Investment Corporation of Dubai und Brookfield Property Partners

Ein Joint Venture der Investment-Holding der Regierung von Dubai und des kanadischen Konzerns Brookfield, dessen einziges Objekt keine Wohnanlage ist, sondern ein Büro- und Einzelhandelsturm im Finanzviertel – hier kaufen Sie ein Büro, keine Wohnung.

• Ein an einen Unternehmensmieter vermietetes Büro
• Käufer, die eine institutionelle Verwaltungsstruktur schätzen
• Alle, die den Unterschied zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien verstehen
• Ein langer Anlagehorizont statt eines schnellen Wiederverkaufs

Das Unternehmen in Kürze

Struktur

ein Joint Venture der Investment Corporation of Dubai – der Investment-Holding der Regierung des Emirats – und des kanadischen Konzerns Brookfield Property Partners

Architekt

Foster + Partners

Fertiggestellt

2020, ein 54-geschossiger Turm im Viertel DIFC

Eigentümerwechsel

Lunate aus Abu Dhabi und Olayan aus Saudi-Arabien erwarben gemeinsam einen Anteil von 49 % am Projekt; die Kontrollmehrheit blieb bei ICD und Brookfield

Gebäudeverwaltung

durch Brookfield Properties

Portfolio

der Turm selbst ist das einzige Objekt unter diesem Namen – dahinter stehen weder eine Wohnanlage noch ein anderes Projekt

Was für ein Entwickler das ist

Wer ICD und Brookfield sind

Die Investment Corporation of Dubai ist die Investment-Holding der Regierung des Emirats, über die der Staat Beteiligungen an strategischen Vermögenswerten hält, von der nationalen Fluggesellschaft über Banken bis zu Entwicklern. Brookfield ist einer der weltweit größten Verwalter von Immobilien und Infrastruktur, ein kanadisches Unternehmen mit einem Portfolio in Dutzenden Ländern. Ihr Joint Venture hat keine Wohnanlage gebaut, sondern einen bestimmten Turm im Finanzviertel, und die Liste der Objekte unter diesem Namen endet dort.

Für einen Käufer bedeutet das: Hinter dem Projekt steht kein Entwickler im herkömmlichen Sinn, sondern ein institutioneller Investor mit staatlicher Beteiligung, für den Immobilien ein Weg zum Einsatz von Kapital und kein Kerngeschäft sind. Entscheidungen werden mit Blick auf einen langen Anlagehorizont und planbare Mieteinnahmen getroffen, nicht auf den schnellen Verkauf von Einheiten an Privatkäufer.

Was hier tatsächlich verkauft wird

Der Turm wurde als Büro- und Einzelhandelskomplex konzipiert: Der größte Teil besteht aus vermietbaren oder als Strata-Eigentum verkauften Büroetagen, dazu kommen Einzelhandelsflächen im Sockel des Gebäudes. Wohnungen im herkömmlichen Sinn gibt es hier nicht, und wer dieses Objekt betrachtet, vergleicht es faktisch mit anderen Business-Centern im Viertel, nicht mit benachbarten Wohntürmen in DIFC.

Entsprechend unterscheidet sich die Renditelogik: Ein Büromieter unterzeichnet einen mehrjährigen Mietvertrag, oft mit Verlängerungsoption, und zahlt eine Rate, die sich nach Gebäudeklasse, Etage und Aussicht aus dem Besprechungsraum richtet und nicht nach dem Preis auf einem Wohnungsportal. Dieses Objekt wie eine Wohnung zu bewerten, ist ein häufiger Fehler von Käufern, die zum ersten Mal Gewerbeimmobilien in Dubai prüfen.

Der rechtliche Rahmen des Finanzviertels

Das Gebäude liegt in einer Freizone mit eigenem Rechtssystem, das auf Common Law beruht und nicht auf dem Zivilgesetzbuch der VAE, das im übrigen Stadtgebiet gilt. Die Zone hat ein eigenes Grundbuch, eigene englischsprachige Gerichte und ein eigenes Eintragungsverfahren – das ist keine Fußnote, sondern der Rahmen, in dem das gesamte Viertel arbeitet, dieser Turm eingeschlossen.

Für einen Käufer aus den GUS-Staaten ist das oft ein Vorteil: Die Vertragsstrukturen sind vertrauter, und Streitigkeiten werden auf Englisch verhandelt statt im Gerichtssystem des Festlands. Rechtlicher Rat auf Grundlage der üblichen Immobilienpraxis in Dubai lässt sich hier jedoch nicht automatisch übertragen; für das konkrete Geschäft sollten Sie das anwendbare Recht und das Eintragungsverfahren beim Registrar der Zone selbst klären und sich nicht auf Erfahrungen vom Festland verlassen.

Der jüngste Eigentümerwechsel

In den vergangenen Jahren haben zwei neue institutionelle Investoren aus der Region einen Teil des Eigenkapitals des Projekts erworben, während die Kontrollmehrheit bei den ursprünglichen Partnern blieb und dasselbe Team das Gebäude weiter verwaltet. Eine solche Transaktion ist ein typisches Zeichen für ein reifes Gewerbeobjekt, das institutionelles Kapital als verlässliche Einkommensquelle für die kommenden Jahre ansieht, und nicht für ein Projekt, das gerettet werden müsste.

