Sheffield Holding

Le promoteur d’une tour super-haute à Dubai Marina, restée près de vingt ans « en construction » et devenue sans doute le cas d’école le plus célèbre de la ville sur ce qui peut mal tourner dans un projet sur plan (off-plan) — avant de s’approcher enfin de la livraison.

• Acheteurs qui envisagent des logements prêts à être livrés après des décennies de chantier
• Étudier le risque off-plan à travers un exemple réel, et non hypothétique
• Pas pour les acheteurs qui cherchent un promoteur dont les délais sont prévisibles
• Pas pour un achat à un stade précoce sans vérification indépendante de l’état du chantier

L’entreprise en bref

Projet

une tour super-haute à Dubai Marina — le deuxième plus haut bâtiment des Émirats après le Burj Khalifa

Lancement des ventes

2005

Début de la construction

avril 2008

Date de livraison initiale

1er trimestre 2010, repoussée à 2015, puis retardée à plusieurs reprises pendant la quinzaine d’années suivante

Ce qui s’est passé

le promoteur a manqué de financement ; les prêteurs ont cherché un nouveau promoteur pour achever le projet ; la tour est proche de l’achèvement au milieu des années 2020

Quel type de promoteur est-ce ?

Qui est-ce, et pourquoi un seul projet est devenu un cas d’école pour tout le marché

Sheffield Holding reste dans l’histoire immobilière de Dubaï non pour un portefeuille de dizaines de projets réussis, mais pour un seul, d’une durée sans précédent. La tour de Dubai Marina a été annoncée au sommet du boom de la construction et s’est vendue presque instantanément auprès des investisseurs — à l’époque, cela ressemblait à un lancement ordinaire à succès, comme il y en avait beaucoup cette année-là.

Le chantier a commencé juste avant la crise financière mondiale qui a frappé le marché immobilier de Dubaï et laissé des dizaines de projets de la ville à l’arrêt pendant des années. La plupart de ces projets ont fini soit achevés avec quelques années de retard, soit annulés par le régulateur, les fonds étant restitués par une procédure de liquidation du compte séquestre. Ce projet a pris une troisième voie, bien plus rare : il s’est étiré sur près de vingt ans sans jamais être annulé et, selon les dernières informations, approche de l’achèvement.

Ce qui a mal tourné — et ce que cela dit de l’entreprise elle-même

La date de livraison annoncée à l’origine a été repoussée une fois, puis une autre, et pendant la quinzaine d’années suivante le projet a continué de caler sur des problèmes de paiements et de financement. À un moment, les prêteurs qui finançaient le chantier ont commencé à chercher eux-mêmes un nouveau promoteur capable d’achever l’immeuble — signe net que le promoteur d’origine avait épuisé ses propres ressources pour terminer le projet.

Pour un acheteur, c’est un exemple rare et particulièrement frappant de ce qui sépare l’off-plan de la promesse d’une brochure : le statut juridique de la propriété, le droit à un remboursement et la possibilité même d’obtenir un jour un logement achevé ne dépendent pas de la qualité des visuels au lancement, mais de la solidité financière du promoteur sur tout le cycle de construction, qui peut durer bien plus longtemps qu’annoncé.

Ce qui a protégé les acheteurs pendant ce temps, et ce qui ne l’a pas fait

Même sur un projet retardé de plusieurs décennies, les acheteurs n’étaient pas entièrement sans protection : le régime du compte séquestre, où les paiements vont sur un compte propre au projet et ne sont débloqués que sur avancement confirmé des travaux, a empêché le promoteur de simplement encaisser l’argent et d’arrêter complètement les travaux. L’inscription au registre provisoire Oqood donnait aux acheteurs une position juridique reconnue plutôt que le statut de partie à un accord privé non confirmé.

Cela dit, aucun de ces mécanismes ne garantissait la rapidité : la protection était réelle, mais ce n’était pas un bouton pour un remboursement immédiat ou un chantier plus rapide. Les acheteurs des premières années de vente ont réellement attendu près de vingt ans la livraison — une durée colossale, même en tenant compte de toutes les garanties formelles du régulateur.

