Co w Dubaju uznaje się za transakcję distress?
Transakcja distress to nieruchomość, którą właściciel sprzedaje poniżej rynku, bo pilnie potrzebuje pieniędzy albo nie ma z czego płacić deweloperowi. Pierwszy punkt odniesienia to rabat od OP, czyli pierwotnej ceny zapłaconej deweloperowi.
Drugi punkt odniesienia to trzy najniższe ceny ofertowe na otwartym rynku. Wybieramy budynek, w którym na sprzedaż wystawiono setkę lokali, i patrzymy na trzy najtańsze. Cena na ich poziomie to dobra transakcja, niższa — znakomita.
Prosty przykład: podobne mieszkania w budynku kosztują średnio milion, najtańsze — 900 tysięcy. Distress zaczyna się tu od 900 tysięcy w dół. Porównywać trzeba uważnie: na portalach wiszą mieszkania już sprzedane lub wynajęte oraz ceny, które nie istnieją.
O ile distress jest tańszy od rynku?
Typowy rabat to 10, 20 lub 30% od ceny dewelopera. Transakcje z ostatnich miesięcy:
Całe piętro w rezydencji w Dubai Harbour — około 21% poniżej ceny dewelopera. Rezydencja Como na Palmie: cena dewelopera 56–58 mln AED, oferta za 48 mln — mniej więcej 10 mln taniej.
Lokale właściciela gruntu w Dubai Land Residence Complex: 130 m² z basenem na balkonie za 1,2 mln AED przy cenie dewelopera 1,8 mln, oddanie pod koniec 2028 roku lub w pierwszym kwartale 2029 roku. Dom szeregowy z dwiema sypialniami w Reportage Village — około 1,15 mln AED, podczas gdy gotowe domy obok kosztują 1,8–1,9 mln.
Największym zainteresowaniem wśród ofert distress cieszą się obecnie DAMAC Lagoons i DAMAC Islands.
Skąd biorą się lokale poniżej ceny dewelopera?
Źródła są dwa. Pierwsze to inwestorzy, którzy kupili na etapie budowy i nie nadążają ze spłatą planu ratalnego. Drugie to właściciele gruntów: wnoszą działkę do wspólnego przedsięwzięcia z deweloperem, część zapłaty biorą w lokalach, a potem sprzedają je poniżej cennika.
Rynek tworzą lokale mieszkalne: mieszkania, wille i domy szeregowe. Biura i inne lokale komercyjne pojawiają się tylko sporadycznie.
Czy warto kupić gotowe mieszkanie poniżej ceny dewelopera?
Ostrożnie. Jeśli budynek jest gotowy, a lokal wciąż sprzedaje się poniżej ceny z premiery, najczęściej jest to słaba nieruchomość. Zdarzają się wyjątki — dlatego porównuję cenę z trzema najniższymi ofertami w budynku, a nie tylko z OP.
Nie każdy rabat jest też powodem do zakupu. Lokale niektórych deweloperów, w tym dużych i znanych, nie znalazły nabywców nawet 25% poniżej ceny zakupu.
Jak sprawdzić zadłużenie sprzedającego wobec dewelopera?
Na podstawie Statement of Account od dewelopera: widać w nim, ile zapłacono i ile zostało. W ponad połowie transakcji kupujący spłaca to saldo w ramach ceny.
Bywają trudne przypadki: lokal jest już zablokowany, a deweloper wysyła pisma o rozwiązaniu umowy. Wtedy angażujemy firmę obsługującą transakcje, której zadaniem jest ograniczenie ryzyka kupującego i sprzedającego do minimum.
