Calcolatore del mutuo a Dubai

La maggior parte dei calcolatori di mutuo si limita a dividere un importo per un numero di mesi. Questo riproduce invece ciò che fa davvero una banca degli EAU: maturazione giornaliera degli interessi, conto offset, periodi a tasso fisso che passano poi all'EIBOR, sovrapagamenti regolari e versamenti una tantum, con sotto l'intero piano di ammortamento.

Cerca una risposta alla domanda «una banca mi concederà davvero un mutuo?» più che un modello di calcolo? Si tratta di una valutazione del profilo: mortgage in Dubai — bank terms and an enquiry.

A che punto è il mercato oggi

Prezzi indicativi, non un'offerta. Ciò che viene proposto a un singolo richiedente dipende dalla banca, dall'immobile e dal profilo: è esattamente per questo che il calcolatore qui sotto richiede il tasso come dato di input, anziché darlo per scontato.

Che cosa capire prima di fare i calcoli

Le banche degli EAU concedono mutui sia ai residenti sia ai non residenti, ma a condizioni così diverse che passarli nella stessa formula non ha senso. Un residente con visto di lavoro e reddito negli EAU può ottenere fino all'80% del prezzo per un immobile sotto i AED 5 milioni e fino al 70% oltre tale soglia. Sono limiti fissati dalla Banca centrale degli EAU e nessuna banca può aggirarli. Un non residente con reddito estero si trova di norma davanti a un 50–60%, quindi a un anticipo a partire dal 40–50%, e a un tasso più alto di circa 0,3–0,8 punti percentuali: la banca non può vedere il suo storico di stipendio nel sistema locale e prezza questa incertezza.

Il secondo dato che decide tutto è la durata. Il massimo formale è di 25 anni, ma è limitato dall'età: il mutuo deve essere estinto entro i 65 anni per un dipendente e entro i 70 per un imprenditore. A 50 anni il massimo non è 25 anni ma 15, e la rata cambia di conseguenza. Provi il calcolatore a 25 anni e poi a 15, e confronti sia la rata mensile sia il totale degli interessi: questo confronto modifica il budget d'acquisto più spesso di qualsiasi altro elemento di questa pagina.

Non è sicuro di come appaia il Suo profilo agli occhi della banca?

Come si forma davvero il tasso

Negli EAU tasso fisso e variabile non sono due prodotti, ma due fasi dello stesso. Il periodo a tasso fisso dura da uno a cinque anni, più spesso tre, dopodiché il mutuo passa automaticamente al variabile. Il variabile è l'EIBOR, il parametro interbancario degli Emirati, più il margine della banca, tipicamente tra 1,5 e 2,5 punti percentuali. Il margine è scritto nel contratto per tutta la durata; l'EIBOR viene riaggiornato con regolarità e la Sua rata si muove con esso.

Ne deriva l'errore più frequente nella scelta dell'istituto: confrontare le banche sul tasso fisso pubblicizzato per i primi tre anni. Quel numero è marketing. Una differenza di 0,2 punti su tre anni conta molto meno di una differenza nel margine che pagherà per i venti anni successivi. Usi il blocco del periodo fisso e gli scenari di tasso proprio per questo: fissi 36 mesi, poi alzi il tasso di uno o due punti e guardi che cosa succede. Questo stress test è più onesto di qualunque calcolo pubblicitario.

Che cosa guarda la banca nel Suo profilo

Il dato che decide la pratica è il DBR, la quota del reddito destinata al servizio di tutti i debiti. La Banca centrale lo limita alla metà del reddito, e carte di credito, finanziamenti auto e pagamenti rateali contano anche se non li usa mai: la banca considera il plafond della carta, non il saldo. Chiudere una carta inutilizzata prima di presentare la domanda vale spesso più che aumentare l'anticipo.

Poi viene la stabilità del reddito: sei mesi nel posto di lavoro attuale per un dipendente, due anni di bilanci per un imprenditore. Viene consultata anche la Sua posizione presso l'ufficio crediti AECB: i mancati pagamenti sulle carte locali sono visibili alla banca immediatamente. La pre-approvazione richiede da tre a cinque giorni lavorativi; l'approvazione definitiva, dopo la perizia della banca, altri due-tre settimane, e la pre-approvazione resta valida 60–90 giorni. Conviene iniziare la ricerca con una già in mano: chi vende un immobile sul mercato secondario preferirà quasi sempre l'acquirente già approvato.

