Investment Corporation of Dubai e Brookfield Property Partners

Una joint venture tra la holding di investimento del governo di Dubai e la canadese Brookfield, il cui unico asset non è residenziale ma una torre di uffici e negozi nel distretto finanziario: qui si acquista un ufficio, non un appartamento.

• Un ufficio affittato a un conduttore aziendale
• Acquirenti che apprezzano una struttura di gestione istituzionale
• Chi comprende la differenza tra immobili commerciali e residenziali
• Un orizzonte di detenzione lungo, non una rivendita rapida

L'azienda in breve

Struttura

una joint venture tra Investment Corporation of Dubai — la holding di investimento del governo dell'emirato — e la canadese Brookfield Property Partners

Architetto

Foster + Partners

Consegna

2020, una torre di 54 piani nel distretto DIFC

Cambio di proprietà

Lunate di Abu Dhabi e Olayan dell'Arabia Saudita hanno acquisito congiuntamente una quota del 49% del progetto; la quota di controllo è rimasta a ICD e Brookfield

Gestione dell'edificio

affidata a Brookfield Properties

Portafoglio

la torre è l'unico asset con questo nome: dietro non ci sono né un quartiere residenziale né altri progetti

Che tipo di sviluppatore è

Chi sono ICD e Brookfield

Investment Corporation of Dubai è la holding di investimento del governo dell'emirato, attraverso la quale lo Stato detiene quote di asset strategici, dalla compagnia aerea nazionale alle banche e agli sviluppatori. Brookfield è uno dei maggiori gestori al mondo di immobili e infrastrutture, un'azienda canadese con un portafoglio distribuito in decine di paesi. La loro joint venture non ha costruito un quartiere residenziale, ma una torre specifica nel distretto finanziario, e l'elenco degli asset con questo nome si ferma lì.

Per l'acquirente ciò significa che dietro il progetto non c'è uno sviluppatore in senso convenzionale, ma un investitore istituzionale con partecipazione governativa, per il quale l'immobile è un modo di impiegare capitale e non l'attività principale. Le decisioni vengono prese guardando a un orizzonte di detenzione lungo e a flussi di affitto prevedibili, non alla vendita rapida di unità a privati.

Che cosa si vende davvero qui

La torre è stata progettata come complesso di uffici e negozi: la maggior parte è costituita da piani di uffici da affittare o venduti in strata, più spazi commerciali alla base dell'edificio. Qui non ci sono appartamenti in senso convenzionale, e chi guarda a questo asset lo confronta di fatto con altri business center del distretto, non con le torri residenziali vicine nel DIFC.

La logica del rendimento è di conseguenza diversa: un conduttore di uffici firma un contratto di locazione di durata pluriennale, spesso con opzione di rinnovo, e paga un canone determinato dalla classe dell'edificio, dal piano e dalla vista dalla sala riunioni, non un canone indicato su un portale di annunci residenziali. Valutare questo asset come si valuterebbe un appartamento è un errore comune per chi guarda per la prima volta agli immobili commerciali di Dubai.

Il quadro normativo del distretto finanziario attorno all'operazione

L'edificio si trova all'interno di una free zone con un proprio ordinamento giuridico basato sulla common law e non sul codice civile degli Emirati, che si applica nel resto della città. La zona ha un proprio registro immobiliare, propri tribunali in lingua inglese e una propria procedura di registrazione: non è una nota a margine, ma il quadro entro cui opera l'intero distretto, questa torre compresa.

Per un acquirente dei paesi CIS è spesso un vantaggio: le strutture contrattuali sono più familiari e le controversie si discutono in inglese anziché nel sistema giudiziario della terraferma. Ma la consulenza legale basata sulla normale prassi immobiliare di Dubai non si trasferisce automaticamente qui, e per l'operazione specifica è opportuno confermare la legge applicabile e la procedura di registrazione con il registro della zona, anziché affidarsi all'esperienza della terraferma.

Il recente cambio di proprietà

Negli ultimi anni due nuovi investitori istituzionali della regione hanno acquisito una parte del capitale del progetto, mentre la quota di controllo è rimasta ai partner originari e lo stesso team continua a gestire l'edificio. Un'operazione di questo tipo è un segno tipico di un asset commerciale maturo, che il capitale istituzionale considera una fonte di reddito affidabile per gli anni a venire, e non un progetto da salvare.

