Les quartiers de Bali : Canggu, Ubud, Uluwatu et Sanur, quatre marchés différents

Bali se vend comme un lieu unique, mais l'île s'est depuis longtemps scindée en plusieurs marchés aux économies différentes. Une villa à Canggu et une villa à Ubud sont deux activités distinctes, avec une clientèle différente, une saisonnalité différente et des perspectives différentes.

Canggu : le plus dense et le plus concurrentiel

Canggu est passé d'un village de rizières en terrasses au principal pôle d'attraction des télétravailleurs. Cafés, coworking, surf, et un chantier qui ne s'arrête jamais.

• Le client est un télétravailleur ou un jeune touriste, souvent pour plusieurs semaines.
• Le point fort est la plus grande notoriété et le flux de réservations le plus prévisible.
• Le point faible est la concurrence et la pression sur les infrastructures : les routes sont étroites, la circulation est sérieuse, l'eau et l'assainissement sont sous tension.
• Le risque est que la nouvelle offre apparaisse plus vite que la demande ne croît, ce qui pèse sur les tarifs.

Ubud : les collines et une autre clientèle

Ubud, c'est l'intérieur des terres : jungle, temples, retraites de yoga, tourisme culturel. Il n'y a pas de mer, et cela détermine tout le reste.

• Le client est plus âgé et vient chercher le calme plutôt que la fête ; le séjour moyen est plus long.
• La saisonnalité est plus douce que sur la côte, mais le taux d'occupation global reste inférieur au pic de Canggu.
• Le prix d'entrée est plus bas et les terrains sont plus grands.
• Logistique : l'aéroport est loin, ce qui, pour certains clients, joue le rôle de filtre.

Uluwatu : les falaises et le segment premium

La péninsule sud de Bukit, avec ses sommets de falaises et ses terrains avec vue. C'est ici que se concentre le segment haut de gamme : villas avec vue sur l'océan, hôtels de charme, beach clubs réputés.

• Le client a les moyens, et le tarif par nuit est nettement supérieur à la moyenne de l'île.
• Construire sur des pentes coûte plus cher et se révèle plus difficile, avec des délais plus longs.
• L'eau est une question à part : Bukit a historiquement plus de difficultés à ce sujet que d'autres parties de l'île.

Sanur : les familles et le tourisme médical

Sanur est une station plus ancienne de la côte est, avec une mer calme, une promenade et, point important, un vaste pôle médical. Cela la distingue du reste de l'île.

• Le client est une famille avec enfants, un touriste plus âgé, une personne venue pour des soins ou une rééducation.
• La saisonnalité y est la plus régulière de l'île.
• Le coût d'entrée est modéré et la concurrence moindre qu'à Canggu.

Ce que les quatre ont en commun

• Il n'existe nulle part de freehold pour un étranger. Seulement un droit d'usage ou un bail : le quartier n'y change rien.
• Le zonage décide si vous avez le droit de louer. Un terrain en zone agricole ne devient pas une villa légale parce que des villas identiques l'entourent.
• Les limites d'infrastructure sont répandues : l'eau, l'électricité, la collecte des déchets sont sur l'île des problèmes réels et non théoriques.
• Calculez le rendement sur le taux d'occupation réel du quartier concerné, et non sur les promesses d'un vendeur.