Sheffield Holding

Deweloper jednej superwysokiej wieży w Dubai Marina, która przez prawie dwie dekady figurowała jako „w budowie” i stała się chyba najsłynniejszym w mieście studium przypadku tego, co może pójść nie tak w projekcie off-plan — zanim w końcu zbliżyła się do przekazania.

• Kupujący rozważający gotowe do przekazania lokale po dziesięcioleciach budowy
• Badanie ryzyka off-plan na prawdziwym, a nie hipotetycznym przykładzie
• Nie dla kupujących szukających dewelopera z przewidywalną historią terminów
• Nie dla zakupu na wczesnym etapie bez niezależnej weryfikacji stanu budowy

Firma w skrócie

Projekt

superwysoka wieża w Dubai Marina — drugi co do wysokości budynek w ZEA po Burj Khalifa

Start sprzedaży

2005

Początek budowy

kwiecień 2008

Pierwotny termin przekazania

I kwartał 2010, następnie przesunięty na 2015, a potem wielokrotnie opóźniany przez kolejne półtorej dekady

Co się stało

deweloperowi zabrakło środków; kredytodawcy szukali nowego dewelopera, który dokończy projekt; wieża jest bliska ukończenia w połowie lat 2020.

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim jest ta firma i dlaczego jeden projekt stał się studium przypadku dla całego rynku

Sheffield Holding zapisał się w historii dubajskiego budownictwa nie portfolio dziesiątek udanych projektów, lecz jednym, który trwał bezprecedensowo długo. Wieżę w Dubai Marina ogłoszono u szczytu boomu budowlanego i wyprzedano wśród inwestorów niemal natychmiast — wówczas wyglądało to na zwykły gorący start sprzedaży, jakich w tamtym roku było wiele.

Budowa ruszyła tuż przed globalnym kryzysem finansowym, który uderzył w rynek nieruchomości w Dubaju i zamroził na lata dziesiątki projektów w mieście. Większość z nich została w końcu albo ukończona z kilkuletnim opóźnieniem, albo anulowana przez regulatora, a środki zwrócono w drodze procedury likwidacji escrow. Ten projekt poszedł trzecią, znacznie rzadszą drogą — ciągnął się prawie dwadzieścia lat, ale nigdy nie został anulowany, a według najnowszych doniesień zbliża się do ukończenia.

Co poszło nie tak — i co to mówi o samej firmie

Pierwotnie podany termin przekazania przesunięto raz, potem znowu, a przez kolejne półtorej dekady projekt wielokrotnie stawał z powodu problemów z płatnościami i finansowaniem. W pewnym momencie kredytodawcy finansujący budowę zaczęli samodzielnie szukać nowego dewelopera zdolnego dokończyć budynek — wyraźny znak, że pierwotny deweloper wyczerpał własne zasoby na ukończenie projektu.

Dla kupującego to rzadki i maksymalnie wyrazisty przykład tego, czym off-plan różni się od obietnicy z broszury: status prawny własności, prawo do zwrotu środków i sama możliwość otrzymania gotowego lokalu zależą nie od tego, jak dobrze wyglądał rendering przy starcie sprzedaży, lecz od odporności finansowej dewelopera przez cały cykl budowy, który może trwać znacznie dłużej, niż deklarowano.

Co chroniło kupujących w tym czasie, a co nie

Nawet przy projekcie opóźnionym o dziesięciolecia kupujący nie zostali całkiem bez ochrony: reżim escrow, w którym płatności trafiają na rachunek konkretnego projektu i są uwalniane wyłącznie po potwierdzonym postępie budowy, nie pozwolił deweloperowi po prostu zabrać pieniędzy i całkowicie wstrzymać prac. Wpis w tymczasowym rejestrze Oqood dał kupującym uznaną pozycję prawną, a nie status strony niepotwierdzonej prywatnej umowy.

Mimo to żaden z tych mechanizmów nie gwarantował szybkości: ochrona była realna, ale nie była przyciskiem natychmiastowego zwrotu ani szybszej budowy. Kupujący, którzy zainwestowali w pierwszych latach sprzedaży, naprawdę czekali na przekazanie prawie dwie dekady — kolosalny okres, nawet przy wszystkich formalnych gwarancjach regulatora.

