Inspekcja snagging w Dubaju, zanim odbiorą Państwo klucze

Nr 1 w inspekcjach snagging w Dubaju dla kupujących anglojęzycznych: zaproszony inżynier sprawdza przyrządami osiem grup instalacji i dostarcza raport ze zdjęciami w ciągu 24–48 godzin. Odbiór to ostatni moment, w którym wady są problemem dewelopera: po podpisaniu protokołu popękany jastrych i przeciek nad sufitem podwieszanym stają się Państwa rachunkiem.

Własny przegląd dewelopera trwa około dwudziestu minut i obejmuje to, co widać z poziomu podłogi. My przychodzimy osobno, z przyrządami i drabiną, i przechodzimy przez lokal tak, jak robi to inżynier, a nie kupujący: nad sufitem, do włazów technicznych, do wnętrza rozdzielnicy, pod każdą umywalką.

Pracujemy zarówno przy odbiorach off-plan, jak i przy zakupach na rynku wtórnym. Przy odbiorze lista usterek trafia do dewelopera i jest usuwana na jego koszt. Na rynku wtórnym ten sam raport jest podstawą do negocjacji: znając rzeczywisty stan lokalu, kupujący prosi o obniżenie ceny lub o wykonanie prac przed przeniesieniem własności, a nie po nim.

Dlaczego snagging ma znaczenie

Odbiór lokalu off-plan

Lokal przekazywany jest na podstawie protokołu, a wszystko, czego w tym momencie nie odnotowano, uznaje się za zaakceptowane. Lista usterek sporządzona przed podpisaniem jest usuwana przez dewelopera na jego koszt i w ramach jego harmonogramu — to zobowiązanie umowne, a nie przysługa.

Wieżowce oddawane są etapami i na określony termin, co oznacza, że lokale są wykańczane w ostatnich tygodniach. Stąd biorą się niedokończone przyłącza, niedokręcone połączenia i wykończenie robione na czas.

Rynek wtórny

Sprzedający nie ma obowiązku niczego naprawiać i właśnie dlatego inspekcja ma sens: raport pokazuje, co trzeba zrobić, aby doprowadzić nieruchomość do normalnego stanu. Ta kwota jest przedmiotem negocjacji — ze zdjęciami i liczbami, a nie z poczuciem, że gdzieś jest wilgoć.

Jeśli lokal jest wynajęty, termin uzgadniamy z najemcą. Potrzebny jest dostęp do każdego pomieszczenia, także technicznych, inaczej połowa kontroli nie zostanie wykonana.

Co obejmuje inspekcja snagging

Osiem grup instalacji, ułożonych od tych, których naprawa po podpisaniu odbioru kosztuje najwięcej, po kosmetyczne.

HVAC i wentylacja

Temperatury nawiewu i wyciągu przy każdym dyfuzorze, odpływ i skropliny, dostęp do jednostek fan coil. To także miejsce, w którym zaglądamy nad sufit podwieszany: większość przecieków w pierwszym roku zaczyna się właśnie tam i żaden z nich nie jest widoczny z podłogi.

Instalacje hydrauliczne

Jakość montażu, nieszczelności na każdym połączeniu, spadki i odpływ, ciśnienie przy każdym punkcie poboru, syfony i zapach z kanalizacji, elastyczne przyłącza i zawory odcinające pod umywalkami i w pionach technicznych.

Instalacje elektryczne

Każde gniazdo i punkt zasilania testowane pod obciążeniem, polaryzacja i uziemienie, wyłączniki RCBO w rozdzielnicy i opisanie obwodów, ściemniacze, łączniki, czujniki obecności oraz strona niskonapięciowa — transmisja danych, domofon, czujniki dymu.

Wykończenie wnętrz

Pęknięcia, odpryski, rozchodzące się spoiny, pion ścian i poziom podłóg, jakość malowania i fug, szczeliny i zamykanie drzwi, okucia, zarysowania szkła i skrzydeł — wszystko to staje się rachunkiem właściciela z chwilą podpisania odbioru.

Meble i sprzęt AGD

W lokalu przekazywanym z zabudowaną kuchnią uruchamiamy każde urządzenie, sprawdzamy jego podłączenie i wentylację, a także prowadnice i system cichego domykania w zabudowie, kompletność zestawienia i uszkodzenia frontów.

Elewacja, przeszklenia i wykończenia zewnętrzne

Pęknięcia, wady malowania, jakość połączeń, uszczelnienie wokół ścian kurtynowych i drzwi balkonowych, spadki i odwodnienie tarasu. W tym klimacie pytanie o przeszklenia dotyczy nie tylko szczelności, ale także tego, jak dobrze chronią przed upałem.

