Dubai Hypothekenrechner

Die meisten Hypothekenrechner teilen einfach eine Zahl durch eine Anzahl von Monaten. Dieser hier bildet ab, was eine Bank in den VAE tatsächlich tut: tägliche Zinsberechnung, ein Offset-Konto, Festzinsperioden, nach denen der Zins auf EIBOR zurückfällt, regelmäßige Sondertilgungen und einmalige Einmalzahlungen – und darunter der vollständige Tilgungsplan.

Sie suchen keine Modellrechnung, sondern die Antwort auf die Frage „Gibt mir eine Bank überhaupt einen Kredit?“ Das ist eine Profilbewertung: Hypothek in Dubai – Bankkonditionen und Anfrage.

Wo der Markt aktuell steht

Richtwerte, kein Angebot. Was einem konkreten Antragsteller angeboten wird, hängt von der Bank, der Immobilie und dem Profil ab – genau deshalb verlangt der Rechner unten einen Zinssatz als Eingabe, statt einen anzunehmen.

Was Sie verstehen sollten, bevor Sie rechnen

Banken in den VAE vergeben Kredite an Ansässige und an Nichtansässige, doch die Bedingungen unterscheiden sich so stark, dass es sinnlos wäre, beide durch dieselbe Formel zu schicken. Ein Ansässiger mit Arbeitsvisum und Einkommen in den VAE kann bei einer Immobilie unter AED 5 Millionen bis zu 80 % des Preises finanzieren, darüber bis zu 70 %. Das sind Obergrenzen der Zentralbank der VAE, an denen keine Bank vorbeikommt. Wer im Ausland verdient und nicht ansässig ist, kann in der Regel mit 50–60 % rechnen, also mit einer Anzahlung ab 40–50 % und einem Zinssatz, der etwa 0,3–0,8 Prozentpunkte höher liegt – die Bank sieht Ihre Gehaltshistorie nicht im lokalen System und preist diese Unsicherheit ein.

Die zweite Größe, die alles entscheidet, ist die Laufzeit. Das formale Maximum beträgt 25 Jahre, wird aber durch das Alter begrenzt: Der Kredit muss bei Angestellten bis zum 65., bei Unternehmern bis zum 70. Lebensjahr zurückgezahlt sein. Mit 50 liegt Ihr Maximum nicht bei 25, sondern bei 15 Jahren, und die Rate verschiebt sich entsprechend. Rechnen Sie einmal mit 25 Jahren und dann mit 15 und vergleichen Sie die Monatsrate und die gesamten Zinsen – dieser Vergleich verändert das Kaufbudget öfter als jeder andere einzelne Punkt auf dieser Seite.

Sie sind nicht sicher, wie Ihr Profil aus Sicht der Bank aussieht?

Wie sich der Zinssatz tatsächlich zusammensetzt

Festzins und variabler Zins sind in den VAE keine zwei Produkte, sondern zwei Phasen desselben Kredits. Die Festzinsperiode dauert ein bis fünf Jahre, meist drei, danach wechselt der Kredit automatisch in den variablen Zins. Variabel bedeutet EIBOR – der Interbankenreferenzsatz der Emirate – plus die Marge der Bank, typischerweise 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte. Die Marge steht für die gesamte Laufzeit im Vertrag; EIBOR wird regelmäßig neu festgesetzt, und Ihre Rate bewegt sich mit.

Daraus folgt der häufigste Fehler bei der Wahl des Kreditgebers: Banken werden anhand des beworbenen Festzinses für die ersten drei Jahre verglichen. Diese Zahl ist Marketing. Ein Unterschied von 0,2 Punkten über drei Jahre fällt weit weniger ins Gewicht als ein Unterschied bei der Marge, die Sie die folgenden zwanzig Jahre zahlen. Nutzen Sie dafür den Block zur Festzinsperiode und die Zinsszenarien: 36 Monate fest, dann den Zins um ein oder zwei Punkte anheben und das Ergebnis ansehen. Dieser Stresstest ist ehrlicher als jede beworbene Rechnung.

