Möblierte Büros in Business Bay: Rove HQ und das Modell des ausgebauten Büros

Das übliche Dubaier Büro wird als Betonrohbau verkauft. Der Mieter braucht Monate und viel Geld, um daraus ein Büro zu machen, weshalb Rohbaugeschosse lange leer stehen. Ausgebaute und möblierte Büros kehren das um – und Rove HQ in Business Bay zeigt anschaulich, was das Modell mit den Zahlen macht.

Rohbau oder ausgebaut – in Bargeld gerechnet?

Ein Rohbaubüro ist ein Geschoss mit Betonplatte, Kern und Fassade. Bevor ein Mieter darin arbeiten kann, braucht er Trennwände, Decken, Beleuchtung, Klimaverteilung, Datenverkabelung, Bodenbeläge, einen Empfang und Möbel.

In Dubai ist das ein Projekt von zwei bis vier Monaten mit erheblichem Kapitaleinsatz.

Die Folge für den Vermieter ist ein langer Leerstand. Nur sehr wenige Mieter legen sich auf diese Ausgabe fest, was den Markt für ein Rohbaugeschoss auf etablierte Unternehmen mit Kapital und Zeit verengt.

Ein ausgebautes Büro beseitigt beide Hürden. Der Mieter unterschreibt, zieht in der Folgewoche ein und zahlt für diesen Komfort eine höhere Miete pro Quadratfuß. Der Vermieter hat den Ausbau einmal finanziert und kassiert nun dauerhaft einen Aufschlag, während sich die Leerstandszeit von Monaten auf Wochen verkürzt.

Wer mietet ausgebaute Flächen tatsächlich?

Kleine und mittlere Unternehmen, die jetzt ein Büro brauchen und kein Kapitalprojekt rechtfertigen können: Beratungen, Handelsfirmen, Agenturen, kleine Finanz- und Rechtspraxen und die enorme Zahl neu lizenzierter Unternehmen, die Dubai jedes Jahr zulässt.

Regionalbüros ausländischer Unternehmen, die den Markt testen. Sie wollen eine ordentliche Adresse ohne Fünfjahresbindung und ohne Budgetgenehmigung der Zentrale.

Unternehmen, die aus dem Co-Working herauswachsen. Das ist der größte einzelne Zulieferer für ausgebaute Büros in Dubai: ein Team, das Hot Desks entwachsen ist, aber noch nicht bereit ist, ein Geschoss auszubauen.

Der gemeinsame Nenner sind Geschwindigkeit und Flexibilität, und alle drei Gruppen zahlen dafür.

Wie ist der Büromarkt in Business Bay aufgestellt?

Business Bay wurde als Gewerbeviertel konzipiert und dann weitgehend als Wohnviertel gebaut. Das Ergebnis ist ein Mischgebiet mit vielen kleinteiligen Büroflächen, vielen Türmen mit Teileigentum und einer sehr großen Qualitätsspanne von Turm zu Turm.

Es grenzt direkt an Downtown und liegt an der Sheikh Zayed Road eine Ausfahrt vom DIFC entfernt – die natürliche Preisalternative für ein Unternehmen, das eine zentrale Adresse ohne zentrale Preise will. Die Mieten liegen deutlich unter denen des DIFC, bei einer Lage, die nur Minuten entfernt ist.

Der Zugang zur Metro-Linie Red Line und ordentliche Stellplätze in den neueren Türmen machen es für ein Unternehmen mit Personal praktikabel, was nicht für jeden zentralen Bürostandort Dubais gilt.

Wie bewerten Sie ein ausgebautes Büro?

Trennen Sie die zwei Bestandteile der Rendite: die Miete, die auf die Fläche entfällt, und die Miete, die auf den Ausbau entfällt. Die zweite schreibt sich ab.

Ein Ausbau hat eine Nutzungsdauer von etwa fünf bis sieben Jahren, bevor er veraltet wirkt und aufgefrischt werden muss, und diese Auffrischung ist eine Kostenposition, für die Sie Rücklagen bilden müssen.