Instalacje mechaniczne

Co zostało zamontowane w porównaniu z tym, co było na rysunkach. Stan wykonany regularnie różni się od dokumentacji sprzedażowej, a tę rozbieżność znacznie łatwiej zgłosić przed podpisaniem protokołu odbioru niż po nim.

Ogród i działka

W przypadku willi i domów szeregowych — nawierzchnie i spadki, odwodnienie, nawadnianie, oświetlenie zewnętrzne, basen i jego instalacje, mury ogrodzeniowe i bramy.

Jak przebiega inspekcja przy odbiorze w Dubaju

1. Deweloper zaprasza Państwa na Home Orientation

   Gdy lokal jest gotowy, deweloper zaprasza właściciela na oględziny. To moment, w którym należy powiedzieć, że przyjdzie niezależny inspektor: większość deweloperów albo włączy snagging do tej samej wizyty, albo wyznaczy osobny termin. Proszę zapytać wtedy, a nie później.

2. Rezerwują Państwo u nas ten termin

   Podają nam datę i adres, a my kierujemy tam inżyniera. Na rynku wtórnym, jeśli lokal jest wynajęty, dostosowujemy się do najemcy — bez dostępu do każdego pomieszczenia, w tym technicznych, połowy kontroli po prostu nie da się wykonać.

3. Inspekcja

   Inżynier pracuje w lokalu z przyrządami: kamerą termowizyjną, wilgotnościomierzem, poziomicą, testerem gniazd, sondą temperatury powietrza. Z drabiną — nad sufitem, we włazach technicznych i pionach. Właśnie tam znajduje się to, co przegląd „na oko” pomija.

4. Lista usterek ze zdjęciami w 24–48 godzin

   Każda wada: zdjęcie, pomieszczenie, którego dotyczy, i prosty opis tego, co trzeba zrobić. Raport jest napisany tak, by można go przekazać deweloperowi lub sprzedającemu w niezmienionej formie, bez niczego do przepisywania.

5. De-snagging — druga wizyta

   Gdy deweloper zgłosi zamknięcie listy, wracamy i sprawdzamy ją z naszym raportem, punkt po punkcie: naprawdę zamknięte czy tylko na papierze. Dopiero wtedy jest powód, by podpisać odbiór i wziąć klucze.

Proszę powiedzieć deweloperowi, że przyjdzie inspektor, gdy zadzwoni on w sprawie Home Orientation, a nie w dniu odbioru. Zapytani zbyt późno, możecie Państwo nie zastać już osobnego terminu — a przyjmowanie nieruchomości w pośpiechu to najgorsze z możliwych rozwiązań.

Czym różni się to od przeglądu dewelopera

Patrzymy powyżej poziomu oczu

Z drabiną — za sufitem podwieszanym, we włazach technicznych i pionach. Przegląd dewelopera obejmuje to, co widać z podłogi, a woda, skropliny i niedokończone przyłącza znajdują się nad nią.

Przyrządy, nie opinie

Kamera termowizyjna pokazuje mostki termiczne i mokre miejsca za wykończeniem, wilgotnościomierz wykrywa wilgoć w jastrychu i ścianach, poziomica — odchylenie podłogi, tester — usterkę instalacji. Albo zostało zmierzone, albo nie istnieje.

Inżynierowie, nie oglądający

Inspekcję przeprowadza wykwalifikowany technicznie inżynier znający przepisy budowlane ZEA. Wadę trzeba nie tylko znaleźć, ale też poprawnie nazwać — inaczej wykonawca zamyka punkt bez wykonania pracy.

Raport tego samego lub następnego dnia

Termin ma znaczenie ze względu na kalendarz, a nie sam w sobie: między Home Orientation a datą odbioru zwykle jest tylko kilka dni, a raport, który dotrze tydzień później, niczego nie zmienia.

Zostajemy przy sprawie, aż lista zostanie zamknięta

Pomagamy wysłać raport deweloperowi, śledzimy status punkt po punkcie i umawiamy ponowną inspekcję. Państwa zadaniem jest odebranie lokalu bez wad, a nie prowadzenie korespondencji.

Każdy rodzaj nieruchomości

Apartamenty i wille, odbiory off-plan i rynek wtórny, lokale holiday home, lokale handlowe i biura. Lista kontrolna i przyrządy się zmieniają; kolejność działań — nie.

Zamów inspekcję snagging

Proszę przesłać imię, telefon i datę odbioru podaną przez dewelopera. Wrócimy z potwierdzeniem terminu i dokładną ceną dla Państwa lokalu — jest ona wyliczana na podstawie powierzchni i rodzaju nieruchomości, dlatego na tej stronie nie ma jednej kwoty.