Was die Bank in Ihrem Profil prüft

Die Zahl, die über den Antrag entscheidet, ist die DBR – der Anteil Ihres Einkommens, der in den Schuldendienst aller Verbindlichkeiten fließt. Die Zentralbank begrenzt sie auf die Hälfte des Einkommens, und Kreditkarten, Autofinanzierungen und Ratenpläne zählen mit, selbst wenn Sie sie nie nutzen: Die Bank rechnet das Kartenlimit, nicht den Saldo. Eine ungenutzte Karte vor dem Antrag zu schließen, bringt oft mehr, als die Anzahlung aufzustocken.

Danach folgt die Stabilität des Einkommens: sechs Monate in der aktuellen Stelle bei Angestellten, zwei Jahre Jahresabschlüsse bei Unternehmern. Auch Ihre Kreditakte beim Bureau AECB wird abgerufen – verpasste Zahlungen bei lokalen Karten sind für die Bank sofort sichtbar. Die Vorabzusage dauert drei bis fünf Werktage, die endgültige Zusage nach der Bewertung durch die Bank weitere zwei bis drei Wochen, und die Vorabzusage gilt 60–90 Tage. Es lohnt sich, die Suche mit einer solchen Zusage zu beginnen: Ein Verkäufer im Wiederverkauf nimmt fast immer den Käufer mit bewilligter Finanzierung.

Die Kosten, die nicht im Kredit stecken

Ein Immobilienkauf in den VAE verursacht zusätzlich zum Preis rund 7–8 % Transaktionskosten, und nichts davon lässt sich finanzieren – es wird in bar bezahlt, zusätzlich zur Anzahlung. Die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department beträgt 4 % des Preises. Die Registrierung der Hypothek kostet 0,25 % des Kredits. Die Bewertung der Immobilie durch die Bank liegt bei etwa AED 2 500–3 500, ihre Bearbeitungsgebühr bei bis zu 1 % des Kredits. Hinzu kommen die Maklerprovision von 2 %, die Gebühr des Trustee Office sowie die obligatorische Lebens- und Gebäudeversicherung.

In Zahlen: Bei einem Kauf für AED 2 Millionen mit 20 % Anzahlung brauchen Sie nicht AED 400 000, sondern rund AED 560 000 verfügbar. Diese Lücke nicht einzuplanen, ist der häufigste Grund, warum eine Transaktion eine Woche vor der Unterzeichnung ins Stocken gerät.

Dann gibt es die jährlichen Haltekosten, an denen Prognosen am häufigsten scheitern: die Service Charge. Sie wird pro Quadratfuß berechnet und schwankt enorm – ein Markenturm in Downtown kann ein Vielfaches dessen kosten, was ein Gebäude im mittleren Segment in JVC kostet. Ziehen Sie sie immer ab, bevor Sie eine Mietrendite mit einer Hypothekenrate vergleichen.

In den VAE gibt es keine jährliche Grundsteuer und keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, was gegenüber fast jedem anderen Markt ein echter und erheblicher Vorteil ist. Ihre Pflichten dort, wo Sie steuerlich ansässig sind, entfallen dadurch jedoch nicht – das sollten Sie gesondert prüfen.

Fertige Immobilie oder Off-plan

Banken in den VAE finanzieren ein Gebäude im Bau nur zögerlich und vor der Übergabe meist gar nicht: Während der Bauzeit zahlen Sie nach dem Zahlungsplan des Bauträgers, und die Hypothek wird auf die fertige Einheit aufgenommen. Eine Ratenfolge direkt mit einer Hypothekenrate zu vergleichen, ist deshalb ein Kategorienfehler – es sind unterschiedliche Verpflichtungen. Der Zahlungsplan des Bauträgers ist zinsfrei, aber kurz und starr; die Hypothek kostet mehr, läuft Jahrzehnte und kann vorzeitig zurückgezahlt werden.

