Oleg Svyatenko

Vendo immobili a Dubai e realizzo video su questo tema. Le due cose sono collegate: i video esistono perché quasi tutto ciò che si pubblica su questo mercato è scritto da chi vuole venderLe un edificio preciso, e io volevo costruire un lavoro che reggesse alla verifica.

Come lavoro

Rappresento l'acquirente. Può sembrare ovvio, ma su questo mercato non lo è: una quota molto ampia dell'intermediazione a Dubai è guidata dai developer, il che significa che l'agente è pagato da chi vende e la selezione che Le viene proposta ne risente. Quando Le presento tre progetti, il motivo per cui sono proprio quei tre è che rispondono a quanto mi ha detto — e Le dirò anche quale dei tre io non comprerei.

Ogni raccomandazione è accompagnata dalle prove. Lo storico delle transazioni registrate presso il Dubai Land Department, le spese di gestione reali anziché la stima del developer, la commissione di cessione se l'unità è in costruzione e una nota scritta su ciò che potrebbe andare storto. Se una previsione dipende da un'ipotesi, dichiaro l'ipotesi.

Non uso false urgenze. Se per un'unità c'è davvero un interesse concorrente, lo dico e Lei può verificarlo; in caso contrario, non c'è motivo di decidere oggi. Le operazioni che valgono la pena reggono a una settimana di riflessione.

Di cosa mi occupo in concreto

Off-plan dei developer di primo livello — Emaar, Select Group, Meraas, Omniyat — dove il piano di pagamento e l'assegnazione al lancio contano più della brochure. Rivendite a Peninsula, Madinat Jumeirah Living, Dubai Hills, Creek Harbour e Downtown, dove il lavoro consiste nel trovare il venditore con una scadenza. Unità off-market per gli acquirenti che vogliono un vero sconto e non un annuncio ritoccato al ribasso. E, sempre più spesso, il commerciale: uffici nell'area di DIFC e Business Bay, dove da diversi anni i rendimenti sono migliori del residenziale e quasi nessuno li guarda.

Lavoro anche fuori da Dubai quando ha senso per il cliente — Abu Dhabi, Ras Al Khaimah e, di tanto in tanto, mete più lontane. Nel canale c'è una sezione su Oman, Georgia, Bali e Arabia Saudita, scritta soprattutto per spiegare perché gli Emirati restano di solito la risposta giusta.

Credenziali

• Broker con licenza RERA— registrato presso il Dubai Land Department
• ORN 11899— Insider Real Estate
• AED 100 M+ transati dal 2022, oltre 50 operazioni personali
• 72 video sul canale in inglese, ciascuno con un'analisi scritta

Il percorso fin qui

1. 2026

   Canale in inglese e questa sezione del sito

   Ho iniziato a raccontare lo stesso mercato in inglese: ogni grande progetto ripreso sul posto, ogni clip con un'analisi scritta verificabile con i dati del Land Department.

2. 2025

   Insider Real Estate — il mio studio

   Attività di intermediazione in proprio con il marchio Insider Real Estate, ORN 11899. AED 15 milioni transati nel corso dell'anno.

3. 2024

   Team leader, AX Capital

   Ho guidato un team in AX Capital. La vendita più importante chiusa dal team è stata una villa a Nad Al Sheba per AED 20,5 milioni.

4. 2023

   Broker, AX Capital

   AED 22 milioni di transazioni nell'anno, con specializzazione nell'off-plan dei developer di primo livello accanto alle rivendite sul mercato secondario.

5. 2022

   The Capital Dubai — il trasferimento nell'emirato

   Ho imparato Dubai nel modo lento: visite, chiamate a freddo e ogni quartiere dell'emirato percorso a piedi e in auto anziché letto sui libri.

6. 2022

   The Capital, Kyiv — consulente immobiliare

   Primo in ufficio per volume di commissioni a luglio 2022, il mese prima del trasferimento negli Emirati.

7. 2017–2021

   Legendary Shop — fondatore e direttore, Dnipro

   Un'azienda di lavorazione del legno che esportava negli Stati Uniti e nell'UE: cinque persone, 400 000 USD di fatturato annuo, con la responsabilità sia della produzione sia delle vendite.

