Sheffield Holding

Lo sviluppatore di un'unica torre super-alta a Dubai Marina, rimasta per quasi due decenni classificata come «in costruzione» e diventata, probabilmente, il caso di studio più celebre della città su ciò che può andare storto in un progetto off-plan, prima di avvicinarsi finalmente alla consegna.

• Acquirenti che valutano unità pronte per la consegna dopo decenni di cantiere
• Chi studia il rischio off-plan attraverso un esempio reale e non ipotetico
• Non adatto a chi cerca uno sviluppatore con uno storico di tempi prevedibile
• Non adatto a un acquisto in fase iniziale senza una verifica indipendente dello stato dei lavori

L'azienda in breve

Progetto

una torre super-alta a Dubai Marina, il secondo edificio più alto degli Emirati dopo il Burj Khalifa

Lancio delle vendite

2005

Inizio dei lavori

aprile 2008

Data di consegna originaria

primo trimestre 2010, poi spostata al 2015 e quindi rinviata più volte nei quindici anni successivi

Che cosa è successo

lo sviluppatore ha esaurito i finanziamenti; i finanziatori hanno cercato un nuovo sviluppatore per completare il progetto; la torre è vicina al completamento a metà degli anni 2020

Che tipo di sviluppatore è

Chi è, e perché un solo progetto è diventato un caso di studio per l'intero mercato

Sheffield Holding è ricordata nella storia dello sviluppo immobiliare di Dubai non per un portafoglio di decine di progetti riusciti, ma per uno solo, durato un tempo senza precedenti. La torre di Dubai Marina fu annunciata al culmine del boom edilizio e venduta quasi all'istante tra gli investitori: all'epoca sembrava un normale lancio di successo, come ce n'erano molti in quell'anno.

I lavori iniziarono poco prima della crisi finanziaria globale che colpì il mercato immobiliare di Dubai e lasciò congelati per anni decine di progetti della città. La maggior parte di quei progetti fu poi completata con qualche anno di ritardo oppure annullata dal regolatore, con la restituzione dei fondi tramite la procedura di liquidazione dell'escrow. Questo progetto imboccò una terza strada, molto più rara: si trascinò per quasi vent'anni senza mai essere annullato e, secondo le notizie più recenti, si avvicina al completamento.

Che cosa è andato storto, e che cosa dice questo dell'azienda stessa

La data di consegna dichiarata in origine fu rinviata una volta, poi ancora, e nel decennio e mezzo successivo il progetto continuò a bloccarsi per problemi di pagamenti e di finanziamento. A un certo punto i finanziatori dei lavori cominciarono a cercare autonomamente un nuovo sviluppatore in grado di terminare l'edificio: un chiaro segnale che lo sviluppatore originario aveva esaurito le proprie risorse per completare il progetto.

Per l'acquirente è un esempio raro e di estrema evidenza di quanto l'off-plan differisca dalla promessa di una brochure: lo status giuridico della proprietà, il diritto al rimborso e la stessa possibilità di ricevere un'unità finita non dipendono da quanto fosse bello il rendering al lancio, ma dalla solidità finanziaria dello sviluppatore lungo l'intero ciclo di costruzione, che può durare molto più a lungo di quanto dichiarato.

Che cosa ha protetto gli acquirenti in questo periodo, e che cosa no

Anche in un progetto in ritardo di decenni gli acquirenti non sono rimasti del tutto privi di tutela: il regime di escrow, in cui i pagamenti confluiscono in un conto dedicato al progetto e vengono sbloccati solo a fronte dell'avanzamento confermato dei lavori, ha impedito allo sviluppatore di incassare semplicemente il denaro e di fermare del tutto il cantiere. La registrazione nel registro provvisorio Oqood ha dato agli acquirenti una posizione giuridica riconosciuta e non lo status di parte di un accordo privato non confermato.

Detto questo, nessuno di questi meccanismi garantiva la rapidità: la tutela era reale, ma non era un pulsante per un rimborso immediato o per un cantiere più veloce. Chi ha investito nei primi anni di vendita ha davvero atteso quasi vent'anni per la consegna, un arco di tempo colossale, anche tenendo conto di tutte le garanzie formali del regolatore.