Für den Eigentümer einer einzelnen Einheit im Gebäude ändert die Verschiebung eines Teils der Gesellschafterbasis im Moment wenig – die Verwaltungsgesellschaft ist dieselbe, und bestehende Mietverträge laufen weiter. Es ist aber ein nützliches Signal dafür, wie institutionelles Kapital das Objekt bewertet, und ein hilfreicher Bezugspunkt für Ihre eigene Entscheidung, hier Flächen zu kaufen oder zu halten.

Was vor dem Kauf eines Büros in einem solchen Turm zu prüfen ist

Erstens der Status der Einheit: Ist sie aktuell vermietet, leer oder wird sie zusammen mit einem bestehenden Mieter und laufendem Mietvertrag verkauft? Ein Objekt mit langfristigem Mieter ist ein grundsätzlich anderes Risiko als leere Fläche, die Sie selbst vermieten müssen. Zweitens die Nebenkosten (Service Charge) für Gewerbeflächen, die sich in einem Hochhaus-Business-Center der Klasse A spürbar von einem Wohngebäude unterscheiden und gesondert in die Rendite eingerechnet werden müssen.

Drittens die Liquidität in diesem konkreten Segment: Der Kreis der Käufer für Büroeinheiten in DIFC ist kleiner als für Wohnungen im mittleren Segment, Abschlüsse sind seltener, und die Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf ist in der Regel länger. Das ist für Gewerbeimmobilien normal, sollte aber im Voraus eingeplant werden, statt erst beim Verkauf entdeckt zu werden.

Wie ich mit diesem Objekt arbeite

Bevor ich eine Einheit in diesem Turm zeige, prüfe ich immer, ob ein Kunde überhaupt auf die Logik von Gewerbeimmobilien eingestellt ist – ein längerer Abschlusszyklus, ein institutioneller Mieter und geringere Liquidität als bei einer Wohnung. Das ist weder schlechter noch besser als eine Wohneinheit, sondern ein anderes Produkt, und Erwartungen, die sich an einer Wohnung im benachbarten Wohnturm orientieren, sollten nicht darauf übertragen werden.

Bei einer konkreten Einheit hole ich den aktuellen Mietvertrag, sofern vorhanden, sowie die jüngste Transaktionshistorie vergleichbarer Büroflächen in DIFC ein – Gewerbeimmobilien in diesem Viertel werden seltener gehandelt als Wohnungen, aber Transaktionsdaten sind weiterhin verfügbar und vermitteln ein weit ehrlicheres Bild als das Preisblatt eines Verkäufers.

Dies ist ein ungewöhnlicher Eintrag in unserem Entwicklerkatalog: Verkauft wird Gewerbefläche in einem Büro-Hochhaus, keine Wohnung. Die Logik des Kaufs unterscheidet sich völlig von einer Wohneinheit – der Mieter ist ein Unternehmen, keine Familie, der Mietvertrag läuft länger und hängt am Ruf des Business-Centers selbst, und die Wiederverkaufsliquidität bestimmt die Nachfrage nach Büroflächen der Klasse A in DIFC und nicht der breitere Wohnungsmarkt von Dubai. Messen Sie dieses Objekt nicht mit demselben Maßstab wie eine Wohnung in einem Wohnturm nebenan.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien der Investment Corporation of Dubai und Brookfield Property Partners?

Derzeit enthält die Datenbank 1 Einheit dieses Entwicklers mit einem Preis unter dem Markt, der höchste Abschlag beträgt 8 %. Den Preis senkt der Verkäufer auf dem Sekundärmarkt oder bei einer Abtretung, nicht der Entwickler – jeder von ihnen hat einen Grund zur Eile. Der Rabatt wird von einem Algorithmus im Vergleich zu ähnlichen Objekten berechnet, ohne manuelle Schätzung eines Maklers.

Ist die Investment Corporation of Dubai und Brookfield Property Partners ein zuverlässiger Entwickler?

Fertiggestellt: 2020, ein 54-geschossiger Turm im Viertel DIFC. Maßgeblich ist das Register des Land Department, nicht die Broschüre: Es führt die Lizenz, den Baufortschritt jedes Projekts in Prozent und das Treuhandkonto (Escrow) auf. Beim Off-plan-Kauf liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter der Kontrolle der RERA und wird nach geprüften Bauabschnitten ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht im Beitrag oben.

Sollte ich bei der Investment Corporation of Dubai und Brookfield Property Partners direkt oder über einen Makler kaufen?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Entwickler die Provision des Maklers, nicht der Käufer, der direkte Gang zum Vertrieb spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders – der Vertrieb eines Entwicklers zeigt nur die eigenen Projekte und sagt Ihnen nicht, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei der Investment Corporation of Dubai und Brookfield Property Partners

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte der Investment Corporation of Dubai und Brookfield Property Partners derzeit eine Überlegung wert sind und welche ich auslassen würde.