Lumena Alta von Omniyat: Dubais luxuriösester Büroturm

Omniyat hat sich mit Wohngebäuden einen Namen gemacht, die wie Skulpturen aussehen – One Palm, The Opus, Lana. Lumena Alta überträgt denselben Anspruch auf einen Büroturm, und das in einem Markt, in dem Büros meist nach Budget gebaut und pro Quadratmeter vermietet werden.

Was bedeutet Prime-Büro?

In reifen Büromärkten gibt es eine klare Hierarchie: Grade A Prime, Grade A, Grade B und alles andere. Die Unterschiede sind kein Marketing – sie entsprechen der Effizienz der Geschossfläche, der Raumhöhe, der Strom- und Kühlleistung, der Aufzugsleistung, der Nachhaltigkeitszertifizierung, dem Serviceangebot und der Adresse.

Dubai hatte historisch sehr wenig echtes Grade A Prime. Es gab das DIFC, eine Handvoll Türme an der Sheikh Zayed Road und sehr viel Grade-B-Bestand aus den 2000er-Jahren, der 2015 bereits veraltet war.

Diese Knappheit ist die wirtschaftliche Logik hinter Lumena Alta. Die Nachfrage von Unternehmen, die ein wirklich erstklassiges Umfeld wollen – Family Offices, Fonds, Anwaltskanzleien, regionale Hauptsitze –, hat das Angebot an qualifizierten Gebäuden durchweg übertroffen.

Was bringt Omniyat mit?

Eine Gestaltungsqualität, die im Bürosegment ungewöhnlich ist: architektonischer Anspruch, Materialspezifikation sowie Lobby und Gemeinschaftsflächen, die eher einem Luxushotel als einem Geschäftsturm ähneln.

Aus dem Wohnbereich übernommene Servicekonzepte – Gastronomie, Wellness, Besprechungs- und Veranstaltungsräume –, die im Büromarkt nach der Pandemie zu einem echten Vermietungsargument geworden sind und nicht mehr bloss Dekoration. Unternehmen nutzen das Gebäude als Argument bei der Personalgewinnung.

Und eine Erfolgsbilanz darin, das zu liefern, was geplant wurde – was im Ultra-Prime-Segment keineswegs selbstverständlich ist.

Wer mietet Prime-Büroflächen in Dubai?

Finanzdienstleister, die nicht ins DIFC passen oder den regulatorischen Rahmen nicht brauchen. Family Offices, die sich in Dubai in den letzten fünf Jahren stark vermehrt haben und meist wenige Mitarbeiter, aber eine sehr hohe Zahlungsbereitschaft pro Arbeitsplatz haben.

Regionale Hauptsitze internationaler Unternehmen, insbesondere seit die VAE Anreize für Firmen eingeführt haben, die regionale Hauptsitzfunktionen verlagern.

Anwalts-, Beratungs- und Consultingfirmen, deren Empfangs- und Kundenflächen Teil ihres Auftritts sind.

Diesen Mietern ist gemeinsam: geringe Empfindlichkeit gegenüber der Miete pro Quadratfuss und hohe Empfindlichkeit gegenüber Qualität, Adresse und Tempo des Einzugs. Das ist das ideale Mieterprofil für einen Vermieter.

Schlägt sich der Aufpreis in Rendite nieder?

Die Miete pro Quadratfuss liegt in echten Prime-Gebäuden deutlich über dem Marktdurchschnitt, und die Bonität der Mieter ist besser, was geringeres Ausfallrisiko und längere Mietverträge bedeutet. Das sind echte Vorteile.

Auch der Einstiegspreis ist höher, wodurch die Rendite gegenüber Nebenlagen sinkt. Prime-Objekte werden auf jedem Weltmarkt mit niedrigeren Renditen gehandelt als zweitklassige, weil die Einnahmen sicherer und der Käuferkreis tiefer sind.

Das eigentliche Argument für Prime ist die Gesamtrendite und nicht die laufende Rendite: besseres Mietwachstum über einen Zyklus, weniger Leerstand, geringerer Investitionsbedarf, um wettbewerbsfähig zu bleiben, und ein deutlich leichterer Ausstieg. Wer rein auf laufende Einnahmen optimiert, schlägt mit Objekten zweiter Wahl in guter Lage Prime auf dem Papier.

Welche Risiken gibt es?

Prime ist an der Spitze konjunkturempfindlicher. Wenn die Unternehmensbudgets knapper werden, wird als Erstes die teure Etage gestrichen, und Prime-Mieten können in einem Abschwung schneller fallen als im Mittelsegment – erholen sich in der Regel aber auch schneller.

Es kommt Konkurrenz. Dubai hat inzwischen eine Pipeline neuer Premium-Bürotürme, die genau auf die Knappheit reagieren, die dieses Segment attraktiv gemacht hat. Auf dem Höhepunkt einer Angebotsknappheit zu kaufen, die bald behoben wird, ist ein echtes Risiko.

Und der Kapitalbedarf ist gross. Eine Etage in einem solchen Gebäude ist keine Einsteiger-Gewerbeinvestition; die Ticketgrösse schränkt Ihre Möglichkeiten zur Diversifikation ein.

Wie sollte man vorgehen?

Prüfen Sie den Vermietungsstand ehrlich: was zugesagt ist, zu welcher Miete, mit welcher Laufzeit und mit welcher Bonität. Ein Prime-Gebäude mit starkem Vorvermietungsprofil ist etwas völlig anderes als eines, das nach Fertigstellung auf Mieter hofft.

Vergleichen Sie mit Alternativen in der Nähe des DIFC bei gleichem Budget. Manchmal schlagen zwei Etagen in einem ausgezeichneten, aber markenlosen Gebäude eine Etage in einem Vorzeigeturm in allen Kennzahlen, auf die es ankommt.

Und bilden Sie sich eine Meinung zur Angebotspipeline. Das Knappheitsargument, auf dem die Preise für Prime-Büros in Dubai beruhen, setzt voraus, dass die Pipeline bescheiden bleibt – und das ist eine überprüfbare Tatsache und keine Annahme.

Wofür zahlen Mieter auf diesem Niveau?

Nicht für Quadratmeter. Ein Family Office oder ein Fonds, der eine Etage in einem Prime-Turm mietet, kauft die Ankunftsabfolge, die Lobby, die Aufzugsleistung, die Qualität der Besprechungsräume und das, was sie einem besuchenden Kunden vermitteln.

Deshalb liegen die Prime-Büromieten pro Quadratfuss so weit über dem Marktdurchschnitt, während die Mieter kaum preisempfindlich sind – die Miete ist ein kleiner Posten in ihrer Kostenbasis, und die Fläche gehört zu ihrer Selbstdarstellung.

Deshalb ist die Ausstattung seit der Pandemie auch zu einem Vermietungsargument geworden. Gastronomie, Wellness und Veranstaltungsräume nutzen die hier mietenden Unternehmen als Argument bei der Personalgewinnung.

Für einen Vermieter ergibt das das ideale Mieterprofil: geringe Empfindlichkeit gegenüber der Miete, hohe Empfindlichkeit gegenüber Qualität und lange Mietverträge mit guter Bonität.