Eine Hypothek in Dubai als Ausländer: Worauf Banken tatsächlich Kredite geben

Der hartnäckigste Mythos über Dubai lautet, es sei ein Barzahlermarkt. Die Banken vergeben Kredite an Ansässige und Nichtansässige gleichermaßen – die Bedingungen unterscheiden sich, teils deutlich, und die Reihenfolge, in der Sie den Kauf angehen, zählt mehr als der Werbezins. Hier ist der Mechanismus, in der Reihenfolge, in der Sie ihm begegnen.

Ansässig oder nichtansässig?

Ein in den VAE Ansässiger mit lokalem Einkommen bekommt die bessere Konditionen: kleinere Anzahlung, längere Prüfung der Tragfähigkeit und Zugang zu praktisch dem gesamten Bankenmarkt.

Als Faustregel beginnt die Anzahlung für Ansässige bei einer fertigen Immobilie bei etwa einem Fünftel des Preises; für Nichtansässige beginnt sie typischerweise bei etwa dem Doppelten.

Welche Banken vergeben Kredite, und für wie lange?

Nichtansässige haben zudem eine kürzere Liste von Kreditgebern. Nicht jede Bank vergibt Hypotheken an Nichtansässige, und die, die es tun, wenden eigene Länderlisten und Dokumentationsstandards an. Das ist als Erstes zu klären, denn es entscheidet, welche Angebote für Sie überhaupt existieren.

Die Laufzeiten reichen üblicherweise bis etwa 25 Jahre, wobei der Kredit bis zu einem von der jeweiligen Bank festgelegten Höchstalter des Kreditnehmers zurückgezahlt sein muss. Risikolebensversicherung für den Kreditnehmer und Gebäudeversicherung gehören zum Paket und sind keine optionalen Extras.

Wie entsteht der Zins?

Üblich ist eine Zinsbindung von einigen Jahren, gefolgt von einem variablen Zins, der an einen Referenzzins gekoppelt ist. Die Zinsbindung ist das, was Sie zwischen den Angeboten tatsächlich vergleichen – und der darauf folgende variable Zins bestimmt Ihre Rate für den größten Teil der Laufzeit.

Ein niedriger beworbener Festzins mit unattraktiver Anschlussmarge ist eine häufige Falle. Lassen Sie sich die Anschlussmarge schriftlich geben und rechnen Sie die Rate bei einem Referenzzins weit über dem heutigen durch. Funktioniert die Rate nur beim aktuellen Referenzzins, funktioniert der Kredit nicht.

Kosten jenseits der Zinsen: Bewertung, Bearbeitungsgebühr der Bank, Eintragung der Hypothek beim Land Department, berechnet auf die Darlehenssumme, und Versicherungen. Sie sind vorhersehbar und gehören ins Budget, bevor Sie die Immobilie wählen, nicht danach.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Reisepass und Visum, für Ansässige die Emirates ID. Einkommensnachweise – Bescheinigungen, Auszüge oder die Unterlagen hinter einem Unternehmen. Kontoauszüge über mehrere Monate.

Dann die Vorabzusage selbst und die Unterlagen zur Immobilie, sobald sie gewählt ist.

Ein Vermittler, der täglich mit Hypotheken arbeitet, beschleunigt das erheblich: Er stellt die Akte gleich beim ersten Mal richtig zusammen und wählt die Bank, deren Kriterien tatsächlich zu Ihrer Situation passen, statt die mit dem besten Werbezins.

Festzins oder variabler Zins?

Die meisten Hypotheken in den VAE tragen für die ersten ein bis fünf Jahre einen Festzins, danach wird er variabel und folgt dem Referenzzins.

Wichtig ist: Die Monatsrate kann sich ändern, wenn die Zinsbindung endet. Kalkulieren Sie einen möglichen Zinsanstieg ein und halten Sie einen finanziellen Puffer dagegen bereit.

Dieser Puffer ist nicht theoretisch. Ein Kredit, der nur beim heutigen Referenzzins funktioniert, ist ein Kredit, der aufhören wird zu funktionieren, und der Moment, in dem das geschieht, ist selten der, in dem Sie überschüssiges Einkommen haben.

Welche versteckten Kosten gibt es?

Neben den Zinsen fallen die Bearbeitungsgebühr für die Hypothek, Lebens- und Gebäudeversicherung, die Bewertung und die Eintragungsgebühren des Land Department auf das Darlehen an.

Sie kommen zur Anzahlung hinzu, die tatsächlichen Kosten des Einstiegs liegen also über der Anzahlung allein. Planen Sie das Budget mit allen davon, statt sie bei der Unterzeichnung zu entdecken.

Keine davon ist unvorhersehbar, und genau das ist der Punkt: Sie lassen sich vorab beziffern, und ein Berater, der die Liste nicht vorlegen kann, hat das nicht oft genug getan.

Lohnt sich eine Hypothek überhaupt?

Sie ist sinnvoll, wenn Mieteinnahmen oder Wertzuwachs die Kosten des Schuldendienstes decken.

Der Hebel erlaubt einem Investor, zu diversifizieren, statt die gesamte Summe in einer Immobilie zu binden, und er verschafft ein besseres Objekt, als dasselbe Bargeld direkt erwerben würde. So freigesetztes Kapital kann in andere Positionen fließen und die Rendite des Portfolios insgesamt heben.

Das Gegengewicht sind der variable Zins, die Versicherungen und die Nebenkosten, weshalb die reale Rendite nach Abzug aller davon modelliert werden muss und nicht anhand der Bruttorendite.

Welche Fehler machen Kreditnehmer?

Sie beginnen die Suche ohne Vorabzusage und verlieren Zeit mit Objekten, die die Bank nie finanzieren würde.

Sie unterschätzen den variablen Zins und die Nebenkosten. Sie vergleichen keine Banken – der Unterschied in den Konditionen ist über einen langen Horizont erheblich.

Und sie vergessen den Puffer für eine höhere Rate oder einen Mietausfall. Off-plan wird über gesonderte Programme finanziert, vorzeitige Rückzahlung ist meist möglich, und beides hat Bedingungen, die sich von Bank zu Bank unterscheiden und in den Vergleich gehören.

Welche Reihenfolge spart Geld?

Erst die Vorabzusage, dann die Immobilie. Eine Vorabzusage nennt Ihnen die reale Summe, die eine Bank Ihnen leiht, und macht Sie zu einem glaubwürdigen Käufer; erst die Wohnung zu wählen und dann die Finanzierungslücke zu entdecken, ist der Weg, auf dem Anzahlungen verloren gehen.

Dann die Bewertung. Die Bank beleiht den Wert ihres eigenen Gutachters, nicht den vereinbarten Preis. Liegt die Bewertung unter dem Vertragspreis, kommt die Differenz aus Ihren eigenen Mitteln – weshalb eine überteuerte Einheit sowohl ein Finanzierungs- als auch ein Anlageproblem ist.

Off-plan wird noch einmal anders finanziert: Manche Bauträger und Banken erlauben, die Übergabetranche in eine Hypothek umzuwandeln, doch das muss vor der Unterzeichnung geregelt werden und nicht einen Monat vor der Schlüsselübergabe.