I costi che non rientrano nel mutuo

L'acquisto di un immobile negli EAU comporta circa il 7–8% di costi di transazione oltre al prezzo, e nulla di tutto ciò può essere finanziato: si paga in contanti, in aggiunta all'anticipo. L'imposta di trasferimento del Dubai Land Department è pari al 4% del prezzo. La registrazione dell'ipoteca è lo 0,25% del mutuo. La perizia della banca costa circa AED 2 500–3 500 e le spese di istruttoria fino all'1% del mutuo. A questo si aggiungono la commissione dell'agenzia al 2%, il compenso dell'ufficio fiduciario e le assicurazioni obbligatorie sulla vita e sull'immobile.

In cifre: per un acquisto da AED 2 milioni con un anticipo del 20% non servono AED 400 000, ma circa AED 560 000 disponibili. Non aver messo in conto questa differenza è il motivo più comune per cui una transazione si blocca una settimana prima della firma.

C'è poi il costo annuo di mantenimento, dove le previsioni falliscono più spesso: le spese condominiali (service charge). Vengono fatturate per piede quadrato e variano enormemente: una torre di marca a Downtown può costare diverse volte più di un edificio di fascia media a JVC. Le sottragga sempre prima di confrontare un rendimento da locazione con la rata del mutuo.

Negli EAU non esiste alcuna imposta annua sugli immobili né alcuna imposta personale sul reddito da locazione, un vantaggio reale e sostanziale rispetto a quasi ogni altro mercato. Ciò non elimina però i Suoi obblighi nel paese in cui ha la residenza fiscale: li verifichi a parte.

Immobile pronto oppure off-plan

Le banche degli EAU finanziano malvolentieri un edificio in costruzione e di solito non lo fanno affatto prima della consegna: durante i lavori si è sul piano di pagamento del costruttore, e il mutuo viene acceso sull'unità finita. Confrontare direttamente un piano a rate con una rata di mutuo è quindi un errore di categoria: sono obbligazioni diverse. Il piano del costruttore non ha interessi, ma è breve e rigido; il mutuo costa di più, dura decenni e può essere estinto anticipatamente.

Estinzione anticipata e rifinanziamento

La legge degli EAU limita la penale di estinzione anticipata all'1% del debito residuo o a AED 10 000, quale dei due importi sia inferiore. È questo limite a rendere il sovrapagamento parziale uno strumento concreto, e il calcolatore mostra separatamente le due forme: un sovrapagamento ricorrente e un versamento una tantum accorciano la durata e riducono gli interessi in proporzioni diverse. Vale la pena guardare accanto a essi il conto offset: il suo saldo riduce l'importo su cui maturano gli interessi, mentre il denaro resta a Sua disposizione.

Il rifinanziamento negli Emirati è prassi ordinaria e non un segnale di difficoltà. Se, terminato il periodo fisso, il margine della Sua banca risulta superiore a quello di mercato, il mutuo passa a un altro istituto; resta solo da capire se il risparmio sul tasso copre il costo della nuova registrazione. Lo stesso calcolatore risponde anche a questo: inserisca il debito residuo come importo del mutuo, gli anni rimanenti come durata e confronti i due scenari.

Come usare gli scenari di tasso

Se sceglie un mutuo a tasso variabile, la cosa più utile che questo calcolatore Le consente è modellare un rialzo dei tassi prima di impegnarsi. Imposti il tasso iniziale atteso, poi aggiunga uno scenario superiore di due o tre punti percentuali e osservi la rata. Se quella rata è scomoda, il mutuo è troppo grande, indipendentemente da ciò che oggi dice il calcolo di sostenibilità della banca.

Per una struttura fisso-poi-variabile, imposti il periodo fisso sul numero effettivo di mesi offerto dalla Sua banca e modelli il passaggio al variabile. Il salto al termine del periodo fisso sorprende ogni anno qualcuno, ed è del tutto prevedibile.

Tutto quanto sopra riguarda regole e intervalli che restano validi per anni. Il tasso che Le verrà realmente offerto, il limite e l'elenco dei documenti dipendono dalla banca e dal Suo profilo, e c'è un solo modo per saperlo: chiedere. Mi scriva la Sua situazione e raccoglierò ciò che diversi istituti propongono oggi per quel profilo, valutando l'operazione nel suo insieme, costi esterni al mutuo inclusi.

Le questioni di finanziamento dietro i numeri

Approfondimenti scritti anziché video: il canale in inglese non ha trattato il tema del finanziamento, e un video in russo sotto un titolo in inglese non Le servirebbe a nulla.

