Was gilt in Dubai als Distress-Deal?
Eine Distress-Immobilie ist ein Objekt, das der Eigentümer unter Marktpreis verkauft, weil er dringend Geld braucht oder den Bauträger nicht mehr bezahlen kann. Der erste Maßstab ist der Abschlag zum OP – dem ursprünglichen Preis, der an den Bauträger gezahlt wurde.
Der zweite Maßstab sind die drei niedrigsten Angebotspreise am freien Markt. Nehmen Sie ein Gebäude mit hundert Einheiten im Verkauf und sehen Sie sich die drei günstigsten an. Ein Preis auf ihrem Niveau ist ein gutes Geschäft, darunter ein sehr gutes.
Ein einfaches Beispiel: Vergleichbare Wohnungen in einem Gebäude kosten im Schnitt eine Million, die günstigsten 900 000. Distress heißt hier 900 000 und darunter. Prüfen Sie genau: Auf den Portalen stehen Wohnungen, die längst verkauft oder vermietet sind, und Preise, die es gar nicht gibt.
Wie viel günstiger als der Markt ist Distress?
Der übliche Abschlag liegt bei 10, 20 oder 30 % unter dem Bauträgerpreis. Abschlüsse der letzten Monate:
Eine ganze Etage in einer Residenz in Dubai Harbour – rund 21 % unter dem Bauträgerpreis. Die Residenz Como auf der Palm: Bauträgerpreis 56–58 Mio. AED, angeboten für 48 Mio. – etwa 10 Mio. weniger.
Landeigentümer-Einheiten im Dubai Land Residence Complex: 130 m² mit Pool auf dem Balkon für 1,2 Mio. AED bei einem Bauträgerpreis von 1,8 Mio., Übergabe Ende 2028 oder im 1. Quartal 2029. Ein Townhouse mit zwei Schlafzimmern im Reportage Village – rund 1,15 Mio. AED, während bezugsfertige Häuser in der Nachbarschaft 1,8–1,9 Mio. kosten.
Am stärksten gefragt sind unter den Distress-Angeboten derzeit DAMAC Lagoons und DAMAC Islands.
Woher kommen Einheiten unter dem Bauträgerpreis?
Es gibt zwei Quellen. Die erste sind Investoren, die während der Bauphase gekauft haben und den Zahlungsplan nicht mehr bedienen können. Die zweite sind Landeigentümer: Sie bringen ein Grundstück als Joint Venture bei einem Bauträger ein, lassen sich einen Teil in Einheiten auszahlen und verkaufen diese dann unter Preisliste.
Den Markt bilden Wohnimmobilien: Wohnungen, Villen und Townhouses. Büros und andere Gewerbeflächen tauchen nur vereinzelt auf.
Lohnt sich eine fertige Wohnung unter dem Bauträgerpreis?
Mit Vorsicht. Ist das Gebäude fertig und wird eine Einheit trotzdem unter dem Einstiegspreis verkauft, handelt es sich meist um ein schwaches Objekt. Ausnahmen gibt es – deshalb vergleiche ich den Preis mit den drei günstigsten Angeboten im Gebäude und nicht nur mit dem OP.
Und nicht jeder Nachlass ist ein Kaufgrund. Einheiten mancher Bauträger, auch großer und bekannter, fanden selbst 25 % unter dem Kaufpreis keinen Abnehmer.
Wie prüft man die Restschuld des Verkäufers beim Bauträger?
Anhand des Statement of Account des Bauträgers: Daraus geht hervor, was bezahlt ist und was noch offen ist. In mehr als der Hälfte der Fälle begleicht der Käufer diese Restschuld als Teil des Kaufpreises.
Es gibt schwierige Fälle: Die Einheit ist bereits gesperrt, und der Bauträger schickt Schreiben über die Kündigung des Vertrags. Dafür ziehen wir eine Conveyancing-Firma hinzu, deren Aufgabe es ist, die Risiken für Käufer und Verkäufer so gering wie möglich zu halten.
