I tre prezzi di un metro quadro a Dubai: prezzo richiesto, prezzo di transazione e valutazione della banca
Lo stesso appartamento di Dubai ha tre cifre diverse: quella richiesta dal venditore, quella registrata presso il DLD e quella indicata dal perito della banca. I prezzi richiesti superano di circa il 6–9 % quelli finali di transazione. Come il divario incide sull'anticipo che serve davvero.
Chi studia gli annunci di Dubai incontra subito il primo prezzo: quello richiesto dal venditore. Non è il prezzo che finirà nel contratto, e di certo non è quello su cui la banca concede il finanziamento. Un singolo appartamento di Dubai ha tre cifre distinte allo stesso tempo, e il divario tra esse non è un errore: è una caratteristica del modo in cui è costruito il mercato.
Tre prezzi, tre fonti
- Il prezzo richiesto. Stabilito dal venditore o dal suo agente, quasi sempre superiore a quello a cui l'unità verrà realmente venduta: dopo anni di mercato in crescita, molti venditori saggiano la domanda con una cifra ambiziosa, aspettandosi una trattativa.
- Il prezzo di transazione. La cifra effettivamente concordata tra le parti e registrata presso il Dubai Land Department (DLD): è quella che entra nel registro pubblico e orienta le aspettative dei futuri acquirenti e dei periti.
- La valutazione della banca. Una cifra a parte, fornita da un perito accreditato che lavora per l'istituto di credito, basata sulle transazioni comparabili registrate nell'edificio e nella zona e non sul prezzo di questo specifico contratto; può risultare superiore o inferiore a tale prezzo.
Quanto è ampio il divario
Le stime recenti del mercato collocano i prezzi richiesti circa il 6–9 % sopra quelli finali di transazione, con circa il 7 % come regola pratica. Il divario è maggiore per le unità di rivendita più datate, le ville di grandi dimensioni e gli annunci secondari con prezzi gonfiati, e si riduce quasi a zero sui nuovi lanci molto richiesti, dove la coda di acquirenti non lascia spazio alla trattativa.
La valutazione bancaria è tutt'altra cosa: le banche concedono credito sulla propria cifra, non sul prezzo di transazione. Se si concorda 2 milioni di AED e il perito torna con 1,8 milioni di AED, il mutuo viene calcolato su 1,8 milioni di AED: l'acquirente copre in contanti la differenza di 200 000 AED, oltre all'anticipo previsto. Lo scarto emerge più spesso quando le due valutazioni sono fatte a distanza di settimane in un mercato che si muove in fretta, abbastanza perché cambino le transazioni comparabili su cui si basa ciascuna.
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Cosa significa in pratica
| Situazione | Cosa fare |
|---|---|
| Il venditore chiede molto più delle operazioni registrate nell'edificio | Controllare il registro DLD prima di trattare, non dopo l'MOU |
| La valutazione bancaria è inferiore al prezzo concordato | Rinegoziare il prezzo, integrare in contanti oppure recedere in base a una clausola di finanziamento, se l'MOU la prevede |
| Si punta alla golden visa con la soglia di 2 milioni di AED | Ricordare che conta la valutazione del DLD, non il prezzo richiesto: un buon prezzo di contratto non garantisce di superare la soglia |
Il divario tra i tre prezzi non è motivo di panico: è uno strumento di lavoro, che mostra quanto margine di trattativa c'è e segnala in anticipo quanta liquidità tenere di riserva oltre all'anticipo standard.
Per la procedura passo dopo passo di verifica del registro DLD, si veda come controllare il prezzo di un appartamento di Dubai nel registro DLD. Per ciò che protegge la caparra se la valutazione bancaria risulta bassa, si veda la nostra guida alla clausola di finanziamento dell'MOU.