Per il proprietario di un singolo lotto nell'edificio, il cambiamento di una parte della compagine azionaria incide poco nell'immediato: la società di gestione è la stessa e i contratti di locazione in essere proseguono. Ma è un segnale utile di come il capitale istituzionale valuta l'asset e un riferimento prezioso per la vostra decisione di acquistare o mantenere spazi qui.

Che cosa verificare prima di acquistare un ufficio in una torre come questa

Primo, lo stato del lotto: è attualmente affittato, libero oppure venduto insieme a un conduttore in essere con un contratto attivo. Un asset con un conduttore stabile di lungo periodo comporta un rischio fondamentalmente diverso da uno spazio libero che dovrete affittare voi. Secondo, le spese di gestione (service charge) per gli spazi commerciali, che in un business center di Grade A in un edificio alto differiscono sensibilmente da quelle di un edificio residenziale e vanno modellate separatamente nel rendimento.

Terzo, la liquidità in questo specifico segmento: il bacino di acquirenti dei lotti di uffici nel DIFC è più ristretto rispetto agli appartamenti di fascia media, le transazioni sono meno frequenti e il tempo di esposizione per la rivendita è in genere più lungo. È normale per gli immobili commerciali, ma è meglio pianificarlo in anticipo che scoprirlo al momento di vendere.

Come lavoro con questo asset

Prima di mostrare un lotto in questa torre, verifico sempre se il cliente è preparato alla logica degli immobili commerciali: un ciclo di trattativa più lungo, un conduttore istituzionale e una liquidità inferiore a quella di un appartamento. Non è né peggio né meglio di un lotto residenziale, è un prodotto diverso, e le aspettative costruite attorno a un appartamento nella torre residenziale accanto non vanno trasferite qui.

Per un lotto specifico, recupero il contratto di locazione in corso, se esiste, e lo storico delle transazioni recenti di uffici comparabili nel DIFC: gli immobili commerciali in questo distretto si scambiano meno spesso di quelli residenziali, ma i dati sulle transazioni sono comunque disponibili e offrono un quadro molto più onesto del listino con il prezzo richiesto dal venditore.

Questa è una voce insolita nel nostro catalogo degli sviluppatori: ciò che si vende sono superfici commerciali, non un appartamento, all'interno di una torre di uffici. La logica dell'acquisto è del tutto diversa da quella di un lotto residenziale: il conduttore è un'azienda, non una famiglia, il contratto è più lungo e dipende dalla reputazione del business center stesso, e la liquidità in rivendita è determinata dalla domanda di uffici DIFC di Grade A, non dal mercato abitativo di Dubai in generale. Non misurate questo asset con lo stesso metro di un appartamento in una torre residenziale vicina.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Investment Corporation of Dubai e Brookfield Property Partners?

Al momento la base contiene 1 lotto di questo sviluppatore con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo dell'8%. A ridurre il prezzo è il venditore sul mercato secondario o in una cessione, non lo sviluppatore: ciascuno ha un motivo per avere fretta. Lo sconto è calcolato da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, senza alcuna stima manuale del broker.

Investment Corporation of Dubai e Brookfield Property Partners è uno sviluppatore affidabile?

Consegna: 2020, una torre di 54 piani nel distretto DIFC. Ciò che conta è il registro del Land Department, non il brochure: vi sono indicati la licenza, l'avanzamento di ogni progetto in percentuale e il conto escrow. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo della RERA e viene erogato man mano che le fasi di costruzione vengono verificate. Il dossier completo è nella scheda qui sopra.

Conviene acquistare da Investment Corporation of Dubai e Brookfield Property Partners direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan è lo sviluppatore a pagare la commissione del broker, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza sta altrove: l'ufficio vendite di uno sviluppatore mostra solo i propri progetti e non vi dirà che la stessa cosa accanto costa meno o che questo progetto è in ritardo rispetto a quanto annunciato. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard del 2% più IVA.

Vale la pena acquistare Investment Corporation of Dubai e Brookfield Property Partners

La risposta dipende dall'obiettivo. Inviatemi il vostro budget e il vostro obiettivo: analizzerò quali progetti di Investment Corporation of Dubai e Brookfield Property Partners vale la pena considerare ora e quali eviterei.