Vorzeitige Rückzahlung und Umschuldung

Das Recht der VAE begrenzt die Gebühr für die vorzeitige Ablösung auf 1 % des Restsaldos oder AED 10 000, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Diese Obergrenze macht Teiltilgungen hier zu einem echten Instrument, und der Rechner zeigt die beiden Formen getrennt: Eine regelmäßige Sondertilgung und eine einmalige Einmalzahlung verkürzen die Laufzeit und senken die Zinsen in unterschiedlichem Verhältnis. Sehen Sie sich daneben auch das Offset-Konto an – sein Guthaben verringert den Betrag, auf den Zinsen anfallen, während das Geld für Sie verfügbar bleibt.

Eine Umschuldung ist in den Emiraten gängige Praxis und kein Zeichen von Schwierigkeiten. Liegt die Marge Ihrer Bank nach Ablauf der Festzinsperiode über dem Markt, wechselt der Kredit zu einem anderen Geldgeber; die Frage ist nur, ob die Zinsersparnis die Kosten der Neuregistrierung deckt. Auch das beantwortet derselbe Rechner: Geben Sie den aktuellen Saldo als Kredit und die Restjahre als Laufzeit ein und vergleichen Sie die beiden Szenarien.

So nutzen Sie die Zinsszenarien

Wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zins aufnehmen, ist das Nützlichste an diesem Rechner, dass Sie einen Zinsanstieg durchspielen können, bevor Sie sich binden. Legen Sie Ihren erwarteten Anfangszins fest, fügen Sie ein Szenario mit zwei oder drei Prozentpunkten mehr hinzu und sehen Sie sich die Rate an. Ist diese Rate unangenehm, ist der Kredit zu groß – unabhängig davon, was die Tragfähigkeitsrechnung der Bank heute ergibt.

Stellen Sie bei einer Struktur mit Festzins und anschließend variablem Zins die Festzinsperiode auf die tatsächliche Zahl von Monaten ein, die Ihre Bank anbietet, und rechnen Sie den Wechsel durch. Der Sprung am Ende einer Festzinsperiode überrascht jedes Jahr Menschen, und er ist vollkommen vorhersehbar.

Alles oben Genannte sind Regeln und Spannen, die über Jahre hinweg gelten. Der Zinssatz, der Ihnen tatsächlich angeboten wird, das Limit und die Dokumentenliste hängen von der Bank und von Ihrem Profil ab, und es gibt nur einen Weg, sie herauszufinden – nachfragen. Schicken Sie mir Ihre Situation, und ich stelle zusammen, was mehrere Kreditgeber dafür derzeit nennen, und kalkuliere die Transaktion als Ganzes, einschließlich der Kosten außerhalb des Kredits.

Die Finanzierungsfragen hinter den Zahlen

Schriftliche Analysen statt Videos – der englische Kanal hat die Finanzierungsseite nicht gedreht, und ein russischsprachiges Video unter einer englischen Überschrift wäre für Sie nutzlos.

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  Nichtansässige können in den VAE Kredite aufnehmen, zu engeren Bedingungen als Ansässige: eine größere Anzahlung, eine kürzere Liste von Banken und eine genauere Prüfung des Einkommens. Was die Anzahlung wirklich ist, wie sich der Zins zusammensetzt und in welcher Reihenfolge der Prozess ablaufen muss.

Fragen zur Hypothek, beantwortet

Kann ein Nichtansässiger eine Hypothek in Dubai bekommen?

Ja. Die meisten Banken in den VAE vergeben Kredite an Nichtansässige bei einer Anzahlung von 40–50 %, mit Laufzeiten von bis zu 25 Jahren oder bis zum Alter von 65–70 Jahren bei Fälligkeit. Die Zinsen liegen typischerweise 0,3–0,8 Prozentpunkte über den Konditionen für Ansässige, und die Bank verlangt einen Reisepass, sechs Monate Kontoauszüge und einen Einkommensnachweis aus Ihrem Heimatland.

Wie hoch ist die Mindestanzahlung für Ansässige?

Nach den Vorschriften der Zentralbank der VAE: 20 % bei einer fertigen Immobilie unter AED 5 Millionen, 30 % darüber. Off-plan wird normalerweise über den Zahlungsplan des Bauträgers finanziert, mit einer Bankfinanzierung von bis zu 80 % nach der Übergabe.