Perché il progetto non è stato annullato ed è invece vicino al completamento

A differenza di molti progetti dell'epoca della crisi, questa torre non è mai stata annullata né liquidata con una procedura di rimborso agli acquirenti, apparentemente per l'entità dei fondi già investiti e per lo status dell'edificio come uno dei simboli architettonici della città, che rendeva il completamento un esito più vantaggioso per tutte le parti di un arresto definitivo. Il reperimento di nuovi finanziamenti e, a quanto pare, un cambio del controllo operativo sul progetto hanno infine permesso di riprendere i lavori e di arrivare alla fase finale.

Per l'acquirente questo significa che anche il progetto più in ritardo non si conclude necessariamente con la perdita del denaro, ma che per arrivare a quell'esito sono serviti quasi vent'anni di attesa, di procedure giudiziarie e con i creditori che la maggior parte degli investitori privati non era pronta a includere nel proprio orizzonte di pianificazione all'inizio.

Che cosa verificare prima di acquistare oggi in questo edificio

Lo status ufficiale del progetto presso il regolatore, per iscritto e non a voce dall'ufficio vendite, e la percentuale di completamento effettiva, non dichiarata, dell'edificio oggi. Il saldo del conto escrow e lo storico delle comunicazioni, se come acquirente avete il diritto di accedervi, e chi sia esattamente oggi lo sviluppatore o l'appaltatore di riferimento che porta a termine il progetto.

Lo storico dei pagamenti: se voi o il venditore dell'unità avete pagato esattamente in linea con l'avanzamento confermato dei lavori e non in anticipo, e che cosa prevede la clausola di ritardo del contratto. Una consulenza legale locale indipendente su questo specifico immobile, distinta dalla consulenza generale sull'off-plan: la storia qui è abbastanza insolita da giustificare una verifica individuale.

Come lavoro con i suoi immobili

A un cliente che valuta un'unità in questo edificio mostro anzitutto l'intera storia del progetto e non solo l'annuncio attuale: capire l'entità del ritardo cambia il modo in cui si deve valutare il rischio del tratto ancora da percorrere fino alla consegna. Se l'edificio è davvero vicino al completamento, consiglio di pretendere lo stato dei lavori più recente e documentato e non di affidarsi a rassicurazioni generiche su una consegna imminente, che qui si sentono da molti anni.

Spiego inoltre separatamente al cliente che la storia di questo progetto è una lezione utile per valutare qualsiasi altra offerta off-plan sul mercato: l'escrow e la registrazione Oqood proteggono davvero dalla perdita del denaro, ma non da anni di attesa, e ciò va messo in conto in qualsiasi decisione di acquisto in fase iniziale con qualunque sviluppatore, non solo con questo.

È probabilmente l'illustrazione più nota a Dubai di come un progetto off-plan possa estendersi per decenni oltre la data originaria. Prima di prendere in considerazione qualsiasi unità in questo edificio, ottenete per iscritto lo status ufficiale del progetto presso il regolatore, controllate il saldo del conto escrow e non fidatevi delle rassicurazioni verbali dell'ufficio vendite sui tempi: per quasi vent'anni sono state la fonte meno affidabile di informazioni su questo specifico edificio.

Domande frequenti

Quali progetti sta costruendo Sheffield Holding?

Il catalogo del sito comprende 1 progetto di Sheffield Holding, ciascuno con la scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione per numero di camere. Sono elencati qui sopra, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i quartieri in cui si concentra il maggior numero dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene acquistare da Sheffield Holding direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker è a carico dello sviluppatore. Rivolgersi direttamente a Sheffield Holding non costa quindi meno, e la scelta si limita ai suoi soli progetti: non avrete un confronto con gli edifici vicini né un parere schietto sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da Sheffield Holding

Dipende da che cosa si acquista e perché. Descrivetemi il budget e l'obiettivo: vi indicherò quali edifici di questo sviluppatore sono giustificati oggi e quali è meglio lasciare stare.