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  I non residenti possono ottenere un mutuo negli EAU, a condizioni più rigide rispetto ai residenti: anticipo maggiore, elenco più breve di banche e un esame più severo del reddito. Che cos'è davvero l'anticipo, come si forma il tasso e in quale ordine deve svolgersi la procedura.

Domande sul mutuo, con risposta

Un non residente può ottenere un mutuo a Dubai?

Sì. La maggior parte delle banche degli EAU concede mutui ai non residenti con un anticipo del 40–50%, per durate fino a 25 anni o fino ai 65–70 anni di età alla scadenza. I tassi sono in genere superiori di 0,3–0,8 punti percentuali rispetto a quelli per i residenti, e la banca richiederà passaporto, sei mesi di estratti conto e prova del reddito nel Suo paese d'origine.

Qual è l'anticipo minimo per un residente?

Secondo le norme della Banca centrale degli EAU: 20% per un immobile pronto sotto i AED 5 milioni, 30% oltre i AED 5 milioni. L'off-plan viene di norma finanziato dal piano di pagamento del costruttore, con un finanziamento bancario fino all'80% disponibile dopo la consegna.

Che cos'è l'LTV e perché conta?

Il loan-to-value è il rapporto tra il mutuo e il valore dell'immobile. I residenti possono arrivare all'80% su un immobile pronto sotto i AED 5 milioni; i non residenti sono in genere limitati al 50–60%. Un LTV più basso porta di solito a un tasso migliore, perché la banca assume meno rischio.

Che cos'è l'EIBOR e come incide sulla rata?

L'Emirates Interbank Offered Rate è il parametro di riferimento degli EAU. I mutui variabili sono prezzati all'EIBOR a 3 mesi più un margine della banca, di solito 1,5–2,5%. Quando l'EIBOR sale, sale anche la Sua rata. Il blocco di variazione del tasso del calcolatore permette di modellarlo direttamente.

Qual è la differenza tra tasso fisso e variabile?

Fisso significa un tasso stabilito per un periodo iniziale, di solito da uno a cinque anni e più spesso tre, dopodiché il mutuo passa automaticamente al variabile. Il variabile segue l'EIBOR fin dal primo giorno. Usi il blocco del periodo fisso del calcolatore per modellare un fisso triennale e il passaggio successivo.

Che cos'è un conto offset?

Un conto collegato al mutuo il cui saldo riduce l'importo su cui maturano gli interessi. Se tiene AED 200 000 su un offset a fronte di un debito di AED 1 000 000, gli interessi maturano su AED 800 000, mentre il denaro resta a Sua disposizione.

Posso estinguere anticipatamente un mutuo negli EAU?

Sì. La legge degli EAU limita la penale di estinzione anticipata all'1% del debito residuo o a AED 10 000, quale dei due importi sia inferiore. Il calcolatore mostra l'effetto dei sovrapagamenti regolari e dei versamenti una tantum sia sulla durata sia sul totale degli interessi.

Quali documenti servono per richiedere un mutuo negli EAU?

Residenti: Emirates ID, passaporto, certificato di stipendio, sei mesi di estratti conto e NOC del datore di lavoro. Non residenti: passaporto, da tre a sei mesi di estratti conto, prova del reddito e prova di residenza nel paese d'origine. I lavoratori autonomi aggiungono i bilanci aziendali e le dichiarazioni fiscali.

Quanto tempo richiede l'approvazione del mutuo?

La pre-approvazione richiede in genere da tre a cinque giorni lavorativi. L'approvazione definitiva, dopo la perizia dell'immobile da parte della banca, richiede ulteriori due-tre settimane. La pre-approvazione è generalmente valida 60–90 giorni.

L'imposta DLD del 4% è inclusa nel mutuo?

No. L'imposta di trasferimento del Dubai Land Department, la commissione dell'agenzia e la registrazione dell'ipoteca sono pagate separatamente dall'acquirente con fondi propri e non possono essere aggiunte al mutuo. Preveda il 7–8% del prezzo d'acquisto per questi costi.

Vuole i tassi reali anziché una stima?

I prezzi bancari negli EAU cambiano, e il tasso pubblicizzato raramente coincide con quello ottenuto da un singolo richiedente. Mi scriva la Sua situazione — residente o no, dipendente o lavoratore autonomo, l'immobile e l'anticipo — e Le risponderò con ciò che gli istituti offrono oggi per quel profilo.

Ogni cifra prodotta da questo calcolatore è indicativa e solo a scopo informativo. Non è un'offerta di finanziamento, né una valutazione del merito di credito, né una consulenza finanziaria personalizzata. Confermi tutte le condizioni con la Sua banca e con il Suo notaio o legale prima di impegnarsi.