalność.
• Umowę z operatorem, w całości.
• Opłatę serwisową za stopę kwadratową i ile rocznie faktycznie kosztuje standard operatora.
• Escrow i Oqood, jak wszędzie.
• Specyfikację i termin przekazania — indywidualne wykończenia o długim czasie dostawy to częste źródło opóźnień w tym segmencie.
• Realistyczne założenia wyjścia. Należy modelować sprzedaż trwającą wiele miesięcy, bo często tak bywa.

Dla kogo

• Dla kupującego, dla którego to najpierw rezydencja, a dopiero potem inwestycja.
• Dla kapitału o długim horyzoncie, który nie musi wychodzić z inwestycji według harmonogramu.
• Nie dla osoby optymalizującej rentowność z najmu: przy tych cenach rentowność jest strukturalnie niska, a to normalny stan segmentu, a nie jego wada.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i standardowej praktyki operatorów rezydencji z marką.