Trzy ceny jednego metra kwadratowego w Dubaju: cena ofertowa, cena transakcyjna i wycena bankowa

Kupujący, który przegląda oferty w Dubaju, wcześnie trafia na pierwszą cenę — tę, której żąda sprzedający. To nie jest cena, która trafia do umowy, i na pewno nie ta, pod którą bank udziela kredytu. Jedno mieszkanie w Dubaju ma jednocześnie trzy odrębne wartości, a różnica między nimi nie jest błędem — wynika z tego, jak zbudowany jest rynek.

Trzy ceny, trzy źródła

• Cena ofertowa. Ustala ją sprzedający lub jego agent i jest niemal zawsze wyższa od ceny, za którą lokal faktycznie się sprzeda: po latach rosnącego rynku wielu sprzedających sprawdza popyt ambitną kwotą, licząc na negocjacje.
• Cena transakcyjna. Kwota faktycznie uzgodniona między stronami i zarejestrowana w Dubai Land Department (DLD) — to ona trafia do otwartego rejestru i wyznacza oczekiwania przyszłych kupujących i rzeczoznawców.
• Wycena bankowa. Odrębna kwota od akredytowanego rzeczoznawcy pracującego dla kredytodawcy, oparta na porównywalnych zarejestrowanych transakcjach w budynku i okolicy — a nie na cenie z konkretnej umowy — i może wypaść powyżej lub poniżej tej ceny.

Jak duża jest różnica

Najnowsze szacunki rynkowe wskazują, że ceny ofertowe są mniej więcej o 6–9% wyższe od końcowych cen transakcyjnych, a praktyczną regułą jest około 7%. Różnica jest największa przy starszych lokalach z rynku wtórnego, dużych willach i przewartościowanych ofertach wtórnych, a spada niemal do zera przy poszukiwanych nowych premierach, gdzie kolejka kupujących nie zostawia miejsca na negocjacje.

Wycena bankowa to zupełnie osobna sprawa: banki udzielają kredytu od własnej kwoty, a nie od ceny transakcyjnej. Uzgodniono 2 mln AED, rzeczoznawca wycenia na 1,8 mln AED, a kredyt liczony jest od 1,8 mln AED — kupujący pokrywa różnicę 200 000 AED z własnych środków, ponad planowany wkład własny. Rozbieżność pojawia się najczęściej wtedy, gdy obie wyceny dzieli kilka tygodni na szybko zmieniającym się rynku, czyli dość czasu, by porównywalne transakcje, na których się opierają, uległy zmianie.

Co to oznacza w praktyce

Sytuacja	Co zrobić
Sprzedający żąda znacznie więcej niż wynoszą zarejestrowane transakcje w budynku	Sprawdzić rejestr DLD przed negocjacjami, a nie po podpisaniu MOU
Wycena bankowa wypada poniżej uzgodnionej ceny	Renegocjować cenę, dopłacić z własnych środków albo wycofać się na podstawie klauzuli finansowej, jeśli MOU ją zawiera
Planowana golden visa przy progu 2 mln AED	Pamiętać, że liczy się wycena DLD, a nie cena ofertowa — wysoka cena w umowie nie gwarantuje przekroczenia progu

Różnica między trzema cenami nie jest powodem do paniki — to narzędzie robocze: pokazuje, ile jest miejsca na negocjacje, i z góry sygnalizuje, ile gotówki trzeba trzymać w rezerwie ponad standardowy wkład własny.

Krok po kroku, jak sprawdzić rejestr DLD, opisujemy w tekście jak sprawdzić cenę mieszkania w Dubaju w rejestrze DLD. O tym, co chroni zaliczkę, gdy wycena bankowa wypadnie nisko, przeczytają Państwo w naszym przewodniku po klauzuli finansowej w MOU.