Che cos’è un affare distressed a Dubai?
È un immobile che il proprietario vende sotto mercato perché ha urgente bisogno di liquidità o non riesce a pagare il costruttore. Il primo metro di giudizio è lo sconto sull’OP, il prezzo originale pagato al costruttore.
Il secondo sono le tre richieste più basse sul mercato libero. Prendete un edificio con cento unità in vendita e guardate le tre più economiche: un prezzo al loro livello è un buon affare, sotto di loro è un ottimo affare.
Un esempio semplice: in un edificio appartamenti simili costano in media un milione, i più economici 900 mila. Qui distressed significa 900 mila e meno. Controllate con attenzione: sui portali ci sono appartamenti già venduti o affittati e prezzi che non esistono.
Quanto costa meno un immobile distressed rispetto al mercato?
Lo sconto abituale è del 10, 20 o 30% sul prezzo del costruttore. Alcune operazioni degli ultimi mesi:
Un intero piano in una residenza a Dubai Harbour, circa il 21% sotto il prezzo del costruttore. La residenza Como sulla Palm: prezzo del costruttore 56–58 milioni di AED, proposta a 48 milioni, quindi circa 10 milioni in meno.
Unità dei proprietari del terreno a Dubai Land Residence Complex: 130 m² con piscina sul balcone a 1,2 milioni di AED contro un prezzo del costruttore di 1,8 milioni, consegna a fine 2028 o nel primo trimestre 2029. Una townhouse con due camere a Reportage Village: circa 1,15 milioni di AED, mentre quelle finite lì accanto costano 1,8–1,9 milioni.
Oggi tra gli immobili distressed la domanda più forte è per DAMAC Lagoons e DAMAC Islands.
Da dove arrivano le unità sotto il prezzo del costruttore?
Le fonti sono due. La prima sono gli investitori che hanno comprato in costruzione e non riescono a sostenere il piano di pagamento. La seconda sono i proprietari dei terreni: conferiscono un lotto al costruttore in joint venture, ricevono parte del corrispettivo in unità e poi le vendono sotto listino.
Il mercato è fatto di abitazioni: appartamenti, ville e townhouse. Uffici e altri spazi commerciali compaiono solo di rado.
Conviene comprare un appartamento finito sotto il prezzo del costruttore?
Con prudenza. Se l’edificio è terminato e un’unità si vende ancora sotto il prezzo di lancio, molto spesso è un immobile debole. Ci sono eccezioni: per questo confronto il prezzo con le tre offerte più basse dell’edificio, e non solo con l’OP.
E non ogni sconto è un motivo per comprare. Le unità di alcuni costruttori, anche grandi e noti, non si sono vendute nemmeno al 25% sotto il prezzo d’acquisto.
Come si verifica il debito del venditore verso il costruttore?
Con lo Statement of Account del costruttore: riporta quanto è stato pagato e quanto resta. In più della metà delle operazioni l’acquirente salda quel residuo all’interno del prezzo.
Ci sono casi difficili: l’unità è già bloccata e il costruttore invia lettere sulla risoluzione del contratto. Per questi coinvolgiamo una società di conveyancing, il cui compito è ridurre al minimo i rischi per acquirente e venditore.