Was ist LTV und warum ist er wichtig?

Der Loan-to-Value ist der Kredit geteilt durch den Immobilienwert. Ansässige können bei fertigen Immobilien unter AED 5 Millionen 80 % erreichen; Nichtansässige sind typischerweise auf 50–60 % begrenzt. Ein niedrigerer LTV bringt in der Regel einen besseren Zinssatz, weil die Bank ein geringeres Risiko trägt.

Was ist EIBOR und wie wirkt er sich auf meine Rate aus?

Der Emirates Interbank Offered Rate ist der Referenzzins der VAE. Variable Hypotheken werden mit EIBOR-3M plus einer Bankmarge bepreist, üblicherweise 1,5–2,5 %. Steigt EIBOR, steigt Ihre Rate. Mit dem Block zur Zinsänderung im Rechner können Sie das direkt durchspielen.

Was ist der Unterschied zwischen Festzins und variablem Zins?

Festzins bedeutet einen festen Satz für einen Anfangszeitraum, meist ein bis fünf Jahre und am häufigsten drei, danach wechselt der Kredit automatisch in den variablen Zins. Der variable Zins folgt EIBOR von Anfang an. Mit dem Block zur Festzinsperiode im Rechner können Sie eine dreijährige Festschreibung und den anschließenden Wechsel durchspielen.

Was ist ein Offset-Konto?

Ein mit der Hypothek verknüpftes Konto, dessen Guthaben den Betrag verringert, auf den Zinsen anfallen. Halten Sie AED 200 000 auf einem Offset-Konto bei einem Saldo von AED 1 000 000, fallen Zinsen auf AED 800 000 an, während das Geld für Sie verfügbar bleibt.

Kann ich eine Hypothek in den VAE vorzeitig zurückzahlen?

Ja. Das Recht der VAE begrenzt die Gebühr für die vorzeitige Ablösung auf 1 % des Restsaldos oder AED 10 000, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Der Rechner zeigt die Wirkung regelmäßiger Sondertilgungen und einmaliger Einmalzahlungen auf die Laufzeit und die gesamten Zinsen.

Welche Unterlagen braucht ein Hypothekenantrag in den VAE?

Ansässige: Emirates ID, Reisepass, Gehaltsbescheinigung, sechs Monate Kontoauszüge und ein NOC des Arbeitgebers. Nichtansässige: Reisepass, drei bis sechs Monate Kontoauszüge, Einkommensnachweis und Adressnachweis im Heimatland. Selbstständige reichen zusätzlich Firmenabschlüsse und Steuererklärungen ein.

Wie lange dauert die Hypothekenzusage?

Die Vorabzusage dauert in der Regel drei bis fünf Werktage. Die endgültige Zusage nach der Bewertung der Immobilie durch die Bank dauert weitere zwei bis drei Wochen. Eine Vorabzusage gilt im Allgemeinen 60–90 Tage.

Sind die 4 % DLD-Gebühr im Kredit enthalten?

Nein. Die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, die Maklerprovision und die Registrierung der Hypothek zahlt der Käufer separat aus eigenen Mitteln, und sie lassen sich nicht auf den Kredit aufschlagen. Planen Sie für diese Kosten 7–8 % des Kaufpreises ein.

Sie möchten die tatsächlichen Zinssätze statt einer Schätzung?

Die Preise der Banken in den VAE ändern sich, und der beworbene Zinssatz ist selten der, den ein konkreter Antragsteller bekommt. Schicken Sie mir Ihre Situation – ansässig oder nicht, angestellt oder selbstständig, die Immobilie und die Anzahlung –, und ich melde mich mit dem, was die Kreditgeber für dieses Profil derzeit anbieten.

Alle mit diesem Rechner ermittelten Zahlen sind unverbindlich und dienen nur der Information. Sie sind weder ein Kreditangebot noch eine Bonitätsprüfung noch eine individuelle Finanzberatung. Bestätigen Sie alle Bedingungen mit Ihrer Bank und Ihrem Notar, bevor Sie sich verpflichten.