In Büros in Dubai investieren: warum die Zahlen für sie sprechen

Erstklassige Büroflächen in Dubai erzielen seit mehreren Jahren deutlich höhere Bruttorenditen als vergleichbare Wohnungen, und fast niemand, der hier Immobilien kauft, schaut sich sie an. Vermarktet wird eben vor allem Wohnraum.

Woher kommt der Renditeabstand?

Erstklassige Büroflächen in Dubai erzielen seit mehreren Jahren deutlich höhere Bruttorenditen als vergleichbarer Wohnraum, und in den Teilmärkten nahe dem DIFC ist der Abstand groß.

Der Grund ist einfaches Angebot und Nachfrage: Dubai hat in den 2010er-Jahren unablässig Wohnungen gebaut und sehr wenig Grade-A-Büros, während die Nachfrage mit jedem Finanzunternehmen, Family Office und Krypto-Unternehmen wuchs, das sich hier niederließ.

Der Leerstand in den besten Büroobjekten bewegt sich auf einem Niveau, das in den meisten Märkten als Knappheit gelten würde. Vermieter haben Preissetzungsmacht, und die Mieten sind entsprechend gestiegen.

Der zweite Grund ist ein dünnerer Käuferkreis. Ein Büro ist kein Gefühlskauf; niemand kauft eines, weil er sich in die Aussicht verliebt hat. Weniger Käufer bedeuten weniger Preiswettbewerb und damit bessere Einstiegsrenditen für die, die auftreten.

Wie unterscheiden sich Gewerbemietverträge?

Laufzeit. Ein Wohnungsmietvertrag in Dubai läuft in der Regel ein Jahr. Ein Gewerbemietvertrag läuft üblicherweise drei bis fünf Jahre, mitunter länger, mit vereinbarten Staffelungen. Das ist ein völlig anderes Einkommensprofil: weniger Fluktuation, weniger Leerstandsrisiko, weniger Aufwand bei der Mietersuche.

Ausbau (Fit-out). Ein Unternehmen, das ein Büro ausbaut, investiert eigenes Geld in die Fläche – Trennwände, Verkabelung, Branding, mitunter einen Empfang. Diese Investition macht einen Auszug am Laufzeitende weit weniger wahrscheinlich, und das ist der größte strukturelle Vorteil von Gewerbe gegenüber Wohnraum.

Zahlungsbedingungen. Gewerbemieter in Dubai zahlen häufig quartalsweise oder monatlich statt mit ein oder zwei Schecks, und die Bonität schwankt enorm zwischen einem regulierten Finanzunternehmen und einer Beratung mit zwei Personen. Sie bewerten ein Unternehmen, kein Gehalt.

Kosten. Gewerbliche Service Charges liegen pro Quadratfuß in der Regel höher als bei Wohnraum, und die Verteilung der Verantwortung für Instandhaltung, Kühlkosten (Chiller) und Rückbau des Ausbaus muss im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sein.

Was ist der DIFC-Faktor?

Das DIFC ist eine Finanzfreizone mit eigenem Rechtssystem auf Grundlage des englischen Common Law, eigenen Gerichten und eigener Aufsichtsbehörde.

Für ein Finanzdienstleistungsunternehmen ist das kein Zusatznutzen, sondern der Grund, warum es dort ist – und es macht die Büronachfrage im DIFC strukturell anders als gewöhnliche Gewerbenachfrage.

Flächen innerhalb des DIFC-Tors sind begrenzt und teuer. Das hat einen großen Teil der Nachfrage in die unmittelbar angrenzenden Türme gelenkt, wo ein Unternehmen zwei Gehminuten vom Zentrum entfernt bei deutlich niedrigerer Miete sitzen kann. Diese Nachbargebäude gehören zu den am besten laufenden Gewerbeobjekten der Stadt.

