Drei Preise für einen Quadratmeter in Dubai: Angebotspreis, Transaktionspreis und Bankbewertung
Dieselbe Wohnung in Dubai trägt drei verschiedene Zahlen: was der Verkäufer verlangt, was beim DLD registriert wird und was der Gutachter der Bank nennt. Angebotspreise liegen etwa 6–9 % über den tatsächlichen Transaktionspreisen. Wie sich die Lücke auf die Höhe der nötigen Anzahlung auswirkt.
Wer Inserate in Dubai recherchiert, stößt früh auf den ersten Preis — den, den der Verkäufer verlangt. Er ist nicht der Preis, der im Vertrag landet, und schon gar nicht der, auf den die Bank beleiht. Eine einzelne Wohnung in Dubai trägt gleichzeitig drei verschiedene Zahlen, und die Lücke zwischen ihnen ist kein Fehler, sondern ein Merkmal des Marktaufbaus.
Drei Preise, drei Quellen
- Der Angebotspreis. Er wird vom Verkäufer oder seinem Makler gesetzt und liegt fast immer über dem, was die Einheit tatsächlich erzielt: Nach Jahren eines steigenden Marktes testen viele Verkäufer die Nachfrage mit einer ehrgeizigen Zahl und rechnen mit Verhandlungen.
- Der Transaktionspreis. Die tatsächlich zwischen den Parteien vereinbarte und beim Dubai Land Department (DLD) registrierte Zahl — sie landet im offenen Register und prägt die Erwartungen künftiger Käufer und Gutachter.
- Die Bankbewertung. Eine eigene Zahl eines akkreditierten Gutachters im Auftrag des Kreditgebers, die auf vergleichbaren registrierten Transaktionen im Gebäude und im Stadtteil beruht — nicht auf dem Preis dieses konkreten Vertrags — und die über oder unter diesem Preis liegen kann.
Wie groß die Lücke ist
Aktuelle Markteinschätzungen beziffern die Angebotspreise auf etwa 6–9 % über den endgültigen Transaktionspreisen, wobei rund 7 % als praktische Faustregel gelten. Die Lücke ist bei älteren Wiederverkaufseinheiten, großen Villen und überteuerten Zweitangeboten am größten und schrumpft bei gefragten Neuprojekten, bei denen die Käuferschlange keinen Verhandlungsspielraum lässt, fast auf null.
Die Bankbewertung ist eine ganz andere Sache: Banken beleihen auf ihre eigene Zahl, nicht auf den Transaktionspreis. Einigt man sich auf 2 Mio. AED und der Gutachter kommt auf 1,8 Mio. AED, wird der Kredit von 1,8 Mio. AED berechnet — die Differenz von 200 000 AED trägt der Käufer in bar, zusätzlich zur geplanten Anzahlung. Die Abweichung zeigt sich am häufigsten, wenn die beiden Bewertungen in einem schnell laufenden Markt im Abstand von Wochen erstellt werden — lange genug, dass sich die jeweils zugrunde liegenden Vergleichstransaktionen verschieben.
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Was das in der Praxis bedeutet
| Situation | Was zu tun ist |
|---|---|
| Der Verkäufer verlangt deutlich mehr als die registrierten Abschlüsse im Gebäude | Das DLD-Register vor den Verhandlungen prüfen, nicht erst nach dem MOU |
| Die Bankbewertung liegt unter dem vereinbarten Preis | Den Preis nachverhandeln, in bar aufstocken oder über eine Finanzierungsklausel aussteigen, falls das MOU eine enthält |
| Golden Visa an der Schwelle von 2 Mio. AED geplant | Bedenken Sie, dass die DLD-Bewertung zählt, nicht der Angebotspreis — ein stattlicher Vertragspreis garantiert nicht, dass die Schwelle erreicht wird |
Die Lücke zwischen den drei Preisen ist kein Grund zur Panik — sie ist ein Arbeitsinstrument: Sie zeigt, wie viel Verhandlungsspielraum es gibt, und verrät vorab, wie viel Bargeld man zusätzlich zur üblichen Anzahlung als Reserve halten sollte.
Die Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Prüfung des DLD-Registers finden Sie unter So prüfen Sie den Preis einer Wohnung in Dubai im DLD-Register. Was Ihre Anzahlung schützt, wenn die Bankbewertung niedrig ausfällt, erklärt unser Leitfaden zur Finanzierungsklausel im MOU.