8. 2013–2017

   Shop.Derma — fondatore e direttore, Kyiv e Dnipro

   Un'attività online di parafarmacia e cosmetica con due sedi, 675 000 USD di fatturato annuo, riconosciuta da Bioderma come miglior distributore online regionale del 2014.

Formazione

1. 2014–2017

   Università statale di Mosca Lomonosov — laurea con lode

   Scienze politiche. Vincitore dell'olimpiade universitaria Lomonosov 2017 in questa materia.

Lingue

• Russo madrelingua
• Ucraino madrelingua
• Inglese fluente, livello professionale

Fuori dal lavoro

• Corsa e sauna
• Il canale YouTube Insider Real Estate
• Scuola di management TERRA

Contatti

• +971 50 120  32 64
• WhatsApp
• Telegram — @dubai_oleg
• svyatenko.oa@gmail.com
• Onyx Tower 1, Floor 4, Office 413, The Greens, Dubai, UAE

Tutto ciò che si trova su questo sito è informazione generale di un broker autorizzato, non consulenza individuale in materia di investimenti, legale o fiscale. I rendimenti immobiliari non sono garantiti e i risultati passati non sono indicativi di quelli futuri.

Lavorare con un broker: le domande che le persone pongono davvero

Chi La paga: io o il developer?

Nell'acquisto di una nuova costruzione la commissione la paga il developer e il prezzo è identico sia che compri tramite me sia che entri da solo nell'ufficio vendite. La differenza è che l'ufficio vendite può mostrarLe soltanto le proprie torri. Nella rivendita la commissione è quella standard di Dubai, il 2 % più IVA, a carico dell'acquirente. Non si paga nulla per una selezione, una visita, una valutazione o uno "sblocco dell'indirizzo" — chi chiede denaro per queste cose non è un broker.

Come verifico che Lei abbia davvero la licenza?

Sono un broker registrato RERA, ORN 11899, e lavoro a Dubai dal 2022. La registrazione è verificabile nel registro del Dubai Land Department, e ogni annuncio pubblicato legalmente nell'emirato riporta un numero di permesso Trakheesi legato a un broker con nome e cognome: lo chieda per qualsiasi immobile, a chiunque, e lo verifichi prima di trasferire un solo dirham.

Posso acquistare senza venire a Dubai?

Sì, e una buona parte delle mie operazioni si svolge così. Le visite si fanno in videochiamata dal vivo, con la telecamera accesa, non con un set di foto; i documenti sono firmati da un avvocato in virtù di una procura; la registrazione avviene presso un trustee office senza la Sua presenza. La procura viene autenticata presso un consolato degli Emirati nel Suo Paese e legalizzata qui. Se può, La spingerò comunque a venire per la consegna.

Da che parte sta nella transazione?

Da quella dell'acquirente, ed è bene spiegare con franchezza perché occorre dirlo. Gran parte dell'intermediazione a Dubai è guidata dai developer, quindi l'elenco che Le viene mostrato riflette chi paga, non ciò che Le si addice. Quando Le sottopongo tre progetti, Le dirò anche quale dei tre io non comprerei e cosa dovrebbe cambiare perché fosse diverso.

Lavora solo con immobili costosi?

No. Il punto di ingresso pratico a Dubai è intorno ai 150 000 USD, e quel budget è un incarico risolvibile: un monolocale in un quartiere con una reale domanda di affitto si valuta esattamente come un attico. Ciò che cambia la risposta è lo scopo — affitto, rivendita o uso personale — non l'importo dell'assegno. Se budget e obiettivo non coincidono, Glielo dirò prima della selezione, non dopo.

Con quale rapidità risponde e in quale lingua?

Di solito entro un'ora durante l'orario d'ufficio degli Emirati, su WhatsApp o Telegram, in inglese o in russo. Mi invii il budget e lo scopo dell'immobile: basta per una prima risposta sostanziale senza una telefonata — quali due o tre quartieri sono adatti, cosa c'è ora disponibile e cosa evitare nel Suo caso specifico.