Britische Immobiliensteuern für nicht ansässige Käufer: Stamp Duty, Zuschläge und die Steuer beim Verkauf

Das Vereinigte Königreich verlangt von Ausländern keine Erlaubnis zum Kauf — es verlangt dafür einen Aufpreis. Der Abstand zwischen den Gesamtkosten eines einheimischen Erstkäufers und eines nicht ansässigen Käufers einer Zweitimmobilie wird nicht in Prozentpunkten gemessen, sondern in Vielfachen der Steuerrechnung.

Stamp Duty und drei Zuschlagsebenen

Die zentrale Transaktionssteuer ist die Stamp Duty Land Tax (SDLT in England und Nordirland; Schottland und Wales haben eigene Entsprechungen mit eigenen Stufen). Sie wird nach einer progressiven Skala auf den Kaufpreis berechnet, und Zuschläge können sich auf die Grundstufe aufschlagen.

• Zuschlag für Nichtansässige. Ein Käufer, der sich nicht genug Tage im Vereinigten Königreich aufhält, zahlt zusätzliche Prozentpunkte auf den Standardsatz.
• Zuschlag für Zweitobjekte. Ist die gekaufte Immobilie nicht die einzige des Käufers weltweit, fällt ein zweiter Zuschlag an; sein Satz wurde in den letzten Jahren erhöht.
• Kauf über eine Gesellschaft. Wohnimmobilien oberhalb einer bestimmten Schwelle, die von einer juristischen Person gekauft werden, unterliegen einem einheitlichen erhöhten Pauschalsatz — der Kauf «über eine Struktur» macht das Geschäft hier teurer, nicht günstiger.

Die Zuschläge addieren sich, daher ergibt sich die Endsumme aus der gesamten Kombination und nicht aus einem einzelnen Tabellensatz. Der Status als Nichtansässiger wird anhand der Tage im Land um den Transaktionszeitpunkt bestimmt; ändert sich der Status später, ist eine Rückerstattung des Zuschlags möglich, und das ist ein eigenes Verfahren mit eigener Frist.

Jährliche Steuer für Gesellschaften

Für Wohnimmobilien oberhalb eines bestimmten Wertes, die von einer Gesellschaft gehalten werden, fällt die Annual Tax on Enveloped Dwellings an. Es gibt Entlastungen — etwa für Immobilien, die zu marktüblichen Bedingungen an Dritte vermietet sind —, aber eine Erklärung muss dennoch abgegeben werden, und die Nichtabgabe löst für sich genommen eine Strafe aus.

Halten und Vermieten

• Council Tax — eine kommunale Abgabe, die von der Wertklasse der Immobilie und der Gegend abhängt; viele Kommunen erheben einen Aufschlag auf langfristig leerstehende Häuser.
• Die Mieteinnahmen eines Nichtansässigen werden im Vereinigten Königreich besteuert. Standardmäßig behält der Verwalter oder Mieter die Steuer an der Quelle ein; der Eigentümer kann beantragen, die Zahlungen ohne Einbehalt zu erhalten und stattdessen selbst zu erklären.
• Der Zinsabzug für Hypotheken ist für private Vermieter gedeckelt — diese Reform hat die Wirtschaftlichkeit der privaten Vermietung im Land erheblich verändert.

Verkauf: Kapitalgewinnsteuer und das 60-Tage-Fenster

Nichtansässige zahlen Kapitalgewinnsteuer auf den Verkauf britischer Immobilien — das Regime umfasst alle Immobilien, nicht nur Wohnimmobilien. Das wichtigste praktische Detail: Der Verkauf muss innerhalb eines knappen Zeitfensters nach Abschluss gemeldet und die Steuer bezahlt werden — etwa zwei Monate —, und das ist eine eigenständige Pflicht, die nicht von der jährlichen Steuererklärung abgedeckt wird. Das Versäumen der Frist wird bestraft.

Praktische Schlussfolgerung

• Rechnen Sie das gesamte Geschäft durch. Die Grundstufe plus zwei Zuschläge machen einen erheblichen Teil des Preises aus und sind sofort fällig.
• Kaufen Sie nicht standardmäßig über eine Gesellschaft. Im Vereinigten Königreich kostet Gesellschaftseigentum an Wohnraum mehr, sowohl beim Kauf als auch jedes Jahr danach.
• Planen Sie die 60 Tage beim Ausstieg ein. Meldung und Zahlung nach einem Verkauf sind eine harte Frist, an die man meist später denkt, als man sollte.

Grundlage sind die britische Gesetzgebung zur Stamp Duty, zur Annual Tax on Enveloped Dwellings und zur Kapitalgewinnsteuer für Nichtansässige.