• Inżynier w Państwa terminie, także w weekendy
• Lista usterek ze zdjęciami w ciągu 24–48 godzin
• Wizyta de-snagging po usunięciu usterek z listy
• Nie muszą Państwo być obecni — raport dotrze do Państwa w wiadomości

Wolą Państwo nie zostawiać numeru? Proszę napisać do mnie bezpośrednio: WhatsApp lub @dubai_oleg.

Snagging w Dubaju — najczęstsze pytania

Czym jest inspekcja snagging w Dubaju?

Niezależna inspekcja techniczna nieruchomości przeprowadzana przez inżyniera, zanim właściciel podpisze odbiór i weźmie klucze. Inżynier odnotowuje wady i niedokończone prace — od cieknącego fan coil po popękany jastrych — w postaci listy usterek ze zdjęciami, którą właściciel przekazuje deweloperowi lub sprzedającemu.

Kiedy wykonać snagging przy odbiorze lokalu off-plan?

Po tym, jak deweloper powiadomi Państwa, że lokal jest gotowy, i zaprosi na Home Orientation, a przed podpisaniem protokołu odbioru. To jedyne okno, w którym wady pozostają odpowiedzialnością dewelopera: podpisany odbiór oznacza, że nieruchomość przyjęto w obecnym stanie. Większość deweloperów wyznacza termin dla niezależnej inspekcji w ramach tej samej wizyty lub w osobnym dniu, o który trzeba poprosić z wyprzedzeniem.

Czy mogę sam wykonać snagging?

Formalnie tak — nikt nie wymaga inżyniera. W praktyce przegląd dewelopera trwa dwadzieścia do trzydziestu minut i obejmuje to, co widać z poziomu podłogi: włączone światła, odkręcone krany, rzut oka na ściany. Wad ukrytych — wilgoci za wykończeniem, usterki w rozdzielnicy, niedostatecznego chłodzenia, odpływu ułożonego bez spadku — nie da się znaleźć bez przyrządów, a po podpisaniu płaci za nie właściciel.

Czym jest de-snagging i po co druga wizyta?

De-snagging to ponowna inspekcja przeprowadzana, gdy deweloper zgłosi, że punkty z pierwszego raportu zostały usunięte. Inżynier przechodzi przez tę samą listę i sprawdza, czy każdy punkt jest naprawdę zamknięty, a nie tylko na papierze. Bez niej właściciel podpisuje na słowo wykonawcy, a spora część „zamkniętych” punktów wraca w pierwszym miesiącu mieszkania.

Ile kosztuje inspekcja snagging w Dubaju?

Zależy to od powierzchni, rodzaju nieruchomości i tego, czy wizyta de-snagging jest wliczona: kawalerka i willa z basenem to nie ta sama ilość pracy. Nie podamy jednej kwoty dla wszystkich — wycenimy Państwa lokal, gdy tylko poznamy powierzchnię i adres. Rząd wielkości jest nieporównywalny z tym, ile kosztowałoby samodzielne naprawienie tych samych wad później.

Czy snagging ma sens przy zakupie na rynku wtórnym?

Tak, choć raport pełni wtedy inną rolę. Przy nowym odbiorze deweloper usuwa listę na swój koszt; na rynku wtórnym sprzedający nic Państwu nie jest winien — ale znajomość rzeczywistego stanu lokalu pozwala prosić o obniżenie ceny lub o wykonanie prac przed przeniesieniem własności. Jeśli nieruchomość jest wynajęta, termin uzgadniamy z najemcą: potrzebny jest dostęp do każdego pomieszczenia, w tym technicznych.

Co, jeśli deweloper odmówi usunięcia wad?

Raport ze zdjęciami i wskazaniem pomieszczeń jest dokumentem, a nie skargą, i z nim rozmowa toczy się punkt po punkcie — co w zdecydowanej większości przypadków wystarcza. Warto osobno pamiętać, że deweloperzy w ZEA ponoszą ustawowe okresy gwarancji na konstrukcję oraz instalacje mechaniczne i elektryczne, więc część listy pozostaje ich odpowiedzialnością także po odbiorze. Lista usterek zapisana w dniu odbioru będzie wtedy tym, co warto mieć.

Czy muszę być obecny osobiście?

Nie. Wielu właścicieli kupuje zdalnie i nie przylatuje na odbiór: inżynier pracuje na miejscu, a raport dociera do Państwa w wiadomości. Jeśli są Państwo w Dubaju i wolą obejść lokal razem z inspektorem, to również możliwe — dzięki temu znacznie lepiej widać, za co Państwo płacą.