Vier Städte, vier Wetten auf die Zukunft: Dubai, New York, London, Tokio

Die größten Metropolregionen verfolgen Strategien, die in Jahrzehnten und Hunderten von Milliarden gemessen werden. Dubai baut auf einem leeren Blatt in der Wüste, New York und London arbeiten ein Jahrhundert bestehender Bausubstanz um, und Tokio perfektioniert die Technik des Überlebens.

Wie plant Dubai seine Zukunft?

Dubai ist die einzige der vier Städte, in der die Zukunft ein einziges Dokument mit Zahlen ist. Der Masterplan 2040 legt Bevölkerungsziele fest, benennt fünf urbane Zentren, widmet Land für Strände und Parks und verpflichtet sich auf Verkehrskorridore.

Diese Geschlossenheit ist der strukturelle Vorteil des Emirats. Die Zusammenlegung von Grundstücken ist unkompliziert, Entscheidungen fallen einmal, und ein Viertel kann binnen eines Jahrzehnts von der Wüste zum funktionierenden Stadtteil werden. Ein solcher Zeitrahmen ist in einer alten Stadt schlicht nicht verfügbar.

Die Kehrseite ist die Abhängigkeit. Alles beruht auf einem einzigen Entscheidungszentrum und auf anhaltendem Zufluss von Kapital und Bevölkerung. Das funktioniert seit dreißig Jahren, ist aber immer noch eine schmalere Basis als bei einer Stadt mit vier Jahrhunderten angesammelter Daseinsgründe.

Wie geht New York vor?

New York kann nicht von vorn beginnen, seine Zukunft ist daher Sanierung: Verkehrstunnel und Bahnhöfe werden erneuert, veraltete Büroflächen zu Wohnraum umgebaut, die Uferzonen gegen Überflutung gesichert und die Bauordnung so angepasst, dass Dichte dort möglich wird, wo sie früher verboten war.

Alles ist dort umstritten. Jedes Projekt durchläuft Planung, Rechtsstreit und Lokalpolitik, weshalb die Zeiträume Jahrzehnte und die Kosten hohe Summen erreichen.

Im Gegenzug erhält die Stadt Widerstandsfähigkeit. Die Nachfrage hängt nicht davon ab, dass eine politische Regelung bestehen bleibt, denn die Gründe, aus denen Menschen dort sind, sind weit älter als jede aktuelle Politik.

Wie unterscheidet sich London?

London spielt dasselbe Sanierungsbuch, mit stärkeren Denkmalauflagen und einem noch restriktiveren Planungssystem. Seine großen Schritte sind der Verkehr, mit neuen Bahnstrecken quer durch die Stadt, und die Neuentwicklung ehemaliger Industrieflächen am Fluss.

Das Wohnungsangebot ist das chronische Problem, und es ist chronisch gerade deshalb, weil Bauen schwierig ist. Diese Beschränkung stützt die Werte und macht die Stadt zugleich teuer zum Wohnen, ein Zielkonflikt mit langfristigen Kosten.

Für einen Eigentümer ist London das klarste Beispiel für Knappheit als Anlageklasse: Die Schwierigkeit des Bauens ist das Investmentargument.

Worauf optimiert Tokio?

Tokio optimiert auf Risiko. Erdbebensichere Bauweise, Redundanz im Verkehr sowie eine alternde und schrumpfende Bevölkerung prägen die Entscheidungen stärker als Wachstumsambitionen.

Es ist außerdem, ungewöhnlich genug, eine Großstadt, in der Wohnraum nicht knapp ist: Großzügige Bauvorschriften halten das Angebot flexibel, und die Mieten sind dadurch seit Jahren weitgehend stabil.

Das ist das Gegenbeispiel, das man im Kopf behalten sollte. Eine Stadt kann riesig, wohlhabend und funktionsfähig sein, ohne dass Immobilien ein Wachstumswert sind. Das ist ein nützliches Korrektiv zur Annahme, große Stadt heiße steigende Preise.

Was lehrt der Vergleich einen Käufer?

Städte, die in Dreißigjahreshorizonten planen, geben Immobilien einen berechenbareren Verlauf als Städte, die Probleme erst flicken, wenn sie auftreten. Dubai und Tokio planen; New York und London reagieren überwiegend, und das zu höheren Kosten.

Planungsfähigkeit ist jedoch nicht dasselbe wie Beständigkeit der Nachfrage. New York und London haben Nachfrage, die schlechte Regierungsführung überlebt; Dubai hat eine Regierungsführung, die Nachfrage schafft. Das sind verschiedene Risiken, und keines ist offensichtlich sicherer.

Das praktische Fazit: In einer geplanten Stadt folgt man dem Plan und kauft dort, wo der Staat investiert. In einer alten Stadt folgt man der Knappheit und kauft, was sich nicht nachbauen lässt.

Wo ist Dubai tatsächlich führend?

Beim Tempo. Ein Viertel gelangt hier von der Ausweisung bis zum Betrieb schneller als irgendwo in der Vergleichsgruppe, weil Land, Genehmigung und Kapital keine getrennten Schlachten sind.

Bei den Baukosten. Bauen ist pro Quadratmeter günstiger als in jeder der drei anderen Städte, weshalb dasselbe Geld ein anderes Produkt in anderer Qualität kauft.

Und bei der Integration. Neue Viertel entstehen mit eingeplanten Schulen, Einzelhandel und Verkehrsanbindung, statt sie sich über dreißig Jahre Lobbyarbeit zu erkämpfen.

Welche Projekte zeigen das jeweilige Modell?

Hudson Yards steht für New York: ein ganzes Viertel, errichtet auf einer Plattform über in Betrieb befindlichen Gleisanlagen, denn in einer fertigen Stadt ist die einzige ungenutzte Fläche die über etwas anderem. Die Folge ist die Umnutzung, also veraltete Büros, die zu Wohnungen werden.

Londons Beispiele sind King's Cross und Battersea, Industrieland und ein Kraftwerk, die zu Stadtvierteln umgebaut wurden, dazu die Elizabeth Line, die die Werte entlang ihrer Strecke hob, bevor ein einziger Zug fuhr. Angekündigter Verkehr ist eingepreister Verkehr.

Was ein Käufer aus dem Vergleich mitnimmt, ist, wo in jedem Modell der Wert entsteht. In einer geplanten Stadt ist es der Plan; in einer Sanierungsstadt das konkrete Entwicklungsgebiet und die konkrete Linie. In beiden Fällen geschieht der Anstieg zwischen Ankündigung und Eröffnung.

Und wo nicht?

Bei der Tiefe des Weiterverkaufsmarkts im Spitzensegment. Das Ultra-Prime-Segment hängt hier von internationalen Kapitalflüssen ab, in einer Weise, wie es Manhattan und Mayfair nicht tun.

Bei der Vielfalt der Nachfragetreiber. Eine Stadt, die auf Handel, Tourismus und zufließendem Kapital beruht, hat weniger voneinander unabhängige Standbeine als eine, die auf Finanzwesen, Recht, Medien, Universitäten und allem, was sich darum herum angesiedelt hat, aufbaut.

Und bei der Zeit. Die ältesten Viertel Dubais sind Jahrzehnte alt, nicht Jahrhunderte. Es gibt vor Ort noch keinen Beleg dafür, wie ein Viertel in Dubai über einen sehr langen Zeitraum altert, und genau auf diesen Zeitraum stellen sich die meisten Käufer ihre Investition vor.