Rechnen Sie den Leerstand ehrlich ein. Ausgebaute Büros sind schneller vermietet, aber kleine Mieter wechseln auch schneller als große – eine Beratung mit drei Personen ist eine weniger dauerhafte Bonität als eine Bank.

Prüfen Sie die Service Charge und insbesondere, was sie abdeckt. In manchen Gebäuden mit ausgebauten Büros sind Nebenkosten, Reinigung und Empfang in einer einzigen Nutzungsgebühr gebündelt; in anderen sind sie getrennt, und die Kaltmiete sieht besser aus, als sie ist.

Und klären Sie die Lizenzlage. Ein Mieter braucht eine Gewerbelizenz, die an eine physische Adresse mit Ejari-Registrierung gebunden ist, und das Gebäude muss für die Tätigkeit des Mieters zugelassen sein. Ein Gebäude, das die von Ihnen anvisierten Mietertypen nicht beherbergen kann, ist ein Problem, das Sie erben.

Wie sieht die operative Realität aus?

Ausgebaute Büros sind ein arbeitsintensiveres Objekt als ein Rohbaugeschoss, das an einen Konzern mit Fünfjahresvertrag vermietet ist. Mehr Mieter bedeuten mehr Wechsel, mehr kleine Instandhaltungen, mehr Verwaltung.

Deshalb haben Gebäude, die dieses Modell erfolgreich betreiben, meist einen professionellen Betreiber für Vermietung, Facility Management und Mieterservice. Wenn Sie dort eine Einheit kaufen, sollten Sie verstehen, was der Betreiber tut, was er berechnet und was in Ihrer Verantwortung bleibt.

Für einen passiven Investor ist das eher ein Vorzug als ein Kostenpunkt: Sie kaufen sich in ein betriebenes Produkt ein. Für einen Investor, der keinerlei Aufwand und einen Scheck im Jahr will, passt ein ausgebautes Geschoss mit einem Mieter und langer Laufzeit besser als ein Modell mit mehreren Mietern.

Wo liegt der Wert?

In kleinen ausgebauten Einheiten in zentral gelegenen, gut verwalteten Gebäuden, gekauft mit bereits vorhandenem Mieter. Diese Kombination bietet Ihnen den Renditeaufschlag des Modells, die Vermietungsgeschwindigkeit und kein anfängliches Ausbaurisiko.

In Gebäuden neben teuren Teilmärkten statt in ihnen – Business Bay neben Downtown, die Türme am Rand des DIFC –, wo Sie den Nachfrageüberschuss zu niedrigerem Einstiegspreis abschöpfen.

Und darin, nicht in die Falle zu tappen, den Preis eines ausgebauten Büros für einen Ausbau zu zahlen, der schon fünf Jahre alt ist. Sehen Sie sich den tatsächlichen Zustand der Fläche an und fragen Sie, wann zuletzt aufgefrischt wurde, denn davon hängt ab, ob Sie einen Wert oder eine Last mit Möbeln kaufen.

Was kostet der Auffrischungszyklus?

Ein Ausbau hat eine praktische Lebensdauer von etwa fünf bis sieben Jahren, bevor er veraltet wirkt, und im Markt für ausgebaute Büros ist veraltet zu wirken der Unterschied zwischen Vermietung am oberen Ende der Spanne und Leerstand.

Das heißt: Der Aufschlag, den ein ausgebautes Büro gegenüber Rohbauflächen erzielt, ist nicht reine Zusatzrendite – ein Teil davon gleicht laufende Investitionskosten aus, die planmäßig anfallen.

Rechnen Sie es ausdrücklich durch: Nehmen Sie die Ausbaukosten, verteilen Sie sie auf sechs Jahre und ziehen Sie sie vom Mietaufschlag ab. Was übrig bleibt, ist die echte Rendite des Ausbaus.

Prüfen Sie vor dem Kauf auch Alter und Zustand eines bestehenden Ausbaus. Den Preis eines ausgebauten Büros für ein fünf Jahre altes Interieur zu zahlen heißt, die Auffrischung zu erben, und das gehört in das Angebot eingepreist.