Sheffield Holding

Der Developer eines Super-Tall-Turms in der Dubai Marina, der fast zwei Jahrzehnte als "im Bau" geführt wurde und wohl zum bekanntesten Lehrstück der Stadt dafür wurde, was bei einem Off-plan-Projekt schiefgehen kann – bevor er sich endlich der Übergabe nähert.

• Käufer, die nach Jahrzehnten der Bauzeit fertige, übergabereife Wohnungen erwägen
• Wer das Off-plan-Risiko an einem realen, nicht hypothetischen Beispiel studieren möchte
• Nichts für Käufer, die einen Developer mit planbarer Terminhistorie suchen
• Nichts für einen Kauf in der Frühphase ohne unabhängige Prüfung des Baustatus

Das Unternehmen in Kürze

Projekt

ein Super-Tall-Turm in der Dubai Marina – das zweithöchste Gebäude der VAE nach dem Burj Khalifa

Verkaufsstart

2005

Baubeginn

April 2008

Ursprünglicher Übergabetermin

Q1 2010, später auf 2015 verschoben und danach über anderthalb Jahrzehnte immer wieder verzögert

Was geschah

dem Developer ging das Geld aus; die Kreditgeber suchten einen neuen Developer, der das Projekt fertigstellt; der Turm steht Mitte der 2020er Jahre kurz vor der Fertigstellung

Was für ein Developer das ist

Wer das ist und warum ein einzelnes Projekt zum Lehrstück für den ganzen Markt wurde

Sheffield Holding ist in die Entwicklungsgeschichte Dubais nicht mit einem Portfolio aus Dutzenden erfolgreicher Projekte eingegangen, sondern mit einem einzigen, das beispiellos lange dauerte. Der Turm in der Dubai Marina wurde auf dem Höhepunkt des Baubooms angekündigt und war bei Investoren fast sofort ausverkauft – damals wirkte das wie ein gewöhnlicher heißer Launch, von denen es in jenem Jahr viele gab.

Der Bau begann kurz vor der globalen Finanzkrise, die den Immobilienmarkt Dubais traf und Dutzende Projekte der Stadt für Jahre einfrieren ließ. Die meisten dieser Projekte wurden schließlich entweder mit einigen Jahren Verspätung fertiggestellt oder von der Aufsichtsbehörde annulliert, mit Rückzahlung der Gelder über ein Escrow-Liquidationsverfahren. Dieses Projekt ging einen dritten, weit selteneren Weg – es zog sich fast zwei Jahrzehnte hin, wurde aber nie annulliert und steht nach den jüngsten Berichten kurz vor der Fertigstellung.

Was schiefging – und was das über das Unternehmen selbst aussagt

Der ursprünglich genannte Übergabetermin wurde erst einmal, dann noch einmal verschoben, und über die folgenden anderthalb Jahrzehnte geriet das Projekt immer wieder wegen Zahlungs- und Finanzierungsproblemen ins Stocken. Irgendwann begannen die Kreditgeber, die den Bau finanzierten, auf eigene Faust nach einem neuen Developer zu suchen, der das Gebäude fertigstellen kann – ein klares Zeichen dafür, dass der ursprüngliche Developer seine eigenen Mittel für die Vollendung des Projekts erschöpft hatte.

Für einen Käufer ist das ein seltenes und äußerst anschauliches Beispiel dafür, wie sich Off-plan vom Versprechen einer Broschüre unterscheidet: Der rechtliche Status des Eigentums, der Anspruch auf Rückerstattung und die Möglichkeit, überhaupt je eine fertige Wohnung zu erhalten, hängen nicht davon ab, wie gut das Rendering beim Launch aussah, sondern von der finanziellen Belastbarkeit des Developers über den gesamten Bauzyklus, der weit länger dauern kann als angegeben.

Was die Käufer in dieser Zeit schützte und was nicht

Selbst bei einem um Jahrzehnte verzögerten Projekt blieben die Käufer nicht völlig ungeschützt: Das Escrow-Regime, bei dem Zahlungen auf ein projektbezogenes Konto fließen und nur gegen bestätigten Baufortschritt freigegeben werden, verhinderte, dass der Developer das Geld einfach einsteckte und die Arbeiten ganz einstellte. Die Eintragung im vorläufigen Oqood-Register gab den Käufern eine anerkannte Rechtsposition statt des Status einer Partei in einem unbestätigten privaten Geschäft.

Keiner dieser Mechanismen garantierte jedoch Tempo: Der Schutz war real, aber kein Knopf für eine sofortige Rückerstattung oder einen schnelleren Bau. Käufer, die in den ersten Verkaufsjahren investierten, warteten tatsächlich fast zwei Jahrzehnte auf die Übergabe – eine gewaltige Zeitspanne, selbst unter Berücksichtigung aller formalen Garantien der Aufsichtsbehörde.