Bei der Bewertung eines Büros in DIFC-Nähe ist die Gehdistanz zum Tor fast die gesamte Bewertung. Zweihundert Meter zählen. Ein Turm jenseits einer großen Straße ohne Fußgängerüberweg ist ein anderes Objekt als einer im selben Block.

Was macht ein Bürogebäude gut oder schlecht?

Effizienz des Geschosses. Ein Mieter zahlt für die vermietete Fläche und nutzt die Nutzfläche; ein Gebäude mit schlechtem Verhältnis von Kern zu Fensterfront verschwendet sein Geld, und er weiß das. Fragen Sie nach dem Effizienzverhältnis.

Strom- und Kühlkapazität. Moderne Büromieter betreiben dichte IT-Lasten, und das Gebäude muss sie tragen. Ältere Objekte in Dubai können das häufig ohne Nachrüstung nicht.

Stellplatzverhältnis. Das ist die Beschwerde, die in Dubai Mietverträge beendet. Ein Mieter mit vierzig Mitarbeitern und acht Stellplätzen zieht um. Fragen Sie nach dem Verhältnis pro tausend Quadratfuß und vergleichen Sie es mit konkurrierenden Gebäuden.

Aufzugskapazität zur Stoßzeit. Ein Turm, in dem Mitarbeiter um neun Uhr sechs Minuten warten, verliert Mieter, egal wie gut die Lobby aussieht.

Und die Eigentümergemeinschaft bzw. Gebäudeverwaltung, denn in Bürotürmen mit Teileigentum kann eine dysfunktionale Gemeinschaft die Investitionen blockieren, die ein Gebäude braucht, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

Welche Risiken gibt es?

Die Liquidität ist schlechter als bei Wohnraum. Der Käuferkreis für ein Gewerbegeschoss ist klein, und der Verkauf dauert länger. Wenn Sie das Kapital womöglich schnell zurückbrauchen, ist dies die falsche Anlage.

Leerstand ist teurer. Eine leere Wohnung kostet Sie die Miete; ein leeres Büro kostet Sie die Miete plus eine pro Quadratfuß höhere Service Charge, und die Vermietungszeiten sind länger.

Mieterkonzentration. Ein Büro, ein Mieter. Wenn er geht, sinkt das Einkommen auf null statt um einen Bruchteil, wie es in einem Wohnportfolio der Fall wäre.

Konjunkturabhängigkeit. Die Büronachfrage folgt dem Konjunkturzyklus weit enger als die Wohnnachfrage. Dubais aktueller Zyklus war stark; er wird nicht ewig stark bleiben.

Finanzierung. Banken vergeben für Gewerbe weniger bereitwillig und mit niedrigerem Beleihungsauslauf als für Wohnraum, in der Regel mit kürzeren Laufzeiten und höheren Zinsen.

Wie steigen Sie ein?

Fangen Sie kleiner an, als Sie denken. Ein einzelnes ausgebautes Geschoss oder ein Teilgeschoss in einem guten Gebäude vermittelt Ihnen die Anlageklasse in handhabbarer Größe, und kleine ausgebaute Einheiten sind schneller vermietet als große Rohbauflächen.

Bevorzugen Sie ein Gebäude mit bereits vorhandenem Mieter und einem Mietvertrag mit Restlaufzeit. Einkommen zu kaufen ist leichter, als es zu schaffen, und Sie lernen die operative Seite, bevor Sie selbst einen Mieter finden müssen.

Lesen Sie den Mietvertrag, bevor Sie die Rendite lesen. Die Rendite ist eine Funktion des Mietvertrags, und eine Kennzahl, die auf einem sechs Monate alten Start-up ohne Bonitätsnachweis beruht, ist nicht dieselbe Zahl wie eine, die auf einem regulierten Unternehmen mit vier Jahren Restlaufzeit beruht.

Und holen Sie einen Gewerbemakler, keinen Wohnungsmakler. Die Fähigkeiten sind wirklich verschieden, und die Wohnportale sind für diesen Markt fast nutzlos.