Pourquoi le projet n’a pas été annulé et est au contraire proche de l’achèvement

Contrairement à beaucoup de projets de l’époque de la crise, cette tour n’a jamais été annulée ni liquidée par une procédure de remboursement des acheteurs — apparemment en raison de l’ampleur des fonds déjà investis et du statut de l’immeuble comme l’un des repères architecturaux de la ville, qui faisaient de l’achèvement une issue plus avantageuse pour toutes les parties qu’un arrêt complet. Un nouveau financement et, semble-t-il, un changement du contrôle opérationnel du projet ont fini par permettre la reprise du chantier et son passage à la phase finale.

Pour un acheteur, cela signifie que même le projet le plus retardé ne se termine pas forcément par une perte d’argent — mais atteindre ce résultat a pris près de vingt ans d’attente et de procédures judiciaires et avec les créanciers, que la plupart des investisseurs particuliers n’étaient pas prêts à intégrer dans leur horizon de planification au départ.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter aujourd’hui dans cet immeuble précis

Le statut officiel du projet auprès du régulateur, par écrit — et non de vive voix dans un bureau de vente — et le pourcentage d’achèvement réel, et non annoncé, de l’immeuble aujourd’hui. Le solde du compte séquestre et l’historique de sa publication, si vous y avez droit en tant qu’acheteur, et précisément qui est aujourd’hui le promoteur ou l’entrepreneur de référence qui achève le projet.

L’historique des paiements — si vous ou le vendeur du logement avez payé exactement en fonction de l’avancement confirmé des travaux, et non en avance, et ce que dit la clause de retard du contrat. Un conseil juridique local indépendant sur ce bien précis, distinct des conseils généraux sur l’off-plan — l’histoire ici est assez inhabituelle pour justifier une vérification individuelle.

Comment je travaille avec ses biens

Pour un client qui envisage un logement dans cet immeuble, je lui montre d’abord toute l’histoire du projet, pas seulement l’annonce actuelle — comprendre l’ampleur du retard change la façon de peser le risque du chemin qui reste jusqu’à la livraison. Si l’immeuble est réellement proche de l’achèvement, je conseille d’exiger l’état de construction le plus récent et documenté plutôt que de se fier à des assurances générales sur une livraison imminente, que l’on entend ici depuis de nombreuses années.

J’explique aussi séparément au client que l’histoire de ce projet est une leçon utile pour évaluer toute autre offre off-plan du marché : le compte séquestre et l’inscription Oqood protègent réellement contre la perte de votre argent, mais pas contre des années d’attente, et cela mérite d’être intégré à toute décision d’achat à un stade précoce avec n’importe quel promoteur, pas seulement celui-ci.

C’est sans doute l’illustration la plus connue de Dubaï de la façon dont un projet off-plan peut dépasser de plusieurs décennies sa date annoncée. Avant d’envisager un logement dans cet immeuble, obtenez par écrit le statut officiel du projet auprès du régulateur, vérifiez le solde du compte séquestre et ne vous fiez pas aux assurances verbales d’un bureau de vente sur les délais — pendant près de vingt ans, ces assurances ont constamment été la source la moins fiable d’information sur cet immeuble précis.

Questions fréquentes

Quels projets Sheffield Holding construit-il ?

Le catalogue du site couvre 1 projet de Sheffield Holding, chacun avec une fiche de l’immeuble — étages, logements, date de livraison et répartition des chambres. Ils sont listés ci-dessus, et le bloc « Où ils construisent » montre les quartiers où se trouvent le plus de ses lots. Les lots en vente apparaissent directement sous leur projet.

Faut-il acheter auprès de Sheffield Holding directement ou par un courtier ?

Pour un acheteur sur plan (off-plan), le prix est identique, car le promoteur prend en charge la commission du courtier. S’adresser directement à Sheffield Holding n’est donc pas moins cher, et le choix s’y limite à ses propres projets — vous n’aurez ni comparaison avec les immeubles voisins ni avis franc sur les dates de livraison. En revente et en cession de contrat, la commission est standard : 2 % plus TVA.

Faut-il acheter chez Sheffield Holding

Cela dépend de ce que vous achetez et pourquoi. Décrivez le budget et l’objectif — je vous indiquerai quels immeubles de ce promoteur se justifient aujourd’hui et lesquels il vaut mieux laisser de côté.