Dlaczego projektu nie anulowano i dlaczego jest bliski ukończenia

W przeciwieństwie do wielu projektów z czasów kryzysu ta wieża nigdy nie została anulowana ani zlikwidowana w procedurze zwrotu środków kupującym — najwyraźniej z powodu skali już zainwestowanych funduszy i statusu budynku jako jednego z architektonicznych symboli miasta, co sprawiło, że ukończenie było dla wszystkich stron korzystniejsze niż całkowite zatrzymanie. Znalezienie nowego finansowania i, jak się wydaje, zmiana kontroli operacyjnej nad projektem pozwoliły w końcu wznowić budowę i dotrzeć do jej ostatniego etapu.

Dla kupującego oznacza to, że nawet najbardziej opóźniony projekt niekoniecznie kończy się utratą pieniędzy — ale dojście do tego rezultatu zajęło prawie dwadzieścia lat oczekiwania, postępowań sądowych i procedur z wierzycielami, których większość prywatnych inwestorów na początku nie była gotowa wpisać w swój horyzont planowania.

Co sprawdzić przed zakupem w tym konkretnym budynku dzisiaj

Oficjalny status projektu u regulatora na piśmie — a nie ustnie w biurze sprzedaży — oraz rzeczywisty, a nie deklarowany, procent ukończenia budynku dzisiaj. Saldo rachunku escrow i historię ujawnień, jeśli jako kupujący masz do nich prawo, oraz to, kto dokładnie jest obecnie deweloperem lub wykonawcą kończącym projekt.

Historię płatności — czy ty lub sprzedający lokal płaciliście dokładnie zgodnie z potwierdzonym postępem budowy, a nie przed nim, i co mówi klauzula opóźnienia w umowie. Niezależną lokalną poradę prawną dotyczącą tej konkretnej nieruchomości, odrębną od ogólnych porad o off-plan — historia jest tu na tyle nietypowa, że wymaga indywidualnego sprawdzenia.

Jak pracuję z jego nieruchomościami

Klientowi rozważającemu lokal w tym budynku najpierw pokazuję całą historię projektu, a nie tylko bieżącą ofertę — zrozumienie skali opóźnienia zmienia to, jak należy ważyć ryzyko drogi, która jeszcze została do przekazania. Jeśli budynek jest naprawdę bliski ukończenia, radzę żądać najświeższego, udokumentowanego stanu budowy, zamiast polegać na ogólnych zapewnieniach o rychłym przekazaniu, które słyszy się tu od wielu lat.

Osobno wyjaśniam klientowi, że historia tego projektu jest pożyteczną lekcją przy ocenie każdej innej oferty off-plan na rynku: escrow i rejestracja Oqood naprawdę chronią przed utratą pieniędzy, ale nie przed latami oczekiwania, i warto to uwzględnić w każdej decyzji o zakupie na wczesnym etapie u dowolnego dewelopera, nie tylko u tego.

To chyba najbardziej znany w Dubaju przykład tego, jak projekt off-plan może rozciągnąć się o dziesięciolecia ponad pierwotnie podany termin. Przed rozważeniem jakiegokolwiek lokalu w tym budynku uzyskaj na piśmie oficjalny status projektu u regulatora, sprawdź saldo rachunku escrow i nie polegaj na ustnych zapewnieniach biura sprzedaży co do terminów — przez prawie dwadzieścia lat te zapewnienia były najmniej wiarygodnym źródłem informacji o tym konkretnym budynku.

Najczęstsze pytania

Jakie projekty buduje Sheffield Holding?

Katalog serwisu obejmuje 1 projekt Sheffield Holding, każdy z paszportem budynku — liczbą kondygnacji, lokali, terminem przekazania i strukturą pokoi. Są wymienione powyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lotów. Wszelkie loty w sprzedaży pojawiają się bezpośrednio pod ich projektem.

Czy kupować od Sheffield Holding bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego na rynku off-plan cena jest identyczna, ponieważ deweloper pokrywa prowizję brokera. Zakup bezpośrednio od Sheffield Holding nie jest więc tańszy, a wybór ogranicza się tam do jego własnych projektów — nie otrzymasz porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów przekazania. Przy odsprzedaży i cesji prowizja jest standardowa: 2 % plus VAT.

Czy warto kupić od Sheffield Holding

To zależy od tego, co kupujesz i dlaczego. Opisz budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnione, a które lepiej zostawić w spokoju.