Warum das Projekt nicht annulliert wurde und stattdessen kurz vor der Fertigstellung steht

Anders als viele Projekte der Krisenzeit wurde dieser Turm nie annulliert oder über ein Rückerstattungsverfahren für Käufer liquidiert – offenbar wegen des Umfangs der bereits investierten Mittel und des Status des Gebäudes als eines der architektonischen Wahrzeichen der Stadt, wodurch die Fertigstellung für alle Beteiligten vorteilhafter war als ein völliger Stopp. Neue Finanzierung und, offenbar, ein Wechsel der operativen Kontrolle über das Projekt erlaubten es schließlich, den Bau wieder aufzunehmen und die Schlussphase zu erreichen.

Für einen Käufer bedeutet das: Auch das am stärksten verzögerte Projekt endet nicht zwingend mit einem Geldverlust – doch dieses Ergebnis kostete fast zwanzig Jahre Warten sowie Gerichts- und Gläubigerverfahren, die die meisten privaten Investoren zu Beginn nicht in ihren Planungshorizont einkalkuliert hatten.

Was vor dem Kauf in diesem konkreten Gebäude heute zu prüfen ist

Der offizielle Status des Projekts bei der Aufsichtsbehörde in schriftlicher Form – nicht mündlich aus dem Verkaufsbüro – und der tatsächliche, nicht der angegebene Fertigstellungsgrad des Gebäudes heute. Der Kontostand und die Offenlegungshistorie des Escrow-Kontos, sofern Sie als Käufer ein Recht darauf haben, und genau wer jetzt als Developer oder Auftragnehmer das Projekt fertigstellt.

Die Zahlungshistorie – ob Sie oder der Verkäufer der Wohnung genau entsprechend dem bestätigten Baufortschritt gezahlt haben, nicht vorab, und was die Verzugsklausel des Vertrags sagt. Eine unabhängige lokale Rechtsberatung zu genau dieser Immobilie, getrennt von der allgemeinen Off-plan-Beratung – die Geschichte ist hier ungewöhnlich genug, um eine individuelle Prüfung zu rechtfertigen.

Wie ich mit den Objekten arbeite

Wenn ein Kunde eine Wohnung in diesem Gebäude erwägt, zeige ich ihm zuerst die gesamte Geschichte des Projekts, nicht nur das aktuelle Inserat – wer das Ausmaß der Verzögerung versteht, gewichtet das Risiko des noch bevorstehenden Wegs bis zur Übergabe anders. Wenn das Gebäude tatsächlich kurz vor der Fertigstellung steht, rate ich, den aktuellsten, dokumentierten Baustand zu verlangen, statt sich auf allgemeine Beteuerungen einer bevorstehenden Übergabe zu verlassen, die hier seit vielen Jahren zu hören sind.

Ich erkläre dem Kunden außerdem gesondert, dass die Geschichte dieses Projekts eine nützliche Lehre für die Bewertung jedes anderen Off-plan-Angebots am Markt ist: Escrow und die Oqood-Registrierung schützen tatsächlich davor, Ihr Geld zu verlieren, nicht aber vor jahrelangem Warten, und das gehört in jede Kaufentscheidung in der Frühphase bei jedem Developer, nicht nur bei diesem.

Das ist wohl das bekannteste Beispiel Dubais dafür, wie sich ein Off-plan-Projekt um Jahrzehnte über den ursprünglich genannten Termin hinaus dehnen kann. Bevor Sie eine Wohnung in diesem Gebäude erwägen, holen Sie sich den offiziellen Status des Projekts bei der Aufsichtsbehörde schriftlich, prüfen Sie den Kontostand des Escrow-Kontos und verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen des Verkaufsbüros zum Zeitplan – knapp zwanzig Jahre lang waren genau diese Zusagen die unzuverlässigste Informationsquelle zu diesem konkreten Gebäude.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut Sheffield Holding?

Der Katalog der Website umfasst 1 Projekt von Sheffield Holding, jeweils mit Gebäudepass – Etagen, Wohnungen, Übergabetermin und Zimmerverteilung. Sie sind oben aufgeführt, und der Block „Wo sie bauen“ zeigt die Viertel mit den meisten ihrer Objekte. Alle Objekte im Verkauf erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei Sheffield Holding direkt oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, denn der Developer trägt die Provision des Maklers. Der direkte Weg zu Sheffield Holding ist daher nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich auf die eigenen Projekte – Sie erhalten weder einen Vergleich mit Nachbargebäuden noch eine offene Einschätzung der Übergabetermine. Beim Weiterverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich der Kauf bei Sheffield Holding

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Beschreiben Sie Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Developers heute gerechtfertigt sind und welche man besser lässt.